Báo cáo Phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng VP bank - PGD Phú Lâm

BỘ GIÁO DỤC VÀ ĐÀO TẠO TRƯỜNG ĐẠI HỌC NGUYỄN TẤT THÀNH KHOA: TÀI CHÍNH - NGÂN HÀNG BÁO CÁO THỰC TẬP TỐT NGHIỆP Đề tài: PHÁT TRIỂN HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG VP BANK – PGD PHÚ LÂM Tên cơ quan thực tập: Ngân hàng VP Bank-PGD Phú Lâm Thời gian thực tập: Từ 19/11/2012 đến 29/12/2012 Giáo viên hướng dẫn: Ngô Thị Thùy Linh Sinh viên thực tập: Lê Thị Thắm Mã số sinh viên: 2110001792 Lớp: 10CTC 03 Tháng 12/2012  CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU NGÂN HÀNG VP BANK-PGD PHÚ LÂM 1.1 Khái quát về sự hình thành và phát triển của ngân hàng VPBANK 1.1.1 Khái quát chung về ngân hàng VPBANK. Quá trình hình thành: Ngân hàng Việt Nam Thịnh Vượng VPBANK (tiền thân là Ngân hàng TMCP Các doanh nghiệp ngoài quốc doanh), được thành lập theo Giấy phép hoạt động số 0042/NH-GP của Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Việt Nam cấp ngày 12 tháng 8 năm 1993 với thời gian hoạt động 99 năm. Ngân hàng bắt đầu hoạt động từ ngày 04 tháng 9 năm 1993 theo Giấy phép thành lập số 1535/QĐ-UB ngày 04 tháng 09 năm 1993. Các chức năng hoạt động chủ yếu của VPBank bao gồm: Huy động vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn, từ các tổ chức kinh tế và dân cư; Cho vay vốn ngắn hạn, trung hạn và dài hạn đối với các tổ chức kinh tế và dân cư từ khả năng nguồn vốn của ngân hàng; Kinh doanh ngoại hối; chiết khấu thương phiếu, trái phiếu và các chứng từ có giá khác; Cung cấp các dịch vụ giao dịch giữa các khách hàng và các dịch vụ ngân hàng khác theo quy định của NHNN Việt Nam. Vốn điều lệ ban đầu khi mới thành lập là 20 tỷ VND. Sau đó, do nhu cầu phát triển, theo thời gian VPBank đă nhiều lần tăng vốn điều lệ. Đến tháng 8/2006, vốn điều lệ của VPBank đạt 500 tỷ đồng. Tháng 9/2006, VPBank nhận được chấp thuận của NHNN cho phép bán 10% vốn cổ phần cho cổ đông chiến lược nước ngoài là Ngân hàng OCBC - một Ngân hàng lớn nhất Singapore, theo đó vốn điều lệ sẽ được nâng lên trên 750 tỷ đồng. Tiếp theo, đến cuối năm 2006, vốn điều lệ của VPBank sẽ tăng lên trên 1.000 tỷ đồng. Và hiện nay vốn điều lệ của VPBank đă tăng lên 5.050 tỷ đồng. Quá trình phát triển: Trong suốt quá trình hình thành và phát triển, VPBank luôn chú ý đến việc mở rộng quy mô, tăng cường mạng lưới hoạt động tại các thành phố lớn. Trong năm 2006, VPBank cũng đă mở thêm hai Công ty trực thuộc đó là Công ty Quản lư nợ và khai thác tài sản; Công ty Chứng Khoán.  Tính đến tháng 8 năm 2006, Hệ thống VPBank có tổng cộng 37 điểm giao dịch gồm có: Hội sở chính tại Hà Nội, 21 Chi nhánh và 16 phòng giao dịch tại các Tỉnh, Thành phố lớn của đất nước. Hiện tại VPBank đă có 90 Chi nhánh và Phòng giao dịch hoạt động tại 34 tỉnh, thành trên cả nước. Với phương châm “Hoàn thiện trên từng bước tiến”, VPBank luôn không ngừng hoàn thiện mình, không chỉ trong công tác chuyên môn mà còn không ngừng hoàn thiện nhân cách, tác phong của từng nhân viên để ngày càng nâng cao được chất lượng phục vụ khách hàng.  Số lượng nhân viên của VPBank trên toàn hệ thống tính đến nay có trên 2.600 người, trong đó phần lớn là các cán bộ, nhân viên có tŕnh độ đại học và trên đại học (chiếm 87%). Nhận thức được chất lượng đội ngũ nhân viên chính là sức mạnh của ngân hàng, giúp VPBank sẵn sàng đương đầu được với cạnh tranh, nhất là trong giai đoạn đầy thử thách sắp tới khi Việt Nam bước vào hội nhập kinh tế quốc tế. Chính vì vậy, những năm vừa qua VPBank luôn quan tâm nâng cao chất lượng công tác quản trị nhân sự. 1.1.2 Lịch sử hình thành và cơ cấu tổ chức của VPBANK – PGD Phú Lâm Hòa nhập với tiến trình đổi mới nền kinh tế đất nước sau đại hội VI của Đảng (1986) hoạt động ngân hàng đã có những chuyển biến tích cực, góp phần huy động vốn phục vụ nhiệm vụ phát triển kinh tế đất nước. Cùng với sự chuyển mình của nền kinh tế đất nước, hệ thống ngân hàng Việt Nam nói chung và hệ thống Ngân Hàng Thương Mại Cổ Phần nói riêng cũng có nhiều thay đổi rõ rệt. chính vì thế mà VPBank-Phòng giao dịch Phú Lâm đã ra đời. Trụ sở đặt tại : Số 3 Phú Lâm, P.13, Quận 6, TP. Hồ Chí Minh Từ khi thành lập năm đến nay, VPBank-Phòng giao dịch Phú Lâm hoạt động có xu hướng đi lên, kinh doanh có lãi và luôn đổi mới. Để tồn tại và phát triển trong nền kinh tế thị trường, VPBank-Phòng giao dịch Phú Lâm hoạt động luôn bám sát định hướng của ngành, đồng thời thường xuyên chấn chỉnh cơ cấu bộ máy tổ chức phù hợp với mục tiêu kinh doanh trong từng giai đoạn cụ thể. Với phong cách và lề lối làm việc văn minh, lịch sự, hiệu quả với phương châm "Hành động vì ước mơ của bạn" là mục tiêu hoạt động VPBank-Phòng giao dịch Phú Lâm. Vì vậy Ngân hàng đã tạo được lòng tin của khách hàng, kinh doanh có hiệu quả. Để đáp ứng nhu cầu hoạt động kinh doanh, công tác tổ chức cán bộ đã triển khai kịp thời và giải quyết được những vấn đề cơ bản. Đặc biệt chi nhánh rất quan tâm đến việc bổ sung cán bộ trẻ có năng lực mới tốt nghiệp Đại Học cho các phòng trực tiếp kinh doanh nhằm cũng cố lực lượng cho chi nhánh thực hiện phương châm : “Vừa học, vừa làm, thay nhau đi học, tạo điều kiện thuận lợi nhất để người đi học yên tâm học tập tốt”. Về công tác đào tạo, ngân hàng đã thường xuyên tổ chức mở lớp đào tạo ngắn ngày về quản trị điều hành cho các cán bộ chủ chốt và các cán bộ trong diện quy hoạch. Mở lớp nâng cao nghiệp vụ tin học cho cán bộ công nhân viên, 100% cán bộ nhân viên đã phổ cập tin học cơ bản. Cơ cấu tổ chức của ngân hàng VPBank-PGD Phú Lâm. Trưởng phòng Phó phòng Giao dịch viên Nhân viên ngân quỹ Chuyên viên khách hàng 1.1.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của chi nhánh 3 năm gần đây 1.1.3.1 Hoạt động huy động vốn. Bảng 1: Tình hình huy động vốn tại PGD Phú Lâm (2009-2011) Chỉ tiêu 2009 2010 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Số tiền Tỷ lệ % Số tiền Tỷ lệ % Tổng NV tại NH 407.412 524.071 694.934 116.359 29% 170.863 33% Nội tệ 391.642 505.543 677.095 113.903 29% 171.552 34% Ngoại tệ 16.072 18.528 17.839 2.456 15% -689 -4% Cơ cấu NV 407.712 524.017 694.934 116.359 29% 170.863 33% Nội tệ 391.640 505.543 677.095 113.903 29% 171.552 34% Không kỳ hạn 2.295 783 452 -1.512 -66% -358 -46% Có kỳ hạn 354.636 460.527 616.319 105.891 30% 155.792 34% Ngoại tệ 16.072 18.528 17.839 2.456 15% -689 -4% Không kỳ hạn 99 0 0 -99 -100% 0 Có kỳ hạn 15.973 18.528 17.839 2.555 16% -1.047 -6% (Nguồn: NHTM VPBank-PGD Phú Lâm) Nhìn vào bảng ta thấy nguồn vốn huy động của PGD biến động qua các năm. Tổng nguồn vốn tính tới thời điểm 31/12/2010 là 524,071 triệu đồng, so với cùng kì năm trước tăng 116,359 triệu đồng, tỷ lệ tăng 29%. - Nội tệ là : 505,543 triệu đồng, chiếm 96.4% trên tổng nhu cầu vốn - Ngoại tệ quy đổi : 18,528 triệu đồng, chiếm 3.5% trên tổng nguồn vốn. Nhưng đến thời điểm 31/12/2011 thì có vài biến đổi.Tổng nguồn vốn huy động 694,934 triệu đồng, so với cùng kì năm trước tăng 170,683 triệu đồng tăng lên 33% (tăng 4%). - Nội tệ : 677,095 triệu đồng chiếm 97.4% trên tổng nguồn vốn - Ngoại tệ quy đổi : 17,893 triệu đồng, chiếm 2.6% trên tổng nguồn vốn. Nhìn chung tình hình huy động vốn của chi nhánh từ năm 2010 đến 2011 có chiều hướng tăng, đó là dấu hiệu đáng mừng cho NH vì người tiêu dùng bắt dầu chú ý đến hoạt động NH ngày càng nhiều hơn và đặt niềm tin vào NH ngày càng cao. 1.1.3.2 Hoạt động sử dụng vốn. Bảng 2: Cơ cấu dư nợ phân theo thời gian cho vay tại VPBank-PGD Phú Lâm (2009-2011) Chỉ tiêu 2009 2010 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Số tiền Tỷ lệ % Số tiền Tỷ lệ % 1. Tổng dư nợ 248.648 322.120 386.007 73.472 30% 63.887 20% 2. Cơ cấu dư nợ 143.069 203.913 246.308 60.896 43% 42.395 21% Ngắn hạn 143.018 203.914 246.308 60.896 43% 42.394 21% Trung,dài hạn 10.563 118.206 126.668 107.643 1019% 8.462 7% Tổng dư nợ CVTD 33.994 40.461 56.208 6.467 19% 15.747 39% 3. Phân loại MĐSDV Phương tiện đi lại 303 545 418 242 80% -127 -23% Mua ô tô 0 0 0 0 0 Xe máy 303 545 418 242 80% -127 -23% Chuyển quyền sử dụng 4.313 5.028 7.908 715 17% 2.880 57% Mua nhà 20.141 24.458 36.555 4.317 21% 12.097 49% Vay du học 175 8.121 7.828 7.946 4541% -293 -4% Thấu chi 0 2.172 0 2.172 0 -2.172 -100% Khác 9.061 8.121 7.828 -940 -10% -293 -4% (Nguồn: NHTM VPBank-PGD Phú Lâm) Nhìn vào bảng tình hình cho tiêu dùng năm qua ta thấy có rất nhiều biến động , tỷ lệ nợ xấu ngày càng tăng. Dư nợ tính tới thời điểm 31/12/2010 đạt 322,120 triệu đồng, so với cùng kì năm trước tăng 73,472 triệu đồng,tỷ lệ tăng 30% - Dư nợ ngắn hạn là 203,914 triệu đồng chiếm 63.3% trên tổng dư nợ. - Dư nợ trung – dài hạn là 118,206 triệu đồng chiếm 36.7% trên tổng dư nợ. Dư nợ tính tới thời điểm 31/12/2011 đạt 386,007 triệu đồng, so với cùng kì năm trước giảm còn 63,887 triệu đồng ( giảm 9,585 triệu đồng ),tỷ lệ giảm còn 20% (giảm 10%). - Dư nợ ngắn hạn là 246,308 triệu đồng chiếm 63.8% trên tổng dư nợ - Dư nợ trung – dài hạn là 126,668 triệu đồng chiếm 32.8% trên tổng dư nợ Dựa vào cho vay tiêu dùng phân theo thời gian vay ta thấy rằng trong 3 năm qua luôn có chiều hướng tốt, tuy năm 2011 có giảm nhưng tỷ lệ giảm không cao, dư nợ chủ yếu của chi nhánh là cho vay ngắn hạn nên rất tốt, nhu cầu thanh khoản của chi nhánh sẽ rất cao. Cho nên chi nhánh nên chú trọng đối tượng này, nhằm phát triển bền vững, lợi nhuận ngày càng cao. 1.1.3.3 Kết quả hoạt động kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm năm 2011. Chỉ tiêu huy động vốn. Số dư vốn huy động đến cuối năm 694.405 triệu đồng (không kể TG,TC của TCTD ) tăng 170.481 triệu so đầu năm, tốc độ tăng trưởng 32,6% .Đạt 107,78% so với kế hoạch,trong đó: - Số dư huy động nội tệ là 676.566 triệu đồng, tăng 171.269 triệu đồng so với đầu năm,đạt 108,25% so với kế hoạch, tốc độ tăng trưởng 33,69%. - Số dư huy động ngoại tệ qui đổi VNĐ là 17.839 triệu đồng (tương đương 848.022 USD, giảm 102.350 USD so với đầu năm ), đạt 89,27% so với kế hoạch. Chỉ tiêu dư nợ. Tổng dư nợ thực hiện đạt 386.007 triệu đồng tăng 63.887 triệu đồng so với đầu năm, tốc độ tăng trưởng đạt 19,83%. So với chỉ tiêu kế hoạch giao 387.000 triệu đồng, thực hiện đạt 99,74%. Chỉ tiêu trích lập dự phòng, xử lý rủi ro và thu hồi nợ đã XLRR. Nợ xấu: Số dư cuối năm là 14.329 triệu đồng, tăng 10.550 triệu so đầu năm.Tỷ lệ nợ xấu chiếm 3,71% trên tổng dư nợ, tăng 2,54% so đầu năm. So với chỉ tiêu giao tỷ lệ nợ xấu là 1% , chi nhánh đã vượt nhiều lần. Thu hồi nợ đã xử rủi ro: 59 triệu đồng, đạt 71,08% so kế hoạch Trích lập dự phòng rủi ro: 3.596 triệu đồng,trong đó: -Dự phòng chung : 297 triệu -Dự phòng cụ thể : 3.317 triệu Chỉ tiêu tài chính. Quỹ thu nhập đến năm theo cân đối là:12.011 triệu đồng, tăng 4.122 triệu đồng so với năm trước, đạt 127,78% so với kế hoạch (giao 9.400 triệu). CHƯƠNG 2: CƠ SỞ LÝ LUẬN VỀ HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI CÁC NGÂN HÀNG THƯƠNG MẠI Tổng quan về các hoạt động cho vay tiêu dùng tại NHTM. Khái niệm cho vay tiêu dùng. Cho vay tiêu dùng là các khoản cho vay nhằm tài trợ nhu cầu chi tiêu của người tiêu dùng, bao gồm cá nhân và hộ gia đình. Đây là một nguồn tài chính quan trọng giúp những người này trang trải nhu cầu nhà ở, đồ dùng gia đình và phương tiện đi lại. Bên cạnh đó, những chi tiêu cho nhu cầu giáo dục, y tế và du lịch… cũng có thể được tài trợ bởi cho vay tiêu dùng. 2.1.2 Đặc điểm của cho vay tiêu dùng. Quy mô của từng hợp đồng vay nhỏ, dẫn đến chi phí tổ chức cho vay cao, vì vậy lãi suất cho vay tiêu dùng thường cao hơn so với lãi suất của các loại cho vay trong lĩnh vực thương mại và công nghiệp. Lãi suất cho vay tiêu dùng cao vì có chi phí lớn nhất và rủi ro cao nhất trong danh mục cho vay của ngân hàng do cho vay tiêu dùng có tính nhạy cảm theo chu kì. Nó tăng lên trong thời kỳ nền kinh tế mở rộng, khi mọi người dân cảm thấy lạc quan về tương lai. Ngược lại, việc vay mượn từ ngân hàng sẽ hạn chế khi nền kinh tế rơi vào suy thoái. Khi vay tiền, người tiêu dùng dường như kém nhạy cảm với lãi suất. Người tiêu dùng quan tâm đến khoản tiền họ phải trả hàng tháng hơn là lãi suất họ phải chịu. Mức thu nhập và trình độ dân trí có tác động lớn đến việc sử dụng khoản tiền vay của người tiêu dùng Tư cách của khách hàng là yếu tố khó xác định song lại rất quan trọng, quyết định sự hoàn trả của khoản vay. 2.1.3 Vai trò của cho vay tiêu dùng. 2.1.3.1 Đối với ngân hàng. Trước hết, cho vay tiêu dùng giúp ngân hàng nâng cao hiệu quả sử dụng vốn. Cho vay tiêu dùng có chi phí cao nhưng đồng thời cũng tạo ra lợi nhuận lớn hơn nhiều trên một đồng vốn bỏ ra so với các hình thức cho vay khác. Cho vay tiêu dùng cũng giúp ngân hàng thu hút thêm khách hàng sử dụng các hình thức dịch vụ khác, Tuy nhiên, khách hàng cũng có xu hướng sử dụng kèm các dịch vụ ngân hàng cá nhân tại ngân hàng mình đã có quan hệ tín dụng. Đây cũng là điều kiện tiên quyết giúp ngân hàng nâng cao năng lực cạnh tranh và hội nhập với xu thế quốc tế. 2.1.3.2 Đối với người tiêu dùng. Với tư cách là một cá nhân tiêu dùng ta thấy loại hình tín dụng này có rất nhiều ưu điểm đặc biệt đối với những người có thu nhập thấp và trung bình. Nhờ sự tài trợ của ngân hàng mà những người có thu nhập thấp hay trung bình sẽ có thể mua được các loại hàng hóa có giá trị cao như là các căn hộ chung cư hay là các loại phương tiện có giá cao hơn hẳn so với mức lương mà người đó có thể nhận được hàng tháng, và từ đó có thể cải thiện được cuộc sống một cách đầy đủ hơn. 2.1.3.3 Đối với nền kinh tế. Nền kinh tế có tăng trưởng ở mức cần thiết hay không đó là nhờ vào mức tiêu dùng của cá nhân trong nền kinh tế, nền kinh tế có mức tiêu dùng càng lớn càng kích thích những nhà sản xuất, những doanh nghiệp làm ăn buôn bán, càng đẩy nền kinh tế phát triển. Do vậy mà tiêu dùng chính là đòn bẩy của nền kinh tế,nó cũng là đòn bẩy để kích thích cung hàng hóa. Do vậy mà cho vay tiêu dùng càng phát triển mạnh thì tiêu dùng, hay là nhu cầu mua sắm của người dân càng lớn càng thúc đẩy nền kinh tế phát triển… Qua đó cho thấy được việc cho vay tiêu dùng là một hướng đi đúng của các ngân hàng thương mại khi đó sẽ kéo nền kinh tế phát triển lên và đồng thời sự lạc quan của cá nhân tin vào tương lai sẽ có thu nhập cao thì cho vay tiêu dùng được mở rộng. Các phương thức cho vay tiêu dùng của NHTM. 2.2.1 Căn cứ vào mục đích vay. Cho vay tiêu dùng cư trú: là các khoản cho vay nhằm tài trợ cho nhu cầu mua sắm, xây dựng hoặc cải tạo nhà ở của khách hàng là cá nhân hoặc hộ gia đình. Cho vay tiêu dùng phi cư trú: Là các khoản cho vay tài trợ cho việc trang trải các chi phí mua sắm xe cộ, đồ dùng gia đình, chi phí học hành, giải trí và du lịch… Căn cứ vào phương thức hoàn trả. Cho vay tiêu dùng trả góp. Cho vay tiêu dùng trả góp: Đây là hình thức cho vay tiêu dùng trong đó đi vay trả nợ (gồm sốtiền gốc và lãi) cho ngân hàng nhiều lần, theo những kỳ hạn nhất định có giá trị lớn hoặc và thu nhập từng định kỳ của người đi vay không đủ khả năng thanh toán hết một lần số nợ vay. Cho vay tiêu dùng phi trả góp. Theo phương thức này tiền vay được khách hàng thanh toán cho ngân hàng chỉ một lần khi đến hạn. Thường thì các khoản cho vay tiêu dùng phi trả góp chỉ được cấp cho các khoản vay có giá trị nhỏ với thời hạn không dài. 2.2.2.3 Cho vay tiêu dùng tuần hoàn. Là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngân hàng cho phép khách hàng sử dụng thẻ tín dụng hoặc phát hành loại sec được phép thấu chi dựa trên tài khoản vãng lai. Theo phương thức này, trong thời hạn được thỏa thuận trước, căn cứ vào nhu cầu chi tiêu và thu nhập kiếm được từng kỳ, khách hàng được Ngân hàng cho phép vay và trả nợ nhiều kỳ một cách tuần hoàn, theo một hạn mức tín dụng. Căn cứ vào nguồn gốc của khoản nợ. Cho vay tiêu dùng gián tiếp. Là hình thức cho vay trong đó ngân hàng mua các khoản nợ phát sinh do những công ty bán lẻ đã bán chịu hàng hoá hay dịch vụ cho người tiêu dùng. Trong trường hợp này công ty bán lẻ và ngân hàng ký kết hợp đồng mua bán nợ. Trong hợp đồng, ngân hàng đưa ra các điều kiện về đối tượn kỹ thương được bán chịu,số tiền bán chịu, số tiền bán chịu tối đa và loại tài sản bán chịu. Sau đó công ty bán lẻ và người tiêu dùng ký kết hợp đồng mua bán chịu hàng hóa ,thông thường người tiêu dùng phải trả trước một phần giá trị tài sản, công ty bán lẻ sẽ giao tài sản cho người tiêu dùng và bán bộ chứng từ hàng hóa cho ngân hàng. Ngân hàng dựa trên bộ chứng từ đó sẽ thanh toán tiền vay cho công ty bán lẻ, cuối cùng người tiêu dùng thanh toán tiền trả góp cho ngân hàng. Cho vay tiêu dùng trực tiếp. Cho vay tiêu dùng trực tiếp là các khoản cho vay tiêu dùng trong đó ngân hàng trực tiếp tiếp xúc và cho khách hàng vay cũng như trực tiếp thu nợ từ người vay. So với cho vay tiêu dùng gián tiếp, cho vay tiêu dùng trực tiếp có những ưu điểm sau: Cho vay tiêu dùng trực tiếp của ngân hàng thường có chất lượng cao hơn vì nó được quyết định bởi đội ngũ nhân viên tín dụng giàu kinh nghiệm và được đào tạo chuyên môn tốt của ngân hàng chứ không phải là những nhân viên của công ty bán lẻ. Cho vay tiêu dùng trực tiếp linh hoạt hơn cho vay tiêu dùng gián tiếp, ngân hàng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng nên hiểu rõ khách hàng. Khi khách hàng có quan hệ trực tiếp với ngân hàng, có rất nhiều lợi thế có thể phát sinh, có khả năng làm thỏa mãn quyền lợi cho cả hai phía khách hàng lẫn ngân hàng. Đặc điểm cho vay mua nhà của Ngân hàng thương mại. 2.3.1 Đặc điểm về đối tượng vay. Đối tượng cho vay mua nhà trước tiên là những cá nhân có đủ năng lực pháp luật và hành vi dân sự. Tùy theo các tiêu chí phân loại mà đối tượng cho vay mua nhà được phân như sau: Phân theo mức thu nhập Với các cán bộ tín dụng, mức thu nhập và sự ổn định thu nhập là những thông tin quan trọng. Thu nhập được phân thành ba nhóm chủ yếu Đối tượng có thu nhập thấp: là những người có hoàn cảnh khó khăn, rất muốn cải thiện đời sống của mình nhưng bị hạn chế do thu nhập không đủ để thỏa mãn nhu cầu của họ. Tuy nhiên họ cũng mong muốn có được cuộc sống tốt hơn như bất kỳ nhóm người nào khác. Họ được đánh giá là những khách hàng tiềm năng trong hiện tại và tương lai của các ngân hàng thương mại.. Đối tượng có thu nhập trung bình: Đây là đối tượng chiếm đa số trong xã hội đặc biệt là ở những khu đô thị, khi thu nhập tăng lên nhu cầu tiêu dùng của họ cũng tăng theo, trong đó có nhu cầu về nhà ở. Đây có thể được coi là thị trường mục tiêu cần hướng tới của các NHTM, NHTM có thể phối hợp với các chủ đầu tư để cung ứng những ngôi nhà riêng có diện tích nhỏ hoặc căn hộ chung cư mới có diện tích không quá lớn. Đối tượng có thu nhập cao: Cùng với sự phát triển kinh tế đối tượng này ở các đô thị ngày càng tăng lên rõ rệt. Loại hình nhà mà đối tượng có thu nhập cao quan tâm thường là những căn hộ chung cư có diện tích lớn, chung cư cao cấp, biệt thự, nhà riêng…Ở nhóm này thường coi việc vay mượn nhằm tăng khả năng thanh toán và coi đó như là một khoản linh hoạt để chi tiêu khi mà tiền vốn tích lũy của họ đã được sử dụng để đầu tư trung, dài hạn. Phân theo tính chất của thu nhập Nhóm có thu nhập ổn định thường xuyên: thường là những khách hàng làm công ăn lương, là những người có công việc kinh doanh riêng hay là những người hành nghề chuyên nghiệp như bác sĩ, luật sư, ca sĩ… Nhóm có thu nhập không ổn định: thường là những người lao động tự do Đặc điểm về quy mô và kỳ hạn của khoản vay. Do cho vay mua nhà dùng để tài trợ cho việc mua nhà, căn hộ chung cư hay xây sửa nhà cho người dân nên quy mô trung bình của một món vay là rất lớn, lớn hơn rất nhiều so với quy mô của khoản vay bình thường, đặc biệt là các khoản vay tiêu dùng và các khoản vay kinh doanh nhỏ khác. Thời hạn cho vay mua nhà là rất dài thường có kỳ hạn dài nhất trong danh mục cho vay của ngân hàng, có thể kéo dài từ 15 đến 20 năm Đặc điểm về rủi ro, lãi suất của khoản vay. Về rủi ro: rủi ro từ hoạt động cho vay mua nhà là rất lớn do thời gian cho vay dài có thể kéo dài đến 15, 20 năm dẫn đến nhiều vấn đề có thể xảy ra. Khả năng xả ra rủi ro của cho vay mua nhà nói chung có thể đến từ ba phía: rủi ro từ khách hàng vay vốn, rủi ro từ thị trường, và rủi ro từ bản thân ngân hàng. Rủi ro từ phía khách hàng là rủi ro về khả năng không hoàn trả nợ gốc và lãi đúng hạn gây ra tổn thất cho ngân hàng. Nguồn trả nợ từ khoản tiền vay mua nhà chủ yếu lấy từ thu nhập thường xuyên của khách hàng. Thu nhập này lại phụ thuộc vào công việc, tuổi tác hay sức khỏe của người vay. Thời hạn càng dài thì mức độ rủi ro càng lớn. Bên cạnh đó chất lượng thông tin tín dụng ít, thông tin thu được chủ yếu do chính khách hàng cung cấp họ có thể đưa ra những thông tin không đúng (rủi ro đạo đức xảy ra), hơn nữa tài sản thế chấp thường chính là căn nhà được mua từ khoản vay của ngân hàng, đây là loại tài sản đảm bảo có khả năng thanh khoản không cao ngân hàng rất khó chuyên nhượng thành tiền để thu hồi vốn từ việc phát mại tài sản khi có rủi ro xảy ra. Trong khi đó giá cả của ngôi nhà thường có sự biến động lớn, nguy cơ giảm giá là rất cao. Rủi ro từ phía ngân hàng: khách hàng không có khả năng trả nợ,hoặc trả lãi hoặc trả gốc chậm, quá hạn.Khi khách hàng không có khả năng trả nợ thì có tài sản đảm bảo nhưng tài sản đảm bảo lại khó phát mãi. Về lãi suất: Lãi suất của các khoản cho vay mua nhà tùy thuộc vào thời điểm ký kết hợp đồng, thỏa thuận giữa NH và KH. Đây là khoản vay trong thời hạn dài ngân hàng sẽ chịu ảnh hưởng của rủi ro lãi suất, sự bất ổn định của môi trường kinh tế vĩ mô đồng thời ngân hàng cũng có thể gặp rủi ro khi giá cả nhà có biến động giảm trong tương lai, ngoài ra cho vay có tính nhạy cảm theo chu kỳ nó tăng lên trong thời kỳ nền kinh tế mở rộng, khi mà người dân cảm thấy lạc quan về tương lai. Cơ sở pháp lý và quy chế cho vay mua nhà. Cơ sở pháp lý của hoạt động cho vay mua nhà. Hoạt động cho vay mua nhà tại các ngân hàng thương mại là một lĩnh vực mới và phức tạp đối với các ngân hàng do đặc điểm đối tượng vay là bất động sản. Bất động sản là tài sản có tính nhạy cảm cao, vô cùng quan trọng và ảnh hưởng lớn đến đời sống người dân. Chính vì vậy, Nhà nước có rất nhiều các quy định trong lĩnh vực này nhằm quản lý một cách có hiệu quả. Đối với hoạt động cho vay mua nhà có nhiều văn bản liên quan quy định hoạt động này cùng với hoạt động tín dụng nói chung. Trong những năm 1993-1994, hoạt động cho vay tiêu dùng của các ngân hàng thương mại ở Việt Nam bắt đầu phát triển và tập trung nhiều vào cho vay trả góp. Cơ sở pháp lý đầu tiên đựơc áp dụng cho vay tiêu dùng là quyết định số 18/QĐ-NH5 ngày 16/02/1994 của thống đốc Ngân hàng Nhà nước ban hành Thể lệ cho vay vốn phát triển kinh tế gia đình và cho vay tiêu dùng. Sau một thời gian đi vào hoạt động thì quyết định trên được thay thế bằng QĐ số 324/1998/QĐ-NHNN1 ngày 30/09/1998 của Thống đốc NHNN ban hành Quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng. 2.4.2 Quy chế cho vay mua nhà. Quy chế bao gồm các loại ngắn, trung và dài hạn thay thế cho toàn bộ các thể lệ tín dụng ngắn, trung và dài hạn (kể cả cho vay tiêu dùng) đã có trước đó. Theo như quy chế này: Về đảm bảo tiền vay thực hiện theo QĐ của chính phủ và hướng dẫn của NHNN. Từ những quy định khởi đầu trong hoạt động cho vay tiêu dùng nói chung và cho vay mua nhà nói trên, đến nay các văn bản pháp lý ngày càng mang tính chặt chẽ và rõ ràng hơn. Ngày 31/12/2001 Thống đốc NHNN Việt Nam đã ra quyết định số 1627/2001/QĐ-NHNN về ban hành quy chế cho vay của tổ chức tín dụng đối với khách hàng, thay cho quyết định số 284/2000/QĐ-NHNN1. Trong quy chế này, NHNN đã cho phép các tổ chức tín dụng thực hiện các loại hình cho vay hợp pháp, trong đó có nêu rõ ở phần điều kiện vay vốn là: khách hàng có dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả; hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi và phù hợp với quy định của pháp luật. Những điều khoản trong quy chế cho vay này mang tính chặt chẽ và logic, phần nào đã tác động tích cực đến hoạt động cho vay tiêu dùng và cho vay mua nhà của cấc ngân hàng thương mại. Ngoài những quy định trực tiếp trên, hoạt động cho vay mua nhà còn chịu ảnh hưởng gián tiếp của các quy định về thủ tục đảm bảo tiền vay, thủ tục đăng ký giao dịch bảo đảm. Những quy định trên mang tính gián tiếp đến hoạt động cho vay mua nhà nhưng thực tế nó ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay như thời gian giải quyết món vay, quy trình phải phức tạp hơn, chặt chẽ hơn. Nghị định số 178/1999/NĐ-CP về bảo đảm tiền vay của các tổ chức tín dụng. Nghị định 178 cùng Thông tư hướng dẫn số 07/2003/TT-NHNN của Ngân hàng nhà nước, Nghị định số 85/2002/NĐ-CP (sửa chữa, bổ sung Nghị định 178) đã quy định cho các tổ chức tín dụng trong hoạt động bảo đảm tiền vay một cách cụ thể. 2.5 Các nhân tố ảnh hưởng đến hoạt động cho vay mua nhà. 2.5.1 Nhân tố khách quan. Những nhân tố thuộc về khách hàng như khả năng tài chính, đạo đức người vay và tài sản đảm bảo cũng ảnh hưởng tới hoạt động cho vay tiêu dùng của các NHTM: (1) Đạo đức người vay, được đánh giá dựa trên năng lực pháp lý và độ tín nhiệm của khách hàng vay vốn. Đây là yếu tố tiên quyết để ngân hàng xem xét cho vay vì rằng ngay cả khi người vay có thu nhập cao, ổn định để trả nợ, thậm chí đưa ra các điều kiện đảm bảo tốt thì chưa chắc họ có thiện chí trả nợ. Đạo đức người vay trong quan hệ tín dụng được đánh giá bằng độ tín nhiệm của khách hàng trên cơ sở tính thật thà, sự sẵn lòng trả nợ của khách hàng và ý muốn kiên quyết trong việc thực hiện tất cả các giao ước trong hợp đồng tín dụng. (2) Khả năng tài chính là nhân tố ảnh hưởng tới khả năng trả nợ ngân hàng của khách hàng. Phần lớn các món cho vay tiêu dùng được quy định nguồn hoàn trả là thu nhập thường xuyên của khách hàng trong tương lai. Khoản thu nhập này có ảnh hưởng quyết định đến nhu cầu vay tiêu dùng của khách hàng và quyết định việc có cho vay hay không của ngân hàng. Do đó, thu nhập có ảnh hưởng rất lớn đến nhu cầu vay tiêu dùng của khách hàng, đến quy mô của khoản vay và đến việc phát triển cho vay tiêu dùng của ngân hàng. Nếu khách hàng có thu nhập cao và ổn định thì việc trả nợ ngân hàng thường ít ảnh hưởng đến các chi tiêu khác, đặc biệt là các chi tiêu thông thường hay thiết yếu…Với những người vay này, họ sẵn sàng thanh toán tiền cho ngân hàng và khoản tín dụng trở nên an toàn hơn. (3) Tài sản đảm bảo là cơ sở pháp lý để có thêm nguồn trả nợ thứ hai cho ngân hàng ngoài nguồn thu nợ thứ nhất, mang tính dự phòng rủi ro và tăng mức độ an toàn cho khoản tín dụng của ngân hàng. Mặc dù nắm giữ tài sản đảm bảo song nếu khách hàng không trả nợ thì ngân hàng phải đối mặt với rủi ro giảm thu nhập vì muốn phát mại tài sản phải có thời gian và mất chi phí khác liên quan… Vì vậy, tài sản đảm bảo là một trong những tiêu chuẩn để xét duyệt cho vay nhưng không phải là tiêu chuẩn quan trọng nhất giữ vai trò quyết định trong việc cho vay của NHTM. 2.5.2 Nhân tố chủ quan. Sự phát triển hoạt động cho vay tiêu dùng ở một NHTM chủ yếu do chính nội lực của ngân hàng quyết định. Trong đó phải kể đến một số nhân tố chính như: (1) Định hướng phát triển của ngân hàng đây là điều kiện tiên quyết để phát triển hoạt động cho vay tiêu dùng. Nếu trong kế hoạch phát triển của mình các ngân hàng không quan tâm đến hoạt động này thì các khách hàng có nhu cầu về cho vay tiêu dùng cũng sẽ không được quan tâm. Ngược lại, nếu ngân hàng muốn phát triển hoạt động cho vay tiêu dùng thì họ sẽ đưa ra những chiến lược cụ thể để thu hút những khách hàng có nhu cầu đến với mình. Và khi đó cung cầu sẽ có điều kiện thuận lợi để gặp nhau, cũng có nghĩa là cho vay tiêu dùng sẽ có nhiều cơ hội phát triển. Năng lực tài chính của ngân hàng sẽ là một trong những yếu tố được cácnhà lãnh đạo ngân hàng xem xét khi đưa ra các quyết định trong đó có các quyết định về hoạt động cho vay tiêu dùng. Năng lực tài chính của ngân hàng được xác định dựa trên một số yếu tố như số lượng vốn chủ sở hữu, tỷ lệ phần trăm lợi nhuận năm sau so với năm trước, tỷ trọng nợ quá hạn trong tổng dư nợ, số lượng tài sản thanh khoản. Nếu ngân hàng có vốn chủ sở hữu lớn, tỷ lệ phần trăm lợi nhuận lớn, nợ quá hạn thấp và có số lượng tài sản thanh khoản lớn, khả năng huy động vốn lớn trong thời gian ngắn thì có thể coi là có sức mạnh về tài chính. Khi ngân hàng có sức mạnh tài chính lớn thì ngân hàng có thể đầu tư vào các danh mục mà ngân hàng quan tâm hơn thì hoạt động cho vay tiêu dùng có cơ hội phát triển, và ngược lại. Chính sách tín dụng của ngân hàng là hệ thống các chủ trương, định hướng quy định chi phối hoạt động tín dụng do hội đồng quản trị đưa ra nhằm sử dụng hiệu quả nguồn vốn để tài trợ cho các doanh nghiệp, hộ gia đình và cá nhân. Chính sách tín dụng vạch ra cho các cán bộ tín dụng hướng đi và khung tham chiếu rõ ràng về những căn cứ để xem xét các nhu cầu vay vốn. Vì vậy, những yếu tố trong chính sách tín dụng đều tác động một cách mạnh mẽ tới việc mở rộng tín dụng nói chung và cho hoạt động cho vay tiêu dùng nói riêng. Nếu như có những hình thức cho vay tiêu dùng không nằm trong chính sách cho vay của ngân hàng thì các khách hàng khó có thể vay được những khoản tiền từ ngân hàng để tài trợ cho nhu cầu chi tiêu của mình. Do tính chất cạnh tranh giữa các ngân hàng ngày càng gay gắt nên một chính sách tín dụng đúng đắn hợp lý là yếu tố thu hút khách hàng hiệu quả. (4) Số lượng, trình độ cũng như đạo đức nghề nghiệp của các cán bộ tín dụng có ảnh hưởng không nhỏ tới hoạt động cho vay tiêu dùng của các ngân hàng thương mại. Nếu như đạo đức người vay được xếp vào vị trí hàng đầu trong các nhân tố khách quan thì đạo đức cán bộ tín dụng được xếp vào vị trí hàng đầu trong các nhân tố chủ quan. Tuy nhiên, đạo đức không thôi chưa đủ, cán bộ tín dụng phải có trình độ chuyên môn cao, trình độ hiểu biết rộng thì mới thẩm định chính xác khách hàng và dự án vay vốn, từ đó đưa ra các quyết định đúng đắn. Một cán bộ tín dụng có trình độ nghiệp vụ cao, khả năng giao tiếp, marketing tốt, trình độ ngoại ngữ, vi tính thành thạo, nhiệt tình trong công việc, có đạo đức nghề nghiệp sẽ tạo được ấn tượng đẹp trong khách hàng về ngân hàng, bởi dưới con mắt của khách hàng thì cán bộ ngân hàng chính là hình ảnh của ngân hàng (5) Trình độ khoa học công nghệ và khả năng quản lý của ngân hàng cũng là một trong những nhân tố quan trọng ảnh hưởng tới sự phát triển của hoạt động cho vay tiêu dùng tại mỗi ngân hàng. Nếu một ngân hàng được trang bị các công nghệ hiện đại thì họ có thể tăng tiện ích cho khách hàng và các dịch vụ của họ sẽ được biết đến nhiều hơn. Ví dụ, một ngân hàng có điều kiện đầu tư vào dịch vụ thẻ thanh toán, đặt các máy rút tiền, có thể giao dịch với khách hàng thông qua mạng internet... thì ngân hàng đó có thể mở rộng hoạt động cho vay tiêu dùng của mình thông qua các tài khoản mà các khách hàng đã sử dụng dịch vụ trên của ngân hàng như cho vay thấu chi, thẻ tín dụng… 2.6 Các chỉ tiêu phân tích, đánh giá chất lượng hiệu quả hoạt động cho vay mua nhà. Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%). ( Dư nợ năm nay – Dư nợ năm trước ) Tỷ lệ tăng trưởng dư nợ (%) = -------------------------------------------------X 100%. Dư nợ năm trước - Chỉ tiêu này dùng để so sánh sự tăng trưởng dư nợ tín dụng qua các năm để đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh tình hình thực hiện kế hoạch tín dụng của ngân hàng. - Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của NH càng ổn định và có hiệu quả, ngược lại NH đang gặp khó khăn, nhất là trong việc tìm kiếm khách hàng và thể hiện việc thực hiện kế hoạch tín dụng chưa hiệu quả. 2.6.2 Tỷ lệ tăng trưởng doanh số cho vay (DSCV) (%). (DSCV năm nay – DSCV năm trước ) Tỷ lệ tăng trưởng DSCV (%) =----------------------------------------------x 100%                                                 DSCV năm trước  - Chỉ tiêu này dùng để so sánh sự tăng trưởng tín dụng qua các năm để đánh khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và đánh tình hình thực hiện kế hoạch tín dụng của ngân hàng. (tương tự như chỉ tiêu tăng trưởng dư nợ, nhưng bao gồm toàn bộ dư nợ cho vay trong năm đến thời điểm hiện tại và dư nợ cho vay trong năm đã thu hồi)- Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của NH càng ổn định và có hiệu quả, ngược lại NH đang gặp khó khăn, nhất là trong việc tìm kiếm khách hàng và thể hiện việc thực hiện kế hoạch tín dụng chưa hiệu quả. Tỷ lệ dư nợ /Tổng nguồn vốn (%). -Dựa vào chỉ tiêu này, so sánh qua các năm để đánh gía mức độ tập trung vốn tín dụng của NH. - Chỉ tiêu càng cao thì mức độ hoạt động của NH, đánh giá khả năng sử dụng vốn để cho vay của ngân hàng, chỉ tiêu càng cao thì khả năng sử dụng vốn càng cao, ngược lại càng thấp thì ngân hàng đang bị trị trệ vốn, sử dụng vốn bị lãng phí, có thể gây ảnh hưởng đến doanh thu cũng như tỷ lệ thu lãi của ngân hàng. Tỷ lệ Dư nợ/Vốn lưu động (%).- Chỉ tiêu này lớn thể hiện khả năng tranh thủ vốn huy động, nếu chỉ tiêu này lớn hơn 1 thì ngân hàng chưa thực hiện tốt việc huy động vốn, vốn huy động tham gia vào cho vay ít, khả năng huy động vốn của NH chưa tốt, nếu chỉ tiêu này nhỏ hơn 1 thì ngân hàng chưa sử dụng hiệu quả toàn bộ nguồn vốn huy động, gây lãng phí. Hệ số thu nợ (%) Doanh số thu nợ Hệ số thu nợ (%)=------------------------------x 100% Doanh số cho vay - Chỉ tiêu này đánh giá hiệu quả tín dụng trong việc thu nợ của NH. - Nó phản ánh trong 1 thời kỳ nào đó, với doanh số cho vay nhất định thì ngân hàng sẽ thu về được bao nhiêu đồng vốn. - Tỷ lệ này càng cao càng tốt. Tỷ lệ thu nợ đến hạn. Doanh số thu nợ đến hạn Tỷ lệ thu nợ đến hạn (%) = -------------------------------- x 100% Tổng dư nợ đến hạn -Chỉ tiêu này đánh giá hiệu quả tín dụng trong việc thu nợ của NH. - Nó chất lượng tín dụng của ngân hàng, đánh giá khả năng thu hồi nợ của các khoản tín dụng đã cho vay,đồng thời đánh giá hiệu quả thực hiện kế hoạch tín dụng của ngân hàng, kế hoạch cho vay, đôn đốc thu hồi nợ của NH. -Tỷ lệ này càng cao càng tốt.                                           Tỷ lệ nợ quá hạn (%). Nợ quá hạn Tỷ lệ nợ quá hạn (%) = --------------------- x100% Tổng dư nợ -Chỉ tiêu này cho thấy tình hình nợ quá hạn tại ngân hàng, đồng thời phản ánh khả năng quản lý tín dụng của ngân hàng trong khâu cho vay, đôn đốc thu hội nợ của ngân hàng đối với các khoản vay. -Đây là chỉ tiêu được dùng để đánh giá chất lượng tín dụng cũng như rủi ro tín dụng tại ngân hàng. Tỷ lệ nợ quá hạn càng cao thể hiện chất lượng tín dụng của ngân hàng càng kem, và ngược lại. Tỷ lệ nợ xấu (%). Tổng nợ xấu Tỷ lệ nợ xấu (%) = ------------------x 100% Tổng dư nợ - Bên cạnh chỉ tiêu tỷ lệ nợ quá hạn, người ta còn dùng chỉ tiêu tỷ lệ nợ xấu để phân tích thực chất tình hình chất lượng tín dụng tại ngân hàng, - Tỷ lệ nợ xấu càng cao thể hiện chất lượng tín dụng của ngân hàng càng kém , và ngược lại. 2.6.9 Vòng quay vốn tín dụng (vòng). Doanh số thu nợ Vòng quay vốn tín dụng ( vòng) = --------------------------- Dư nợ bình quân - Chỉ tiêu này đo lường tốc độ luân chuyển vốn tín dụng của ngân hàng, thời gian thu hồi nợ của ngân hàng là nhanh hay chậm. Vòng quay vốn càng nhanh thì được coi là tốt và việc đầu tư càng được an toàn. CHƯƠNG 3: THỰC TRẠNG HOẠT ĐỘNG CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG VP BANK – PGD PHÚ LÂM 3.1 Thực trạng mở rộng cho vay mua nhà tại VPBank-PGD Phú Lâm 3.1.1 Thực trạng thị trường bất động sản tại Việt Nam và nhu cầu cho vay mua nhà hiện nay. Thị trường bất động sản nước ta mặc dù đã có những bước phát triển nhất định, đáp ứng được một phần nhu cầu giao dịch bất động sản của nền kinh tế đang trong quá trình đổi mới và hội nhập kinh tế.Tuy nhiên, thị trường bất động sản ở nước ta còn trong giai đoạn sơ khai và nhiều hạn chế. 1. Thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh. Có thể đánh giá thị trường bất động sản ở nước ta về cơ bản là thị trường không chính thức. Theo ước tính của Tổng cục Địa chính, mới có khoảng 30% số giao dịch về bất động sản được đăng ký. Các giao dịch chính thức (Nhà nước kiểm soát được) chủ yếu do các tổ chức thực hiện như: các cơ quan hành chính sự nghiệp, doanh nghiệp Nhà nước cho thuê đất, tài sản, công ty quản lý nhà, bán nhà thuộc sở hữu Nhà nước cho người đang thuê... các công ty kinh doanh phát triển nhà, công ty xây dựng và kinh doanh kết cấu hạ tầng bán nhà hoặc chuyển nhượng QSDĐ đã có kết cấu hạ tầng... Một trong những lý do cơ bản của tình trạng này là do các bất động sản không có đầy đủ điều kiện pháp lý để tham gia vào các giao dịch trên thị trường chính thức. Theo ước tính hiện nay có tới 90% số hộ sử dụng đất ở, đất chuyên chưa được cấp giấy chứng nhận QSDĐ; ở Hà Nội, con số này là 80%, thành phố Hồ Chí Minh là 60%. Theo số liệu của ngành địa chính thì ngay ở khu vực đô thị cũng mới chỉ có khoảng 25 - 30% số hộ được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở hoặc giấy chứng nhận QSDĐ. Thêm vào đó là việc hợp thức hoá bất động sản còn gặp nhiêu khó khăn, thuế và phí đối với mua bán, chuyển nhượng bất động sản khá cao, thủ tục hợp thức hoá rườm rà... Chính vì vậy, giao dịch mua bán trao tay trên thị trường không chính thức là phổ biến. Theo Luật đất đai năm 1993 và các chế độ quản lý tài sản công của Nhà nước hiện hành thì các cơ quan, đơn vị HCSN được Nhà nước giao đất không thu tiền sử dụng đất để xây dựng trụ sở làm việc, phải sử dụng tài sản theo đúng mục đích. Nhưng trên thực tế, các cơ quan này đã sử dụng một phần diện tích nhà, đất thuộc trụ sở làm việc để cho thuê. Tương tự, các doanh nghiệp Nhà nước cũng đem tài sản và đất đai được Nhà nước giao sử dụng cho thuê lại với số lượng khá lớn. Những hoạt động này đều không qua sự quản lý của Nhà nước, làm cho thị trường bất động sản không chính thức hoạt động mạnh. 2. Hàng hoá bất động sản có đủ điều kiện tham gia giao dịch còn hạn chế cả về số lượng, chủng loại và chất lượng. Thông thường, hàng hoá trên thị trường bất động sản thường được phân chia thành hai loại: đất đai và vật kiến trúc đã xây dựng xong (nhà ở, công trình...). Tuy nhiên, ở nước ta, đất đai thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước là đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Do đó, giao dịch bất động sản có yếu tố đất đai chỉ là giao dịch QSDĐ.Trong khi đó, nhà và các công trình khác có thể thuộc sở hữu tư nhân. Chính vì vậy, thị trường bất động sản ở nước ta là thị trường giao dịch quyền sở hữu nhà, các công trình khác và giao dịch QSDĐ. Trên thị trường bất động sản ở nước ta, hàng hoá "quyền sử dụng đất" được hình thành trên cơ sở nhà nước giao và cho thuê đối với các tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế. Các tổ chức và cá nhân này có QSDĐ. Giao dịch về đất giữa các tổ chức và cá nhân là giao dịch về QSDĐ. Thựck hiện quy định của Luật đất đai, Nhà nước đã giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân; người sử dụng đất tiến hành đăng ký sử dụng. Trong giai đoạn 1996 - 2000, Nhà nước đã giao 9,3 triệu ha đất nông nghiệp cho các hộ nông dân, các nông trường, trại trạm; trên 260 nghìn ha đất chuyên dùng (chiếm 17% tổng quỹ đất chuyên dùng cả nước). Lượng đất đai đã được giao hoặc hợp thức hoá quyền sử dụng này đã bước đầu tạo nên lượng hàng hoá nhất định cho thị trường bất động sản, mở ra cơ hội cho những người sử dụng đất đầu tư và sử dụng đất có hiệu quả hơn, đáp ứng nhu cầu cho đầu tư phát triển . Tuy nhiên, hiện nay còn khoảng 7% số đối tượng là 2% số diện tích đất nông nghiệp, 65% số đối tượng và 60% diện tích đất lâm nghiệp, 65% số đối tượng và 75% diện tích đô thị, 52% số đối tượng và 55% diện tích đất ở nông thôn chưa có GCN QSDĐ để đủ điều kiện tham gia giao dịch trên thị trường bất động sản theo quy định của pháp luật. Việc chậm cấp GCN QSDĐ nêu trên là do việc xin cấp GCN gặp nhiều khó khăn, thủ tục rườm rà, tốn kém. Để được cấp GCN QSDĐ, người dân phải làm thủ tục khai báo, xác nhận từ cơ sở lên cấp huyện hoặc tỉnh, đồng thời, phải nộp tiền sử dụng đất với mức nộp là 20% đến 40% tiền sử dụng đất tính trên giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành. Đối với hàng hoá bất động sản là vật kiến trúc đã xây dựng xong có thể chia thành 4 loại là: nhà ở dùng để cho thuê hoặc bán; bất động sản công nghiệp (nhà xưởng, kho, mặt bằng sản xuất...); văn phòng cho thuê và khách sạn; bất động sản thương mại (cửa hàng cho thuê, chợ, trung tâm thương mại...). Kể từ khi nền kinh tế chuyển sang kinh tế thị trường, thị trường nhà ở phát triển rất sôi động, lượng nhà ở là hàng hóa tăng lên nhanh chóng. Các nguồn cung nhà ở bao gồm: Nhà nước thực hiện việc bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê, các doanh nghiệp thuộc các thành phần kinh tế được khuyến khích kinh doanh trong lĩnh vực xâyd ựng nhà ở để bán hoặc cho thuê; các cá nhân kinh doanh nhà ở. Tuy nhiên, mặc dù có xu hướng tăng lên (hiện nay, cả ở nước có 701.409.505m2 nhà, trong đó nhà đô thị là 144.492.951m2, nhà ở nông thôn là 556.916.590m2) nhưng lượng nhà ở có chất lượng cao còn chiếm tỷ lệ thấp. Trong quỹ nhà và đất ở này, có một bộ phận được trao đổi, mua bán và chuyển nhượng. Tính đến cuối năm 2000, Nhà nước bán nhà ở cho người đang thuê kèm theo chuyển nhượng QSDĐ với 3.281.260m2, chiếm 12,8% tổng quỹ nhà ở thuộc sở hữu Nhà nước. 3.1.2 Các qui định cho vay đối với khách hàng trong tại VPBank-PGD Phú Lâm. 3.1.2.1 Nguyên tắc vay vốn. Khách hàng vay vốn phải đảm bảo hai nguyên tắc sau: Sử dụng vốn vay đúng mục đích đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Hoàn trả nợ gốc và lãi tiền vay đúng hạn đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng. Điều kiện vay vốn. VPBank-PGD Phú Lâm cho vay xem xét và quyết định cho vay khi khách hàng có đủ các điều kiện sau: Có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự và chịu trách nhiệm dân sự theo quy định của pháp luật Mục đích sử dụng vốn vay hợp pháp. Có khả năng tài chính đảm bảo trả nợ trong thời hạn cam kết. Có dự án đầu tư, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ khả thi và có hiệu quả, hoặc có dự án đầu tư, phương án phục vụ đời sống khả thi. Thực hiện các quy định về đảm bảo tiền vay theo quy định của Chính Phủ, NHNN Việt Nam. Đối với doanh nghiệp Việt Nam vay vốn để đầu tư ra ngoài thực hiện theo quy định của Chính Phủ, NHNN Việt Nam, các điều kiện vay vốn theo Quy định này và hướng dẫn của NHNN Việt Nam. Thời hạn cho vay. Khách hàng thỏa thuận về thời hạn cho vay căn cứ vào: Chu kỳ sản xuất, kinh doanh Thời hạn thu hồi vốn của dự án đầu tư Khả năng trả nợ của khách hàng Nguồn vốn cho vay của VPBank-PGD Phú Lâm Thời hạn hoạt động còn lại theo quyết định thành lập hoặc giấy phép hoạt động tại Việt Nam (Đối với tổ chức Việt Nam và nước ngoài) hoặc thời hạn được phép sinh sống, hoạt động tại Việt Nam (Đối với cá nhân nước ngoài) theo quy định của cơ quan có thẩm quyền. Mức cho vay – lãi suất và phí cho vay. VPBank-PGD Phú Lâm căn cứ vào nhu cầu vay vốn của khách hàng, tỷ lệ (%) được cho vay so với giá trị tài sản bảo đảm tiền vay (nếu khỏan vay áp dụng bảo đảm bằng tài sản), khả năng hoàn trả nợ của khách hàng, khả năng nguồn vốn của NHNo Việt Nam để quyết định mức cho vay. Vốn tự có được tính cho tổng nhu cầu sản xuất kinh doanh trong kỳ hoặc từng lần cho một dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống. Mức vốn tự có tham gia của khách hàng vào dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống, cụ thể như sau: Đối với cho vay ngắn hạn: Khách hàng phải có vốn tự có thiểu 10% trong tổng nhu cầu vốn. Đối với cho vay trung hạn, dài hạn: Khách hàng phải có vốn tự có tối thiểu 20% trong tổng nhu cầu vốn. Trường hợp khách hàng vay để thực hiện các dự án (xây dựng nhà máy điện độc lập, khu đô thị mới, khu nhà ở, hạ tầng kỹ thuật khu công nghiệp…) mà cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định chủ đầu tư dự án phải có vốn tự có cao hơn mức quy định nêu tại Khoản 2.2 điều này thì phải thực hiện theo quy định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Lãi suất cho vay và phí liên quan đến khoản vay được áp dụng theo biểu lãi suất và phí tín dụng của ngân hàng từng thời kỳ. 3.1.3 Các quy trình cho vay và thẩm định tại ngân hàng VP BANK - PGD Phú Lâm Nhân viên tín dụng của ngân hàng tiếp nhận hồ sơ và tiếp xúc với khách hàng, cần trao đổi với khách hàng về những điều kiện cơ bản của việc cho vay, nhân viên tín dụng tìm hiểu thêm về nhu cầu vay của khách hàng và hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ tín dụng. BƯỚC 1: TIẾP NHẬN HỒ SƠ VAY VỐN: Một bộ hồ sơ cho vay gồm: Hồ sơ do khách hàng lập và cung cấp cho ngân hàng. Đối với tổ chức: Tuỳ theo loại hình tổ chức, nếu thiết lập quan hệ tín dụng lần đầu phải gửi đến ngân hàng nơi cho vay các giấy tờ sau: Hồ sơ pháp lý :Quyết định thành lập, điều lệ doanh nghiệp hoặc văn bản pháp lí của cơ quan nhà nước có thẩm quyền quy định về chức năng, nhiệm vụ của tổ chức, văn bản bổ nhiệm hoặc cử người đứng đầu tổ chức theo quy định của điều lệ tổ chức hoặc quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền, giấy chứng nhận đăng kí kinh doanh, giấy phép/chứng chỉ hành nghề, giấy chứng nhận đầu tư, quyết định giao vốn/biên bản gốp vốn, danh sách thành viên sáng lập, văn bản uỷ quyền của người đại diện theo pháp luật (nếu có), các giấy tờ khác. Hồ sơ tài chính: Kế hoạch sản xuất kinh doanh trong kì, báo cáo thực hiện kế hoạch sản xuất kinh doanh kì gần nhất, các loại báo cáo kế toán theo yêu cầu của ngân hàng nơi cho vay. Hồ sơ vay vốn: Giấy đề nghị vay vốn (theo mẫu), dự án, phương án sản xuất kinh doanh, dịch vụ, đời sống và các giấy tờ có liên quan đến dự án, phương án, văn bản của cấp có thẩm quyền theo quy định của điều lệ doanh nghiệp hoặc tổ chức về việc cấp thuận cho cầm cố, thế chấp tài sản hoặc bảo lãnh để vay vốn, các giấy tờ liên quan đến tài sản đảm bảo theo quy định. Hồ sơ tài sản thế chấp: giấy tờ nhà, giấy chủ quyền xe, giấy tờ đất, hàng hóa. Đối với hộ gia đình, cá nhân, tổ hợp tác: Hồ sơ pháp lý: Xuất trình chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu, Sổ hộ khẩu (nếu có) - đối với đại diện hộ gia đình, cá nhân - để đối chiếu với giấy đề nghị vay vốn, hợp đồng hợp tác (đối với tổ hợp tác); giấy uỷ quyền (nếu có) cho người đại diện giao dịch với NHNo nơi cho vay; giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh. Hồ sơ vay vốn:Giấy đề nghị kiêm phương án vay vốn, dự án, phương án sản xuất, kinh doanh, dịch vụ, đời sống, hồ sơ đảm bảo tiền vay, cá giấy tờ liên quan khác theo quy định. Hồ sơ do ngân hàng lập: Báo cáo thẩm định, tái thẩm định. BƯỚC 2: THẨM ĐỊNH HỒ SƠ, THẨM ĐỊNH TÀI CHÍNH, THU NHẬP, TÀI SẢN. Cán bộ tín dụng được phân công giao dịch với khách hàng có nhu cầu vay vốn có trách nhiệm hướng dẫn khách hàng lập hồ sơ vay vốn, căn cứ kết quả chấm điểm xếp hạng tín dụng tiến hành thẩm định các điều kiện vay vốn theo quy định. BƯỚC 3: LẬP TỜ TRÌNH THẨM ĐỊNH KHÁCH HÀNG. Thẩm định khách hàng. Hỏi CIC ngay khi nhận hồ sơ. Thẩm định tư cách pháp lý, năng lực hành vi dân sự của khách hàng cá nhân. Thẩm định tư cách pháp nhân và người đại diện hợp pháp của pháp nhân có đủ năng lực hành vi và tư cách pháp nhân, lịch sử hình thành phát triển, cũng như uy tín của doanh nghiệp… Kiểm tra thực lực tài chính, hợp lệ hồ sơ tài chính, bản kê khai thuế giá trị gia tăng hàng tháng, sổ thu chi tiền mặt, sổ phụ tài khoản… Sau đó, đến tận nơi tìm hiểu thực trạng khách hàng, đánh giá hoạt động giao dịch của khách hàng. Thẩm định về dự án đầu tư, phương án sản xuất kinh doanh, đánh giá tính khả thi và hiệu quả của dự án sản xuất kinh doanh, dự án đầu tư. Khả năng tài chính của khách hàng phục vụ phương án, dự án đầu tư. Thẩm định về tài sản đảm bảo: Lập giấy đề nghị đánh giá tài sản kèm bộ hồ sơ TSĐB, có chữ ký trưởng phòng rồi chuyển cho nhân viên thẩm định tín dụng. Kiểm tra trước khi cho vay: là việc thẩm định, tái thẩm định các điều kiện vay vốn theo quy định. Kiểm tra trong khi cho vay: Là việc kiểm tra tính đầy đủ, hợp pháp, hợp lệ của hồ sơ khách hàng, hồ sơ vay vốn, hồ sơ tài sản bảo đảm tiền vay và các yếu tố chứng từ; Sự khớp đúng giữa chứng minh thư và người vay, giữa người nhận tiền và người có tên trên giấy đề nghị vay vốn,… Kiểm tra sau khi cho vay: Chậm nhất sau 15 ngày kể từ ngày giải ngân, cán bộ tín dụng phải kiểm tra việc sử dụng vốn vay và tài sản bảo đảm tiền vay. Riêng đối với hộ gia đình sản xuất nông, lâm, ngư, diêm nghiệp; khách hàng vay cầm cố bằng giấy tờ có giá, Giám đốc Sở giao dịch, chi nhánh trực thuộc Trụ sở chính quy định cụ thể bằng văn bản việc kiểm tra sau khi cho vay (Số lượng khách hàng và mức dư nợ phải kiểm tra; thời điểm kiểm tra...) phù hợp với điều kiện và đặc điểm cụ thể của từng địa phương. Nội dung kiểm tra: + Kiểm tra việc sử dụng vốn vay theo mục đích đã ghi trong hợp đồng tín dụng; + Kiểm tra biện pháp tổ chức triển khai và tiến độ thực hiện dự án, phương án; đánh giá hiệu quả của dự án, phương án vay vốn; + Kiểm tra hiện trạng, tình hình biến động, thay đổi tài sản bảo đảm tiền vay (số lượng, giá trị...). + Kiểm tra nguồn thu nhập của khách hàng vay (từ dự án, tiền lương, thu nhập khác); phân tích báo cáo tài chính doanh nghiệp; đánh giá tiến độ và khả năng trả nợ. + Kiểm tra, xác định mức độ thiệt hại của dự án, phương án đầu tư, của khách hàng vay khi xảy ra rủi ro bất khả kháng (bão, lũ lụt, cháy nổ, dịch bệnh...). Chấm điểm và xếp hạng tín dụng đối với khách hàng:ngân hàng nơi cho vay phải thu thập thông tin, thực hiện chấm điểm xếp hạng khách hàng theo quy định của NHNo Việt Nam. Xử lý vốn vay: Giám đốc ngân hàng nơi cho vay căn cứ vào kết quả kiểm tra; kết quả chấm điểm xếp hạng khách hàng và tùy theo mức độ vi phạm của khách hàng quyết định xử lý như sau: Tạm ngừng cho vay: Trong các trường hợp khách hàng sử dụng vốn vay sai mục đích, cung cấp thông tin sai sự thật; khách hàng bị xếp hạng C. Chấm dứt cho vay: Trong các trường hợp khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng đó cam kết nhưng không khắc phục, sửa chữa; khách hàng ngừng sản xuất có thể dẫn đến phá sản; quá trình tổ chức lại sản xuất không xác định được người chịu trách nhiệm chính trước pháp luật về quan hệ vay vốn và trả nợ ngân hàng, khách hàng bị xếp hạng D. Khởi kiện trước pháp luật: ngân hàng nơi cho vay có quyền khởi kiện trong các trường hợp sau: - Khách hàng vi phạm hợp đồng tín dụng; hợp đồng thế chấp, cầm cố, bảo lãnh đã được ngân hàng thông báo bằng văn bản nhưng không khắc phục. - Khách hàng có nợ quá hạn do nguyên nhân chủ quan nhưng không có biện pháp khả thi để trả nợ ngân hàng. - Khách hàng có năng lực tài chính để trả nợ nhưng cố tình trốn tránh trả nợ ngân hàng theo thỏa thuận; - Các vi phạm khác theo quy định của pháp luật. BƯỚC 4: TậP HợP Hồ SƠ TRÌNH BAN TÍN DụNG, HộI ĐồNG TÍN DụNG. Lập tờ trình thẩm định khách hàng, ghi rõ ngày nhận hồ sơ lần đầu và ngày nhận đủ hồ sơ, có chữ ký trưởng phòng. Kèm báo cáo thẩm định tài sản, có chữ ký trưởng phòng. Nhập lại báo cáo thẩm định, biên bản định giá từ nhân viên TĐTS, tập hợp bộ hồ sơ trình ban tín dụng, hội đồng tín dụng (2-5 ngày từ khi nhận TSĐB). BTD/HĐTD duyện hồ sơ thì báo cáo ngay trưởng phòng nội dung chỉ đạo, sửa đổi, thông báo cho khách hàng. BƯỚC 5: Hoàn thiện hồ sơ tín dụng. Chuyển hồ sơ cho bộ phận quản lý tín dụng để hoàn tất thủ tục pháp lý. BƯỚC 6: Chuyển hồ sơ khách hàng qua bộ phận quản lý tín dụng để soạn hợp đồng tín dụng, hộp đồng thế chấp và làm các thủ tục khác. Hoàn tất chứng từ để giải ngân, chuyển 1 bản chính hợp đồng tín dụng: khế ước vay, ủy nhiệm chi, giấy lĩnh tiền mặt, các giấy tờ khác đến bộ phận giao dịch để thực hiện giải ngân. BƯỚC 7: Khách hàng đến nhận tiền BƯỚC 8: Tất toán hợp đồng tín dụng. In phiếu tính lãi, hướng dẫn khách hàng nộp đủ gốc, lãi, kiểm tra niêm phong, chứng kiến bóc niêm phong, ký vào phần “xuât kho toàn bộ” tại phiếu xuất nhập khi và ký vào sổ kho, lưu bản gốc phiếu xuất nhập khi và hồ sơ tín dụng. Sau đó lập giấy đề nghị giải tỏa tài sản đảm bảo, tờ thanh lý đã được duyệt, bản sao hợp đồng bảo đảm tiền vay, đăng ký giao dịch bảo đảm chuyển cho phòng thẩm định tài sản làm thủ tục giải giấp.. Kết quả hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng VP BANK - PGD Phú Lâm. 3.1.4.1 Tình hình dư nợ cho vay mua nhà trên tổng doanh số cho vay Bảng 3.1: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà trên tổng doanh số cho vay (2009-2011). ĐVT: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%) Dư nợ cho vay mua nhà 20.141 24.458 36.555 4.317 21% 12.097 49% Tổng doanh số cho vay 449.175 581.307 801.480 132.132 29% 220.173 38% Tỷ lệ dư nợ/tổng doanh số cho vay 4,4% 4,2% 4,6% (Nguồn: Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm) Biểu đồ 3.1: Tình hình doanh số cho vay mua nhà (2009-2011). Qua bảng số liệu và biểu đồ trên, ta thấy: Tổng doanh số cho vay năm 2010 là 581.307 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 132.132 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ tăng là 29%. Tổng doanh số cho vay năm 2011 là 801.480 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 220.173 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ tăng là 38%. Dư nợ cho vay mua nhà tính đến 31/12/2010 là 24.458 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 4.317 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ tăng là 21%. Dư nợ cho vay mua nhà tính đến 31/12/2011 là 36.555 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 12.037 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ tăng là 49%. Nhìn chung qua ba năm 2009-2011 có thể thấy được rằng dư nợ cho vay mua nhà qua các năm đều tăng, nguyên nhân là do nhu cầu về nhà ở của người dân trong những năm gần đây gia tăng mạnh mẽ, ngân hàng có nhiều sự ưu đãi đối với các cá nhân có hoàn cảnh khó khăn…Từ đó cho thấy dư nợ cho vay mua nhà chiếm một phần trong tổng doanh thu của toàn phòng giao dịch. Thông qua việc tăng trưởng mạnh mẽ của hoạt động cho vay mua nhà, ta thấy tiềm năng phát triển hoạt động này là rất lớn. 3.1.4.2 Tình hình doanh số thu nợ cho vay mua nhà. Bảng 3.2: Tình hình doanh số thu nợ cho vay mua nhà (2009-2011). ĐVT: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%) Doanh số thu nợ cho vay mua nhà 12.071 13.370 15.191 1.229 11% 1.821 14% Tổng doanh số thu nợ 400.967 507.884 737.590 106.917 27% 229.706 45% (Nguồn): Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.2: Tình hình doanh số thu nợ cho vay mua nhà (2009-2011) Trong nền kinh tế hiện nay, hoạt động cho vay là hoạt động có nhiều rủi ro, đồng vốn mà Ngân hàng cho vay có thể thu hồi đúng hạn, trễ hạn hoặc không thể thu hồi. Vì vậy công tác thu hồi nợ đúng hạn và đầy đủ được ngân hàng đặt lên hàng đầu, bởi một ngân hàng muốn hoạt đồng tốt không phải chỉ nâng cao doanh số cho vay mà còn phải chú trọng đến công tác thu nợ làm sao để đảm bảo đồng vốn bỏ ra và thu hồi nhanh. Qua biểu đồ 3.2 cho thấy: Tình hình tổng doanh số thu nợ năm 2010 tăng 106.917 triệu đồng so với năm 2009, tương ứng tỷ lệ tăng là 27%, bước sang năm 2011 tổng doanh số thu nợ tăng 229.706 triệu đồng so với cùng kỳ năm trước, tương ứng tỷ lệ tăng là 45%. Doanh số thu nợ cho vay mua nhà tính đến ngày 31/12/2010 là 13.370 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 1.299 triệu đồng, tương ứng với tỷ lệ tăng là 11%. Doanh số thu nợ năm 2011 tăng 1.821 triệu đồng so với năm 2010, tương ứng tỷ lệ tăng là 14%. Nguyên nhân làm cho doanh số thu nợ tăng là do nền kinh tế ngày càng ổn định và phát triển làm cho thu nhập của người dân tăng lên, đời sống tinh thần người dân ngày càng được nâng cao hơn, đầy đủ hơn, nên khả năng thanh toán những khoản nợ đến hạn ngày càng khả quan hơnvà ngân hàng cũng đã có những biện pháp thu hồi nợ hiệu quả hơn. Nhìn chung tình hình thu nợ đã có sự chuyển biến mạnh mẽ, điều này cho thấy hoạt động cấp tín dụng mua nhà của chi nhánh có chuyển biến theo chiều hướng tích cực, có thể đánh giá phần nào qua công tác lựa chọn khách hàng cũng như theo dõi việc sử dụng vốn vay và thời hạn trả nợ của khách hàng. 3.1.4.3 Tình hình dư nợ cho vay mua nhà. Bảng 3.3: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà (2009-2011). ĐVT: Triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%) Dư nợ cho vay mua nhà 20.141 24.458 36.555 4.317 21% 12.097 49% Tổng dư nợ cho vay 248.698 322.120 386.007 73.422 30% 63.887 20% (Nguồn ): Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.3: Tình hình dư nợ cho vay mua nhà (2009-2011). Qua biểu đồ 3.3 ta thấy, dư nợ từ hoạt động cho vay mua nhà tính đến 31/12/2010 là 24.458 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 4,317 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ tăng là 21%.Dư nợ cho vay mua nhà tính đến 31/12/2011 là 36,555 triệu đồng so với cùng kì năm trước tăng 12.097 triệu đồng tương ứng với tỷ lệ tăng là 49 %. Nhìn chung qua ba năm 2009-2011 có thể thấy được rằng dư nợ cho vay mua nhà qua các năm tăng mạnh, điều đó thể hiện cho vay mua nhà sẽ ngày càng trở thành thế mạnh của chi nhánh trong lĩnh vực cho vay tiêu dùng, nguyên nhân là do ngân hàng đã nắm bắt được nhu cầu về nhà ở của người dân trong những năm gần đây gia tăng,mặt khác là do chi nhánh đã làm đúng quy trình tín dụng và chấp hành đầy đủ các văn bản của ngân hàng, từ đó cho thấy phòng giao dịch đã đánh giá khả năng cho vay, tìm kiếm khách hàng và thực hiện kế hoạch tín dụng của ngân hàng rất tốt. 3.1.4.4 Phân tích hệ số thu nợ cho vay. Bảng 3.4: Tình hình hệ số thu nợ mua nhà qua các năm 2009-2011 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%) Tổng DSTN cho vay mua nhà 12.071 13.370 15.191 1.299 11% 1.821 14% Tổng donh số cho vay mua nhà 9.895 15.687 27/288 5.792 59% 11.601 74% Hệ số thu nợ (%) 122% 85% 56% -37% -30% -30% -35% (Nguồn): Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.4: Tình hình hệ số thu nợ mua nhà qua các năm 2009-2011. Chỉ tiêu này giúp đánh giá khả năng thu hồi nợ của ngân hàng hay khả năng trả nợ của khách hàng. Thông qua biểu đồ 3.4, ta thấy được rằng hệ số thu nợ của ngân hàng giảm dần qua 3 năm. Cụ thể, năm 2009 là 122%, năm 2010 là 85% và năm 2011 là 56%. Đây là một kết quả không tốt cho chi nhánh, năm 2009 mang 1 đồng đi cho vay ngân hàng thu được 1,22đồng và đến năm 2011 mang 1 đồng đi cho vay ngân hàng chỉ thu lại được 0,56 đồng. Nguyên nhân là do khó khăn từ phía khách hàng và họ đã xin gia hạn nợ do vậy mà chỉ số này giảm qua các năm.Ngân hàng đang có những giải pháp giúp nâng cao hiệu quả thu nợ cao hơn ở những năm sau. 3.1.4.5 Phân tích tình hình nợ quá hạn. Bảng 3.5: Tình hình nợ quá hạn mua nhà qua các năm 2009-2011 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2009 2010 2011 Tổng nợ quá hạn cho vay mua nhà 342 466 105 Tổng dư nợ cho vay mua nhà 20.141 24.458 36.555 Tỷ lệ nợ quá hạn (%) 1,7% 1,9% 0,3% (Nguồn): Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.5: Tình hình nợ quá hạn mua nhà qua các năm 2009-2011. Qua biểu đồ cho 3.5 ta thấy, tình hình nợ quá hạn của chi nhánh trong những năm gần đây có diễn biến tích cực, dư nợ quá hạn mua nhà của chi nhánh năm 2010 là 466 triệu đồng, chiếm 1.9% trong tổng dư nợ cho vay mua nhà. Bước qua năm 2011 thị tình hình như nợ quá hạn xuống còn 105 triệu đồng chiếm tỷ lệ 0.3%, giảm 1.6% so với năm 2010, giảm 1.4% so với năm 2009 do công tác quản lý nợ của ngân hàng được tăng cường và người dân có nhu cầu kinh tế ổn định hơn. Kết quả nợ quá hạn giảm xuống qua ba năm là do Ngân hàng đã quyết liệt thu hồi nợ quá hạn bằng nhiều biện pháp, bám sát tận thu những khoản thu có thể thu được, kết hợp với các cơ quan pháp luật xử lý phát mãi tài sản thế chấp để thu hồi vốn. Đặc biệt chi nhánh đã tranh thủ sự giúp đỡ của chính quyền địa phương trong việc thu nợ quá hạn trong cho vay tiêu dùng, kết quả đã đạt được rất khả quan. Có rất nhiều nguyên nhân dẫn tới tình trạng nợ quá hạn, do đời sống người dân gặp nhiều khó khăn, tình hình kinh tế không ổn định, nợ quá hạn tăng cao là do nguồn thu chính để trả nợ của người vay gặp rủi ro do thiên tai, rớt giá (đối với hàng nông sản), những biến động của nền kinh tế trong nước…Vì vậy nợ quá hạn là một phần đi liền trong hoạt động kinh doanh của Ngân hàng, Ngân hàng không thể hoàn toàn loại trừ nó mà chỉ có thể hạn chế làm sao cho tỷ lệ này ở mức tối thiểu và nằm trong phạm vi cho phép. Để hoạt động tín dụng của Ngân hàng hoạt động có hiệu quả hơn nữa thì Ngân hàng cần có những giải pháp nâng cao hiệu quả hoạt động tín dụng. 3.1.4.6 Phân tích tình hình nợ xấu. Bảng 3.6: Tình hình nợ xấu mua nhà qua các năm 2009-2011 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu 2009 2010 2011 Tổng nợ xấu cho vay mua nhà 857 720 90 Tổng dư nợ cho vay mua nhà 20.141 24.458 36.555 Tỷ lệ nợ xấu (%) 4,3% 2,9% 0,2% Nguồn): (Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.6: Tình hình nợ xấu mua nhà qua các năm 2009-2011 Qua biểu đồ 3.6 cho thấy, tỷ lệ nợ xấu mua nhà năm 2010 là 2.9%, giảm 1.5% so với năm 2009, nhưng đến năm 2011 tỷ lệ nợ xấu lại giảm mạnh xuống còn 0.2%, tương ứng tỷ lệ giảm là 2.7% so với năm 2010. Nguyên nhân dẫn đến nợ xấu giảm là do ngân hàng chú tâm đến các biện pháp bảo đảm an toàn vốn vay như điều kiện được vay vốn, tài sản đảm bảo vốn vay, thực hiện tốt quá trình thẩm định, theo dõi khoản vốn sau khi giải ngân làm cho sản phẩm cho vay mua nhà có chất lượng tương đối tốt. Tỷ lệ nợ xấu mua nhà cũng vì thế mà giảm xuống còn 0.2% vào năm 2011. 3.1.4.7 Phân tích vòng quay vốn tín dụng. Bảng 3.7: Tình hình vòng quay vốn tín dụng mua nhà qua các năm 2009-2011 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%) Tổng DSTN cho vay mua nhà 12.071 13.370 15.191 1.299 11% 1.821 14% Tổng dư nợ bình quân cho vay mua nhà 21.202 22.305 30.507 1.103 5,2% 8.202 36,8% Vòng quay vốn tín dụng 0,57 0,6 0,5 0,003 5,3% -0,1 -16,9% (Nguồn): Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.7: Tình hình vòng quay vốn tín dụng mua nhà qua các năm 2009-2011. Qua biểu đồ 3.7 ta thấy, vòng quay vốn tín dụng mua nhà năm 2010 là 0.6 vòng, tăng 0.03 vòng so với năm 2009, nhưng bước sang năm 2011 vòng quay vốn tín dụng lại giảm xuống còn 0.5 vòng, giảm 0.1 vòng so với năm 2010. Thông qua ba năm, ta thấy vòng quay vốn tín dụng mua nhà năm sau chậm hơn năm trước, điều này chứng tỏ trong thời gian này do tình hình kinh tế gặp nhiều khó khăn, nên tình hình quay vốn của chi nhánh có bước thụt lùi so với mấy năm trước. Nguyên nhân là do nền kinh tế đang thiếu vốn nghiêm trọng, đồng thời cũng rơi vào tình trạng đình trệ trong sản xuất, kinh doanh. Hai yếu tố này tác động lẫn nhau: tài chính yếu kém cũng góp phần làm suy giảm thêm năng lực hoạt động; tồn kho chất đống càng khiến thanh khoản suy kiệt.Vòng quay của tiền chậm lại còn do tình trạng nợ nần giữa doanh nghiệp với ngân hàng cũng như giữa doanh nghiệp với nhau. Đặc biệt, vòng quay vốn chậm lại còn có nguyên nhân do lòng tin suy giảm, bao gồm lòng tin của doanh nghiệp, người tiêu dùng về triển vọng kinh tế và lòng tin giữa các đối tác, bạn hàng với nhau. 3.1.4.8 Tỷ lệ dư nợ/tổng nguồn vốn. Bảng 3.8: Tình hình tỷ lệ dư nợ/tổng nguồn vốn qua các năm 2009-2011 Đơn vị tính: triệu đồng Chỉ tiêu Năm 2009 Năm 2010 Năm 2011 So sánh 2010/2009 So sánh 2011/2010 Tuyệt đối Tương đối (%) Tuyệt đối Tương đối (%) Tổng DNCV 249.283 322.120 386.007 72.837 29,2% 63.887 19,8% Tổng nguồn vốn 407.712 524.071 694.934 116.359 28,5% 170.836 32,6% Tỷ lệ dự nợ/tổng nguồn vốn 61,1% 61,5% 55,5% 0,3% 0,5% -5,9% -9,6% (Nguồn): Báo cáo kết quả kinh doanh của VPBank-PGD Phú Lâm Biểu đồ 3.8: Tình hình tỷ lệ dư nợ/tổng nguồn vốn qua các năm 2009-2011. Qua biểu đồ 3.8 cho thấy, tỷ lệ dư nợ/tổng nguồn vốn cho vay năm 2010 là 61.5%, tăng 0.4% so với năm 2009, điều này cho thấy khả năng sử dụng vốn của chi nhánh tốt. Nhưng đến năm 2011 thì tỷ lệ dư nợ/tổng nguồn vốn cho vay lại giảm xuống còn 55.5%. Nguyên nhân là do vốn nhàn rỗi trong dân cư còn rất nhiều, người dân chưa có thói quen tích lũy dần bằng cách gởi tiền vào ngân hàng để khi cần rút ra sản xuất kinh doanh, mua sắm, xây dựng và sửa chữa nhà hoặc tiêu dùng. Nguyên nhân làm tỷ trọng này giảm là do sau nhiều năm đi vào hoạt động chi nhánh đã gây dựng được uy tín của mình về chất lượng tín dụng cũng như thời gian vay hợp lý từ đó đã tạo niềm tin cho khách hàng vay với nhiều mục đích khác nhau như tiêu dùng, sản xuất kinh doanh… Qua ba năm, nhìn chung vẫn có sự tăng giảm nhưng không đáng kể, ngân hàng vẫn giữ được mức thu nợ ổn định, và trong năm nay ngân hàng đang đề ra nhiều giải pháp hơn trong việc thu hồi nợ giúp ngân hàng đi lên. 3.2 Đánh giá hoạt động cho vay mua nhà tại VP BANK - PGD Phú Lâm 3.2.1 Những kết quả đạt được Qua kết quả phân tích, hoạt động cho vay mua nhà ngày càng được mở rộng tại VPBank-PGD Phú Lâm với bằng chứng là dư nợ cho vay mua nhà qua các năm. Số lượng và chất lượng của các khoản cho vay mua nhà ngày càng được nâng cao. Với các biện pháp quản trị rủi ro hiệu quả thì ngân hàng đã hạn chế được rủi ro xuống mức thấp với tỷ lệ nợ quá hạn chỉ còn 0.3%.Đây là một tín hiệu đáng mừng cho việc phát triển một hướng đi mới cho ngân hàng. Cho vay mua nhà là hoạt động nhằm mở rộng thị phần tín dụng, đa dạng hóa các đối tượng vay vốn ngân hàng nhằm phân tán rủi ro ngân hàng. Hiện nay, rất nhiều ngân hàng thuộc mọi thành phần kinh tế đều hướng tới việc mở rộng cho vay mua nhà như một thị trường tiềm năng mới. Khách hàng có nhiều cơ hội lựa chọn ngân hàng để đáp ứng nhu cầu của mình. Trong điều kiện cạnh tranh gay gắt như vậy nhưng VPBank-PGD Phú Lâm đã thu hút được khách hàng sử dụng dịch vụ tại ngân hàng mình. Đây là một thành công lớn của chi nhánh, cho vay mua nhà là một hướng đi mới, việc đẩy mạnh cho vay mua nhà tăng cường hiệu quả sử dụng vốn, do đó nâng cao khả năng cạnh tranh của chi nhánh trên thị trường. Thuận lợi: để đạt được những kết quả như trên là do những thuận lợi sau VPBank-PGD Phú Lâm tọa lạc tại tại một trong những quận lớn của thành phố (quận 6), với khu dân cư đông đúc, giao thông thuận tiện, VPBank-PGD Phú Lâm gặp nhiều thuận lợi trong việc tiếp cận khách hàng hằng ngày. Ngoài ra, PGD còn có một nguồn khách hàng truyền thống có quan hệ lâu dài với PGD, có tình hình sản xuất kinh doanh ổn định, có nhu cầu vay vốn lớn, hệ thống pháp luật nói chung và hệ thống pháp luật trong ngành tài chính-ngân hàng nói riêng ngày càng được hoàn thiện và ngày càng chặt chẽ hơn giúp cho hoạt động tín dụng ngày càng tăng trưởng và đảm bảo giảm thiểu rủi ro, do đó góp phần hoàn thiện nghiệp vụ cho vay mua nhà. Đời sống của người dân ngày càng ổn định đã làm cho nhu cầu về nhà ở trở nên cần thiết, từ đó làm tăng nhu cầu vay vốn của khánh hàng, tạo điều kiện tăng trưởng doanh thu của hoạt động cho vay mua nhà. Uy tín của VPBank với khách hàng được nâng cao và mở rộng từng bước Nguồn vốn để cấp tín dụng khá dồi dào, lãi suất cho vay của VPBank khá cạnh tranh với các ngân hàng khác, có chính sách ưu đãi về lãi suất và các chính sách ưu đãi khác đối với khách hàng. vì vậy, VPBank-PGD Phú Lâm có nhiều điều kiện thuận lợi để đẩy mạnh hoạt động cho vay, trong đó có hoạt động cho vay mua nhà. Ngoài ra, ban lãnh đạo là người có thâm niên cao, có kinh nghiệm trong lĩnh vực tài chính-ngân hàng nên đã có những chính sách phương hướng chỉ đạo đúng đắn về việc huy động vốn, sử dụng vốn… tạo điền kiện cho nhân viên tín dụng tin tưởng và hoàn thành tốt nhiệm vụ . 3.2.2 Những mặt còn hạn chế và nguyên nhân của những hạn chế 3.2.2.1 Hạn chế Khó khăn: Bên cạnh những thuận lợi ngân hàng cũng gặp một số khó khăn Môi trường cạnh tranh lớn. Hiện nay, cho vay mua nhà đã trở thành mục tiêu của các TCTD, nhất là các tổ chức ngoài Nhà nước, điển hình là ngân hàng thương mại cổ phần lớn như là ngân hàng Á Châu (ACB), ngân hàng Sài Gòn Thương Tín (Sacombank)…Cạnh tranh ngày càng trở nên gay gắt trong thị trường cho vay mua nhà khi mà các ngân hàng quốc doanh đã thức tỉnh trước thị trường đầy tiềm năng này. Bên cạnh đó, khối ngân hàng thương mại cổ phần, cũng như các định chế tài chính khác như công ty cho thuê tài chính, công ty bảo hiểm, quỹ tín dụng nhân dân, tiết kiệm bưu điện… đều thực hiện cho vay mua nhà một cách tích cực. Với áp lức cạnh tranh gay gắt như vây, thì thị phần cho vay mua nhà sẽ bị thu hẹp. Trên địa bàn đã có một số ngân hàng khác đặt Phòng giao dịch và chi nhánh sớm hơn, có số lượng khách hàng nhiều hơn, vì thế đã tạo ra sức ép lớn đối với PGD Phú Lâm. Nghiệp vụ ở PGD tuy đã có nhiều thay đổi và phát triển nhưng vẫn còn một số khiếm khuyết. Chưa chú trọng đến việc tiếp thị đối với tất cả khách hàng nhằm quảng bá về hoạt động của ngân hàng nên phạm vi hoạt động của PGD Phú Lâm vẫn còn bó hẹp với những khách hàng quen là chính. Thị trường bất động sản và giá vàng biến động thường xuyên cùng với sự cạnh tranh gây gắt của các NHTM Khác cũng làm ảnh hưởng đến hoạt động của PGD. Phần lớn nhân viên tín dụng tại Phòng giao dịch là những người chưa có nhiều kinh nghiệm nên cần phải có thời gian trao đồi và năng cao kĩ năng nghiệp vụ. Tuy nhiên đó chỉ là khó khăn trước mắt, vì về lâu dài thì nếu các nhân viên này có đầy đủ kình nghiệm và thông thạo các kĩ năng nghiệp vụ sẽ góp phần đẩy mạnh hoạt động cho vay tại PGD Phú Lâm. Công nghệ ngân hàng chưa đồng bộ và hoàn thiện. Mặc dù đã đầu tư vào việc ứng dụng và đổi mới công nghệ nhưng so với các ngân hàng nước ngoài và một số ngân hàng khác của nước ta thì trình độ công nghệ của ngân hàng còn nhiều hạn chế về sự đồng bộ, về phạm vi hoạt động. Việc bảo mật, quản lý , lưu trữ hồ sơ và các thông tin khách hàng chưa thuận tiện, gây không ít khó khăn cho việc quản lý khách hàng. Hệ thống phần mềm quản lý chưa đáp ứng được các chương trình bán lẻ, nhiều khi còn trục trặc gây khó khăn cho công tác triển khai sản phẩm. Hệ thống thông tin còn hạn chế. Thông tin mỗi khoản vay bao gồm thông tin bên ngoài và thông tin nội bộ. Việc hệ thống thông tin chưa phát triển dẫn đến nhiều bất lợi cho ngân hàng trong công tác thẩm định cũng như khả năng phân tích đối thủ cạnh tranh trong lĩnh vực cho vay mua nhà. Việc thông tin bị hạn chế là giảm khả năng đánh giá khách hàng, dễ dẫn đến hiện tượng thông tin không cân xứng, gây nhiều trở ngại cho hoạt động tín dụng nói chung và cho vay mua nhà nói riêng. Trong cuộc cạnh tranh ngày càng gay gắt và khốc liệt như hiện nay thì ai có thông tin chính xác và kịp thời thì phần thắng sẽ nắm chắc hơn. 3.2.2.2 Nguyên nhân: Trình độ cán bộ tín dụng còn hạn chế và kinh nghiệm của các nhân viên tín dụng chưa nhiều Các công việc như kiểm tra chính xác, tính hợp lí của báo cáo tài chính, phân tích, đánh giá năng lực sản xuất kinh doanh và tình hình tài chính của các cá nhân, hộ gia đình vay vốn là một vấn đề rất phức tạp. Nhân viên tín dụng muốn làm tốt công việc trên phải có kiến thức sâu rộng, khả năng suy luận và tổng hợp tốt cùng với kinh nghiệm làm việc và đôi khi cũng phải có những mối quan hệ rộng. về mặt này thì PGD Phú Lâm đang gặp khó khăn vì còn một số nhân viên tín dụng kinh nghiệm chưa nhiều. Hơn nữa, kiến thức về lĩnh vực chuyên môn nhằm phục vụ cho công tác phân tích, thẩm định còn hạn chế. Tính chuyên môn nghiệp vụ chưa cao Hiện nay tại PGD Phú Lâm các nhân viên tín dụng phải thực hiện tất cả mọi việc từ khâu tiếp nhận hồ sơ vay vốn cho đến khâu thẩm định và giải ngân cho khách hàng. Ngoài ra, các nhân viên tín dụng còn phải tự mình tìm kiếm nguồn khách vay vốn. chính vì tính thiếu chuyên nghiệp và sự không chuyên môn hóa này đã dẫn đến một số hạn chế như cán bộ tín dụng vướng vào các công việc không liên quan đến chuyên môn khá nhiều, không có đủ thời gian để đầu tư chuyên sâu, nghiên cứu về lĩnh vực chuyên môn của mình như tìm hiểu thêm về khách hàng vay vốn, đánh giá sâu hơn về tính khả thi của phương án sản xuất kinh doanh… Hậu quả đẫn đến thiếu sót, thiếu tính khả thi, chặt chẽ trong công việc. Về chế độ pháp lí Hành lang pháp lí còn nhiều bất cập, có sự chồng chéo giữa các luất, các quy điịnh của ngân hàng cùng với các luật khác, hệ thống luật ngân hàng còn tồn tại một số vướng mắc Ví dụ tại Điều 17, quyết định 1627/2001/NĐ-NHNN quy định: “việc cho vay giữa tổ chức tín dụng và khách hàng vay được lập thành hợp dồng tín dụng. Hợp đồng tín dụng phải có các nội dung về điều kiện vay, mục đích sử dụng vốn, phương thức cho vay, số vốn vay, lãi suất , thời hạn cho vay, hình thức bảo đảm, giá trị tài sản đảm bảo , phương thức trả nợ và những cam kết khác được các bên thỏa thuận.” Vậy những cam kết khác ở đây là những cam kết gì mà lại là một phần trong nội dung của hợp đồng tín dụng. Mặc dù, về nguyên tắc, quyền và nghĩa vụ của chủ thể được phát sinh sau khi hợp đồng được kí kết nhưng cần lưu ý một số nghĩa vụ của khách hàng xuất hiện khi khách hàng đã nhận được số tiền quy định. Những nội dung của hợp đồng tín dụng cần được ghi rõ trong pháp luật về tín dụng và ngân hàng ở Việt Nam để bảo vệ quyền lợi chính đáng của người đi vay. Đây cũng là tiền đề tạo sự ổn điịnh, hoạt động lành mạnh của hệ thống ngân hàng, tạo điều kiện thuận lợi cho các tổ chức tiếp cận với vốn tín dụng của ngân hàng. Tài sản đảm bảo là một vấn đề quan trọng trong việc kí kết và thực hiện hợp đồng tín dụng. Tuy nhiên nghị định số 163/2006/NĐ-CP quy định chi tiết thi hành một số điều của Bộ luật Dân sự về việc xác lập, thực hiện giao dịch đảm bảo để đảm bảo thực hiện nghĩa vụ dân sự và xử lí tài sản đảm bảo còn nhiều bất cập, thiếu sót như: + Chưa quy định về cơ chế kiểm soát việc chuyển dịch tài sản đảm bảo một cách chặt chẽ nên trong thời gian qua phát sinh nhiều trường hợp phương tiện giao thông cơ giới đường bọ, phương tiện thủy nội địa bị bán, tặng cho mà không có sự dồng ý của bên thế chấp. + Nguyên tắc xử lí tài sản đảm bảo thật khó có thể thực hiện trong thực tế, vì việc tổ chức tín dụng tự xử lí tài sản đảm bảo theo thỏa thuận gặp nhiều khó khăn do trình tự, thủ tục xử lí còn phụ thuộc vào thái độ hợp tác của bên bảo đảm, bên giữ tài sản, tổ chức tín dụng chưa được toàn quyền xử lí tài sản đảm bảo trong khuôn khổ pháp luật. Do đó khi Nghị định số 12/2012/NĐ-CP được ban hành, có hiệu lực thi hành từ ngày 10/4/2012, đã tháo gỡ kịp thời những vướng mắc, bất cập trong thực tiễn, góp phần hoàn thiện hành lang pháp lý trong quá trình ký kết, thực hiện hợp đồng đảm bảo, giúp nâng caao chất lượng của hoạt động cho vay có đảm bảo, từ đó thúc đẩy hoạt động tín dụng. Trong quá trình hội nhập kinh tế quốc tế, Việt Nam có cơ hội tăng cường phát triển hệ thống ngân hàng bằng cách chuyên mon hóa sâu các nghiệp vụ về ngân hàng, nâng cao hiệu quả sử dụng các nguồn vốn. song Việt Nam là một nước nhỏ, hoạt động ngân hàng nằm trong bối cảnh một nên kinh tế chuyển đổi, môi trường pháp lí chưa đồng bộ, không còn thích hợp với các chuẩn mực quốc tế. CHƯƠNG 4: GIẢI PHÁP NHẦM NÂNG CAO HIỆU QUẢ CHO VAY MUA NHÀ TẠI NGÂN HÀNG VP BANK – PGD PHÚ LÂM 4.1 Định hướng, mục tiêu, nhiệm vụ kinh doanh tín dụng của ngân hàng tại VP BANK - PGD Phú Lâm Trong điều kiện hoạt động kinh doanh bình thường. Ngân hàng VP BANK - PGD Phú Lâm xác định mục tiêu năm 2012 như sau: Huy động vốn: -Nội tệ: 753.000 triệu đồng, tăng trưởng 11.2% -Ngoại tệ (USD): 865.000, tăng trưởng 2% Tổng dư nợ 425.000 triệu tăng trưởng 10,1% so đầu năm.Trong đó tỷ lệ dư nợ trung dài hạn tối đa 35,29% Tỷ lệ nợ xấu: không quá 2.7%, giảm 1,01 so đầu năm. Tỷ lệ dư nợ: 60% giảm 4,62% so với năm 2011. Tỷ lệ dư nợ phi sản xuất: 16% tăng 0,86% so với năm trước. Kế hoạch thu hồi nợ đã xử lý rủi ro tín dụng:0% trên dư nợ XLRR (do tất cả là nguyên nhân khách quan). Quỹ thu nhập:Phấn đấu đạt 11.600 triệu đồng (đủ chi lương V1+V2 cho CBCNV). 4.2 Một số giải pháp nhằm phát triển hoạt động cho vay mua nhà tại ngân hàng VP BANK - PGD Phú Lâm. 4.2.1 Đẩy mạnh công tác quảng bá, tiếp thị cho hoạt động vay mua nhà. Bất kỳ một sản phẩm nào muốn phát triển được cũng đều phải được quảng cáo, tiếp thị đến người tiêu dùng. Vẫn còn nhiều người có nhu cầu vay vốn để mua nhà, xây dựng hoặc sửa chữa nhà nhưng lại không nắm rõ các thủ tục, điều kiện vay vốn…Chính vì sự thiếu thông tin vay khiến cho khách hàng ngần ngại đến ngân hàng vay vốn. Ngân hàng có thể quảng cáo các sản phẩm cho vay cá nhân thông qua các phương tiện thông tin đại chúng như: Báo chí, đài phát thanh, truyền hình…Nội dung quảng cáo không chỉ đi sâu vào mô tả sản phẩm, lợi ích mà khách hàng thu được từ việc sử dụng sản phẩm mà còn phải tập trung phổ biến kinh nghiệm sử dụng sản phẩm tới khách hàng, làm sao để khách hàng mong muốn khám phá và trải nghiệm những tiện ích mà sản phẩm cho vay của Ngân hàng mang lại. Bên cạnh đó, Ngân hàng cần tăng cường tiếp thị đến khách hàng tiềm năng, thường xuyên gửi thông tin về VPBank cho khách hàng biết, gửi thiệp chúc mừng tới khách hàng khi có dịp. Dù có thể trong thời gian đầu, khách hàng chưa về với chúng ta, nhưng khách hàng sẽ có tình cảm với Ngân hàng. Phát triển năng lực tiếp thị của nhân viên. Không có một phương tiện nào quảng bá cho thương hiệu và sản phẩm bằng chính khách hàng và cán bộ nhân viên. 4.2.2 Các giải pháp về tăng doanh số và xử lý nợ quá hạn. Giải pháp về tăng doanh số Để thực hiện tốt việc đôn đốc thu nợ và lãi đến hạn, cần làm tốt công tác quản lý hồ sơ, lập sổ sách theo dõi khách hàng một cách chặt chẽ, có hệ thống. Đồng thời kết hợp chặt chẽ với bộ phận kế toán cho vay thông qua việc cung cấp danh sách các khoản nợ đến hạn để phục vụ thu hồi nợ hoặc xử lý tín dụng. Ngân hàng thường xuyên phân loại các khoản nợ để đề ra biện pháp thu hồi nợ hoặc xử lý phù hợp với tình hình thực tế của từng khách hàng, từng khỏan vay. Công tác đôn đốc, thu hồi nợ gắn liền với công tác đối chiếu nợ, kiểm tra, kiểm soát tình hình tài chính, tài sản đảm bảo… để có những giải pháp thích hợp, kịp thời giúp đỡ khách hàng giải quyết khó khăn về tài chính, trả nợ cho ngân hàng. Giải pháp nâng cao dư nợ cho vay. Để không ngừng tăng trưởng và đảm bảo nguồn vốn, cần phải đề ra chiến lược kinh doanh hợp lý để có mức tăng trưởng cao, thu hút nhiều khách hàng tiềm năng. Chi nhánh đề cao việc tăng trưởng vốn ổn định, khắc phục sự mất cân đối giữa nguồn vốn và sử dụng vốn. Chi nhánh kiên quyết cơ cấu lại dư nợ theo hướng giảm dần ở một số trường hợp đang có dư nợ lớn, nhằm phân tán rủi ro, đồng thời nâng tỷ trọng cho vay hộ gia đình, cá nhân,…Đặc biệt quan tâm đến công tác kiểm tra, kiểm soát, nâng cao chất lượng tín dụng, thận trọng những dự án mới, cho vay có chọn lọc để an toàn vốn… Giải pháp về xử lý nợ quá hạn. Chú trọng công tác quản lý món vay, công tác thẩm định ban đầu khi cho vay, đảm bảo cho vay thu hồi được nợ. CBTD kiểm tra họat động và đối chiếu nợ 100% tổ liên doanh TK và vay vốn trên địa bàn phụ trách, kết hợp để phổ biến sản phẩm “ Bảo an tín dụng” tới từng hộ dân cư có sự tham gia của BGĐ. Phân tích nguyên nhân dẫn đến nợ quá hạn: Căn cứ vào việc kiểm tra, kiểm soát trên hồ sơ và điều tra tình hình thực tế toàn bộ quá trình của khách hàng, gắn liền với quá trình sử dụng vốn vay và thông tin khách có liên quan để xác định nguyên nhân gây ra nợ quá hạn, do yếu tố khách quan hay chủ quan? Xác định nguồn thu hồi nợ quá hạn: Nguồn có thể thu hồi không chỉ là nguồn từ món vay mà từ tất cả các nguồn khác mà người vay có thể dùng trả nợ NH, các nguồn thu đó phải được xác định có căn cứ thực tế và có cơ sở pháp lý. Tiếp tục củng cố màng lưới cho vay qua tổ liên danh tiết kiệm và vay vốn theo VB 240. Phối hợp với Hội nông dân, Ban quản lý và UBND xã, chính quyền địa phương để giải quyết nợ quá hạn, nợ tồn đọng,nợ xử lý rủi ro. Tập trung nhiều biện pháp để giảm tỷ lệ nợ quá hạn trong lĩnh vực cho vay doanh nghiệp. 4.2.3 Tiếp tục phát triển và mở rộng thị trường cho vay mua nhà. Hiện nay, số lượng các chi nhánh và phòng giao dịch của VBBank vẫn chưa đủ khả năng đáp ứng nhu cầu vay kinh doanh ngày càng tăng của người dân. Để giúp đưa ngân hàng đến gần người dân, tạo cho người dân cảm giác tin tưởng gần gũi, thuận tiện trong giao dịch, VBBank cần không ngừng mở rộng mang lưới hoạt động ra khắp các tỉnh thành phố trong cả nước gồm: Hội sở, các chi nhánh cấp I, chi nhánh cấp II, phòng giao dịch. Việc mở rộng mạng lưới cần đảm bảo tính an toàn và hiệu quả, không mở rông một cách tràn lan. Các điểm giao dịch mới của VBBank cần bố trí sao cho thuận tiện về giao thông đồng thời phải khang trang, sạch đẹp, hiện đại. Phát triển thương hiệu VPBank. Thương hiệu là tài sản lớn của các doanh nghiệp bởi nớ có khả năng tác động đến thái độ và hành vi của khách hàng. Mục đích của thương hiệu là tạo ra nhận thức, niềm tin và sự trung thành. Nó tạo ra lợi thế cạnh tranh cho doanh nghiệp, giúp doanh nghiệp thuận lợi hơn trong việc tìm và phát triển thị trường mới. Do hoạt động trong ngành dịch vụ đặc biệt với những sản phẩm mang tính truyền thống nên việc thu hút , lôi kéo thêm khách hàng là rất khó khăn đối với các Ngân hàng trong điều kiện ngày càng gay gắt như hiện nay. Do vậy, thương hiệu sẽ là lợi thế cạnh tranh của mỗi ngân hàng. Việc phát triển thương hiệu VPBank cần thực hiện theo hướng khoa học, có kế hoạch trước mắt và lâu dài, cần thực hiện tổng thể trên tất cả các chi nhánh và phòng giao dịch. Mục tiêu của Ngân hàng là xây dựng một thương hiệu với các đặc điểm: - Năng động, hiện đại. - Luôn bên cạnh khách hàng, gần gũi với khách hàng như người thân trong gia đình. - Luôn đứng sau những thành công của khách hàng, hỗ trợ nhanh nhất những nhu cầu tài chính phục vụ cho mục đích cá nhân hay kinh doanh của khách hàng. Kết quả của việc xây dựng một thương hiệu không thể nhìn thấy ngay trong một vài tuần, vài tháng… bởi vì việc tạo ra những hình ảnh, từ ngữ, mầu sắc ấn tượng đối với khách hàng đòi hỏi mất rất nhiều thời gian. Do đó, để khách hàng luôn nhớ tới hình ảnh của VPBank mỗi khi cần sử dụng các sản phẩm, Ngân hàng còn phải cần nhiều thời gian hơn để làm được điều này. 4.3 Một số kiến nghị với các cấp lãnh đạo và cơ quan nhà nước. 4.3.1 Kiến nghị đối với ngân hàng VPBank. Cần nâng cao mức độ hiện đại công nghệ phù hợp với tiềm lực tài chính của ngân hàng và đảm bảo phù hợp với xu thế chung của quốc tế. Đây cũng là yếu tố quyết định đến chất lượng của sản phẩm dịch vụ của ngân hàng.. Cần phải hiện đại hóa công nghệ ngân hàng để tiết kiệm được chi phí về lao động, thời gian cũng như phục vụ khách hàng được tốt hơn.Hệ thống công nghệ thông tin phải đảm bảo thực hiện nhanh chóng, thuận tiện và bảo mật thông tin cho khách hàng. Tiếp tục hoàn chỉnh các văn bản chế độ, các văn bản liên quan đến nghiệp vụ cho vay mua nhà tạo sự thuận lợi cho khách hàng, giúp mở rộng tín dụng đồng thời hạn chế rủi ro. Phải phổ biến định hướng phát triển cũng như chính sách chiến lược cho toàn thể chi nhánh, phòng ban nhằm tiến hành một cách đồng bộ mục tiêu đã đề ra. Tăng cường công tác kiểm tra, kiểm soát đối với hoạt động của các chi nhánh, phát hiện và xử lý kịp thời các vi phạm, kiên quyết xử lý các trường hợp cán bộ tín dụng thông đồng với khách hàng, các hành vi tiêu cực trong nội bộ ngân hàng. Tích cực thu hồi nợ tồn đọng làm giảm áp lực tăng thu, bù chi. Những đề xuất, kiến nghị: + Trước mắt đề nghị tỉnh cho phép chi nhánh được thu hồi nợ gốc trước, lãi sau đối với 2 doanh nghiệp sà lan đang rơi vào khó khăn. + Đề nghị trung ương có chủ trương thực hiện xóa các khoản nợ rủi ro đã xử lý trên 5 năm, các khoản vay đã thu hết gốc chỉ còn lãi vay tín chấp hiện không thu được, Tăng mức phán quyết các khoản miễn, giảm lãi cho chi nhánh tỉnh. + Đối với những ngành đang gặp khó khăn như sà lan cho dãn nợ không tính cơ cấu nợ. 4.3.2 Kiến nghị với Ngân hàng Nhà nước. NHNN cần tạo ra cơ chế khuyến khích các ngân hàng thực hiện hoạt động tín dụng bán lẻ trong đó có cho vay mua nhà. Ngoài ra cần có những biện pháp giúp các NHTM tăng cường nguồn vốn cho vay đặc biệt là vốn trung dài hạn như các biện pháp về dự trữ bắt buộc hay các quy định về mức sử dụng vốn ngắn hạn cho vay dài hạn. NHNN cần có chính sách xử lý các khoản nợ quá hạn, nợ khó đòi của các doanh nghiệp do nguyên nhân khách quan như lũ lụt, thiên tai…cần tạo nguồn cho các ngân hàng bù đắp các khoản nợ khoanh, để xóa nợ. Ngoài ra có thể thành lập các công ty mua bán nợ để xử lý các khoản nợ, khai thác và quản lý các tài sản bảo đảm tồn đọng. NHNN yêu cầu các NHTM phải thống kê, theo dõi chặt chẽ các hoạt động cho vay bất động sản, diễn biến cung cầu và giá cả trên thị trường, yêu cầu các NHTM rà soát, đánh giá chất lượng tín dụng các khoản cho vay bất động sản để có biện pháp xử lý, thu hồi nợ vay đúng hạn và khống chế tốc độ tăng trưởng dư nợ cho vay bất động sản. Xem xét tỷ lệ cho vay của hệ thống ngân hàng cho thị trường bất động sản trên tổng dư nợ của hệ thống, rà soát lại các điều kiện cho vay của ngân hàng đối với thị trường bất động sản. Nếu có hiện tượng cho vay dưới chuẩn cần có những biện pháp điều chỉnh tích cực. Xem xét tỷ lệ dư nợ của hệ thống ngân hàng cho các doanh nghiệp có cùng nguồn gốc đang kinh doanh bất động sản, trên tổng dư nợ của thị trường bất động sản. NHNN nắm chắc thông tin, kiểm soát chặt chẽ tổng phương tiện thanh toán, dư nợ tín dụng trong toàn bộ nền kinh tế, việc cho vay kinh doanh bất động sản, kinh doanh chứng khoán của các NHTM và các tổ chức kinh doanh tiền tệ khác. Điều chỉnh linh hoạt chính sách tiền tệ, đảm bảo tốc độ tăng trưởng hợp lý dư nợ tín dụng, khả năng thanh khoản cho các tổ chức tín dụng và kiềm chế lạm phát. Tăng cường công tác giám sát các tổ chức tín dụng, bổ sung các công cụ giám sát theo cơ chế thị trường, thông lệ quốc tế để chủ động cảnh báo và xử lý tốt hơn những biến động trên thị trường tín dụng, tiền tệ. Nên thành lập các kênh thông tin về thị trường bất động sản, trong đó cung cấp các thông tin về nhà đất, cập nhật thông tin về các chủ trương, văn bản pháp lý có liên quan tạo điều kiện thuận lợi cho khách hàng tìm hiểu và nâng cao khả năng hiểu biết về thị trường bất động sản, đồng thời tạo cơ sở cho việc thẩm định các dự án kinh doanh, định giá bất động sản, giúp ngân hàng hạn chế rủi ro. KẾT LUẬN Cho vay mua nhà là một lĩnh vực kinh doanh mới và được đánh giá là sẽ phát triển mạnh ở Việt Nam trong tương lai mặc dù hiện nay chưa phát triển lắm. Việc phát triển loại hình cho vay này trong tương lai sẽ là một xu hướng tất yếu do những lợi ích thiết thực mà nó mang lại như nó tạo điều kiện cho người dân thỏa mãn được nhu cầu tiêu dùng của mình khi chưa có khả năng chi trả. Lọai hình này giúp đa dạng hóa các sản phẩm dịch vụ ngân hàng, tăng thêm thu nhập và phân tán rủi ro cho các ngân hàng thương mại … Với mục tiêu phát triển thành một ngân hàng bán lẻ lớn của Việt Nam và khu vực, ngân hàng đã xây dựng cho mình một quy trình cho vay chặt chẽ và được đánh giá là ngân hàng có triển vọng trong hoạt động cho vay mua nhà. Hoạt động cho vay mua nhà được triển khai tại ngân hàng chưa lâu nhưng nó thu được những kết quả hết sức khả quan góp phần không nhỏ vào sự phát triển của ngân hàng. Tuy nhiên, xét một cách toàn diện vẫn còn một số hạn chế vướng mắc cần được xem xét và nghiên cứu một cách nghiêm túc để có thể đưa ra những giải pháp hoàn thiện hơn nữa về hoạt động cho vay mua nhà. Do sự hạn chế về kiến thức lí luận, thực tiễn cũng như sự giới hạn về mặt tài liệu, thời gian nghiên cứu nên trong phạm vi báo cáo thực tập em chưa đề cập tới hoặc chưa có những phân tích nhân định sâu sắc và chính xác về một số vấn đề. Em rất mong có thể nhận được các ý kiến đóng góp của các thầy cô, cùng các cán bộ nhân viên ngân hàng để đề tài của em được hoàn thiện hơn. Em xin chân thành cảm ơn !