Báo cáo Khoa học Ảnh hưởng của yếu tố vị trí đến giá đất trình bày ở tại thị xã Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh

Bỏo cỏo khoa học: ẢNH HƯỞNG CủA YếU Tố Vị TRớ ĐếN GIỏ ĐấT ở TạI THị Xó BắC NINH TỉNH BắC NINH ảNH HƯởNG CủA YếU Tố Vị TRí ĐếN GIá ĐấT ở TạI THị Xã BắC NINH TỉNH BắC NINH The influence of location to price of urban residential land in Bacninh town, Bacninh province Hồ Thị Lam Trà, Nguyễn Vũ Kiên SUMMARY Price of the land use right as an amount of money per a land area unit as regulated by the provincial People’s Committees or as formed in a land use right transaction was affected by several factors. The present study was carried out to examine the impact of location on the price of urban residential land in Bacninh town (Bacninh province) from 2002 to 2005. It was found that: location is factor to classify location, street and city as the right order on the land price stipulated by the provincial People’s Committees. The price of land use right as agreed upon between the land user and relevant parties when exercising the land use right transaction was increased up to 2003 but then decreased up to now. The location played a role in pricing the land use right, but not the price fluctuation. Key words: location, price, land use right; price fluctuation. 1. ĐặT VấN Đề "Giá đất" là cầu nối giữa mối quan hệ về đất đai - thị tr−ờng - sự quản lí của nhà n−ớc. Nhà n−ớc điều tiết quản lí đất đai qua giá, hay nói một cách khác, giá đất là công cụ kinh tế để ng−ời quản lí và ng−ời sử dụng đất tiếp cận với cơ chế thị tr−ờng đồng thời cũng là căn cứ để đánh giá sự công bằng trong phân phối đất đai, để ng−ời sử dụng thực hiện theo nghĩa vụ của mình và Nhà n−ớc điều chỉnh các quan hệ đất đai theo quy hoạch và pháp luật. Cũng nh− các loại hàng hoá khác trong cơ chế thị tr−ờng "Giá đất" đ−ợc hình thành và vận động theo các quy luật sản xuất hàng hoá, quy luật giá trị (trao đổi ngang giá) quy luật cung cầu, quy luật cạnh tranh... Trên thực tế giá đất chịu ảnh h−ởng của nhiều yếu tố. Để làm rõ ảnh h−ởng yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị tại thị xã Bắc Ninh, tỉnh Bắc Ninh, chúng tôi tiến hành điều tra, thu thập và phân tích giá quy định của UBND tỉnh và giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất thực tế, tại một số đ−ờng phố đặc tr−ng của thị xã Bắc Ninh từ tháng 1 năm 2002 đến tháng 6 năm 2005. 2. PHƯƠNG PHáP NGHIÊN CứU1 Ph−ơng pháp chọn điểm nghiên cứu Chọn 12 tuyến đ−ờng phố, đại diện cho bốn loại đ−ờng phố của thị xã Bắc Ninh gồm: Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ 1, Trần H−ng Đạo; Nguyễn Đăng Đạo, Nguyễn Văn Cừ 2, Nguyễn Du; Nguyễn Trãi, Thành Bắc, Thiên Đức; Hồ Ngọc Lân, Lê Phụng Hiểu, Nh− Nguyệt. Những tuyến đ−ờng phố này đ−ợc phân loại dựa trên khả năng cho thu nhập và cơ sở hạ tầng hiện có của đ−ờng phố. Chúng phản ánh đ−ợc sự phát triển kinh tế, xã hội của thị xã Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh trong khoảng thời gian từ tháng 1 năm 2002 đến tháng 6 năm 2005. 1 Khoa Đất và Môi tr−ờng, Tr−ờng Đại học Nông nghiệp I 2Sở Tài nguyên và Môi tr−ờng tỉnh Bác Ninh 1 Ph−ơng pháp thu thập tài liệu, số liệu Thu thập các văn bản có liên quan tới giá đất do Nhà n−ớc, UBND tỉnh Bắc Ninh quy định. Thu thập các tài liệu, số liệu về chuyển quyền sử dụng đất từ đầu năm 2002 đến tháng 6 năm 2005 tại phòng Quản lý đô thị, phòng Tài nguyên và Môi tr−ờng thị xã Bắc Ninh. Ph−ơng pháp phân tích thống kê Trên cơ sở các số liệu thu thập dùng ph−ơng pháp thống kê để tổng hợp, tính toán mức chênh lệnh giữa giá đất qui định của nhà n−ớc với giá đất thực tế trên thị tr−ờng, từ đó phân tích đánh giá ảnh h−ởng của yếu tố vị trí đến giá đất ở đô thị của thị xã Bắc Ninh - Tỉnh Bắc Ninh. 3. KếT QUả NGHIÊN CứU 3.1. Giá đất quy định Thực hiện Luật Đất đai năm 1993, Chính phủ ban hành Nghị định 87/CP ngày 17/8/1994 quy định khung giá các loại đất và Liên Bộ Tài chính - Bộ Xây dựng - Tổng cục Địa chính - Ban Vật giá của Chính phủ ban hành Thông t− Liên bộ 94-TT/LB ngày 14/11/1994 h−ớng dẫn thi hành Nghị định số 87/CP. Ngày 24/3/1997, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định số 84/UB quy định khung giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh, đây là văn bản đầu tiên quy định về giá đất của tỉnh Bắc Ninh. Bao gồm giá đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất nuôi trồng thuỷ sản, đất dân c− ở nông thôn, đất khu dân c− ở các vùng ven đô thị, thị trấn, trung tâm huyện lỵ, trục đ−ờng giao thông (Quốc lộ, Tỉnh lộ), khu th−ơng mại, du lịch, công nghiệp và tiểu thủ công nghiệp, đất đô thị. Quyết định này đ−ợc áp dụng từ năm 1997 đến năm 2003, đất ở đô thị trên địa bàn thị xã Bắc Ninh đ−ợc quy định theo 4 loại đ−ờng phố và 4 vị trí với mức giá tối thiểu và tối đa cụ thể cho từng vị trí. Theo Quyết định số 84/QĐ-UB ngày 24/3/1997 quy định khung giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh, giá đất quy định đ−ợc thể hiện ở bảng 1 và giá đất này đ−ợc áp dụng đến hết năm 2003. Bảng 1. Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2002 và 2003 Đơn vị tính: 1.000 đ/m2 Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại đ−ờng Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Loại I 800 2.000 480 1.200 200 500 70 175 Loại II 600 1.500 360 900 150 375 50 125 Loại III 400 1.000 240 600 100 250 30 75 Loại IV 200 500 120 300 50 125 16 40 (Quyết định số 84/UB ngày 24/3/1997 của UBND tỉnh Bắc Ninh) Do sự biến động giá đất trên phạm vi toàn tỉnh từ sau năm 2000, ngày 20/5/2004, UBND tỉnh Bắc Ninh đã ban hành Quyết định số 69/2004/QĐ-UB quy định khung giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh. Trong đó giá đất ở tại thị xã Bắc Ninh đ−ợc quy định cụ thể ở bảng 2. Giá đất quy định theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh cũng t−ơng tự giá quy định Quyết định số 84/UB về số loại đ−ờng phố và vị trí. Tuy nhiên giá đất tối thiểu và giá đất tối đa ở vị trí 1 của tất cả các loại đ−ờng phố theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB đều cao gấp 2 lần của giá đất theo Quyết định số 84/UB ở các đ−ờng phố t−ơng ứng. ở các vị trí 2, 3 và 4 của tất cả các đ−ờng phố giá đất quy định theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB đều cao hơn giá đất theo quy định ở các vị trí và đ−ờng phố t−ơng ứng Quyết định số 84/UB từ 1,5 đến 1,8 lần. Giá đất này đ−ợc áp dụng cho tỉnh Bắc Ninh trong năm 2004. 2 Bảng 2. Giá đất ở quy định của thị xã Bắc Ninh năm 2004 Đơn vị tính: 1.000 đ/m2 Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 Loại đ−ờng Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Giá tối thiểu Giá tối đa Loại I 1.600 4.000 864 2.160 300 750 105 263 Loại II 1.200 3.000 648 1.620 225 563 75 188 Loại III 800 2.000 432 1.080 150 375 45 113 Loại IV 400 1000 216 540 75 188 24 60 (Quyết định số 69/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh) Căn cứ vào Luật Đất đai năm 2003, Chính phủ ban hành Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004, để h−ớng dẫn các tỉnh và thành phố trong cả n−ớc tiến hành xác định giá đất, Bộ Tài Chính ban hành thông t− 114/2004/TT-BTC ngày 26/11/2004. Ngày 28/12/2004, UBND tỉnh Bắc Ninh ban hành Quyết định số 225/2004/QĐ-UB quy định về giá các loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh, giá đất này chính thức có hiệu lực từ ngày 01/01/2005 (bảng 3). Bảng 3. Giá đất ở quy định tại thị xã Bắc Ninh năm 2005 Đơn vị tính: 1.000 đ/m2 Mức giá chuẩn theo vị trí Loại đ−ờng phố Mức Vị trí 1 Vị trí 2 Vị trí 3 Vị trí 4 1 8.000 5.600 3.920 2.740 2 7.000 4.900 3.430 2.400 3 6.000 4.200 2.940 2.060 Loại I 4 5.000 3.500 2.450 1.720 1 6.000 4.200 2.940 2.060 2 5.000 3.500 2.450 1.720 3 4.500 3.150 2.210 1.540 Loại II 4 4.000 2.800 1.960 1.370 1 3.500 2.450 1.720 1.200 2 3.000 2.100 1.470 1.030 Loại III 3 2.000 1.400 980 686 1 2.000 1.400 980 686 Loại IV 2 1.500 1.050 740 510 (Quyết định 225/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh) Giá quy định tại Quyết định số 225/2004/QĐ-UB đ−ợc phân chi tiết hơn giá quy định của hai quyết định tr−ớc. Ví dụ ở đ−ờng phố loại I và loại II, mỗi vị trí đ−ợc chia làm 4 mức giá cho các đ−ờng phố khác nhau, trong khi ở hai quyết định tr−ớc chỉ có hai mức giá tối đa và tối thiểu ứng với mỗi vị trí. Nhìn chung giá quy định ở Quyết định 225/2004/QĐ-UB cao hơn giá quy định theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB, ví dụ giá đất ở vị trí 1, mức 1, đ−ờng phố loại I là 2 lần. Các vị trí còn lại, giá đất theo Quyết định số 225/2004/QĐ-UB cũng cao hơn giá t−ơng ứng tại Quyết định số 69/2004/QĐ-UB là 1,75 lần, cá biệt có vị trí lên đến 21 lần. Nh− vậy yếu tố vị trí là một trong những cơ sở để UBND các tỉnh và thành phố xây dựng giá đất quy định cho khu vực đô thị của từng đ−ờng phố. Trong phạm vi của một khu vực đô thị, yếu tố vị trí còn là cơ sở để phân loại đ−ờng phố. Theo các Quyết định số 84/UB; Quyết định số 69/2004/QĐ-UB và Quyết định số 225/2004/QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh đã qui định các đ−ờng: Ngô Gia Tự, Nguyễn Văn Cừ 1, Trần H−ng Đạo là đ−ờng phố loại I; Đ−ờng phố loại II gồm các đ−ờng: Nguyễn Đăng Đạo, Nguyễn Văn Cừ 2, Nguyễn Du; Đ−ờng phố loại III gồm các đ−ờng: Nguyễn Trãi, Thành Bắc, Thiên Đức; Đ−ờng phố loại IV gồm các đ−ờng: Hồ Ngọc Lân, Lê Phụng Hiểu, Nh− Nguyệt (bảng 4). 3 Bảng 4. Phân loại đ−ờng phố thị xã Bắc Ninh qua các năm Phân loại đ−ờng phố qua các năm STT Tên đ−ờng 2002 -2003 2004 - 2005 Ghi chú 1 Ngô Gia Tự I I 2 Nguyễn Văn Cừ 1 I I 3 Trần H−ng Đạo I I 4 Nguyễn Đăng Đạo II II 5 Nguyễn Văn Cừ 2 II II 6 Nguyễn Du II II 7 Nguyễn Trãi III I Lên loại năm 2004 8 Thành Bắc III III 9 Thiên Đức III III 10 Hồ Ngọc Lân IV III Lên loại năm 2004 11 Lê Phụng Hiểu IV III Lên loại năm 2004 12 Nh− Nguyệt IV IV Cơ sở hạ tầng từng b−ớc đ−ợc nâng lên trong quá trình phát triển của thị xã, các đ−ờng phố của thị xã đ−ợc đầu t− sửa chữa, bộ mặt đô thị ngày càng khang trang hơn. Để công tác định giá đất đ−a ra mức giá quy định phù hợp với cơ sở hạ tầng và giá đất chuyển nh−ợng thực tế, UBND tỉnh Bắc Ninh đã nâng loại một số đ−ờng phố thuộc thị xã Bắc Ninh. Trong 12 đ−ờng phố đ−ợc lựa chọn, có đ−ờng Nguyễn Trãi đ−ợc nâng từ loại III lên loại I; đ−ờng Hồ Ngọc Lân và đ−ờng Lê Phụng Hiểu đ−ợc nâng từ loại IV lên loại III theo Quyết định số 69/2004/QĐ-UB và Quyết định số 225//2004QĐ-UB của UBND tỉnh Bắc Ninh (bảng 4). 3.2. Giá đất thị tr−ờng Khi ng−ời dân đến làm các thủ tục chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất tại phòng Quản lý đô thị thị xã, họ th−ờng khai giá chuyển nh−ợng thấp hơn giá thực tế trao đổi để tránh thuế. Để đảm bảo tính sát thực của giá chuyển nh−ợng khi tính thuế quyền sử dụng đất và tránh thất thu cho ngân sách nhà n−ớc, cán bộ của phòng Quản lý đô thị, Tài nguyên và Môi tr−ờng của thị xã đã phải thẩm tra thực tế để có đ−ợc giá phù hợp nhất, đ−ợc ghi trong sổ theo dõi chuyển quyền sử dụng đất hàng năm. Giá này đ−ợc coi nh− là giá chuyển nh−ợng quyền sử dụng đất trên thị tr−ờng (sau đây chúng tôi sẽ gọi là giá đất thị tr−ờng). Biểu đồ 1, 2, 3, 4 là biểu đồ giá đất tiêu biểu của các đ−ờng phố loại I; II; III và IV: đ−ờng Ngô Gia Tự; đ−ờng Nguyễn Văn Cừ; đ−ờng Thành Bắc và đ−ờng Hồ Ngọc Lân cho thấy giá đất trên địa bàn thị xã Bắc Ninh biến động rất lớn trong những năm qua. Giá thị tr−ờng trung bình có xu h−ớng tăng từ năm 2002 và đạt cao nhất năm 2003. Năm 2004 và 6 tháng đầu năm 2005 giá đất thị tr−ờng trung bình có xu h−ớng giảm trên tất cả các vị trí của đ−ờng phố loại I, II, III và IV. Chúng ta dễ dàng nhận thấy: giá đất của những thửa đất thuộc vị trí 1 luôn có giá cao nhất trên tất cả các đ−ờng phố và cao hơn nhiều lần giá đất ở các vị trí 2, vị trí 3, vị trí 4 của đ−ờng phố đó. Giá của thửa đất cao hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí, thửa đất càng ở gần khu trung tâm, các khu buôn bán thì giá càng cao. Đồng thời ở cùng một loại vị trí, nh−ng do khả năng sinh lợi, cơ sở hạ tầng… đã quyết định loại đ−ờng phố do đó giá đất của cùng một loại vị trí, nh−ng khác nhau về loại đ−ờng phố (hình 1, 2, 3 và 4) thì giá đất cũng khác nhau (biểu đồ 1, 2, 3 và 4). Tuy nhiên yếu tố vị trí chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố làm biến động giá đất trên thị tr−ờng. Sự tăng giảm giá đất trên thị tr−ờng bất động sản có thể do số l−ợng ng−ời tham gia mua bán đất nhiều hay ít hoặc do sự ra đời các chính sách của nhà n−ớc, đặc biệt sự ra đời của các chính sách về đất đai có thể làm cho thị tr−ờng nhà đất hoặc sôi động hoặc đóng băng. 4 Hỡnh 1: Vị trớ 1-đường loại I Hỡnh 2: Vị trớ 1-đường loại II Hỡnh 3: Vị trớ 1-đường loại III Hỡnh 4: Vị trớ 1-đường loại IV Biểu đồ 1: Giỏ đất đường loại I Biểu đồ 2: Giỏ đất đường loại II Biểu đồ 3: Giỏ đất đường loại III Biểu đồ 4: Giỏ đất đường loại IV 3.3. Sự chênh lệch giữa giá đất của các vị trí Mặc dù đã chi tiết hơn trong việc xây dựng giá quy định theo Quyết định 225/2004/QĐ-UB, nh−ng mức độ chênh lệch của vị trí 1 so với vị trí 2 (VT1/VT2) và vị trí 3 so với vị trí 4 (VT3/VT4) của tất cả các loại đ−ờng phố là hoàn toàn giống nhau và đều bằng 1,43 lần. Các mức chênh lệch của vị trí 1 so với vị trí 3 (VT1/VT3), vị trí 2 so với vị trí 4 (VT2/VT4) của tất cả các loại đ−ờng phố đều bằng 2,04 lần (bảng 5). Bảng 5. Mức chênh lệch giá đất của các vị trí trong 6 tháng đầu năm 2005 5 Giá quy định (lần) Loại đ−ờng VT1/VT2 VT1/VT3 VT2/VT3 VT2/VT4 VT3/VT4 phố VT1/VT4 I 1,43 2,04 2,92 1,43 2,04 1,43 II 1,43 2,04 2,91 1,43 2,03 1,42 III 1,43 2,04 2,91 G quân tr tr−ờng (l 1,43 2,04 1,43 IV 1,43 2,03 2,92 1,42 2,04 1,43 iá bình ên thị ần) Loại đ−ờng Đ−ờng phố VT2/ VT2/ VT3/Vphố VT1/ VT1/ VT1/ VT2 VT3 VT4 VT3 VT4 T4 Ngô Gia Tự 1, 1,1,83 2,44 4,07 33 2,22 67 Nguyễn Văn Cừ 1 I o II 2 4 1, 2, 2, III n IV 2,35 3,40 8,11 1,44 3,44 2,39 Trần H−ng Đạo 1,76 2,17 4,64 1,23 2,64 2,14 Nguyễn Đăng Đạ 1,18 1,85 6,55 1,56 5,55 3,55 Nguyễn Văn Cừ 2 1,28 2,11 6,73 1,66 5,27 3,18 Nguyễn Du 1,22 Nguyễn Trãi 1,72 ,02 ,20 17 44 08 Thành Bắc 1,38 2,00 3,60 1,44 2,60 1,80 Thiên Đức 1,56 2,27 4,55 1,45 2,91 2,00 Hồ Ngọc Lâ 1,86 2,56 4,56 1,38 2,44 1,78 Lê Phụng Hiểu 1,62 3,62 5,88 2,23 3,63 1,63 Nh− Nguyệt 2,42 4,83 9,67 2,00 4,00 2,00 uy nhiên trên thực tế ở các đ−ờng phố khác nhau, mức chênh lệch giữa các vị trí của giá thị tr−ờn nhiên, tại VT1/V Sự chênh lệch giá giữa các vị trí ở đ−ờng phố loại III về căn bản là phù hợp với giá quy định của n cũng trí là cơ sở để phân loại đ−ờng phố và phân loại vị trí khi UBND tỉnh xây dựng giá quy đị địa bàn thị xã Bắc Ninh có xu h−ớng tăng từ tháng 1 năm 2002 và đạt cao n hay thấp phụ thuộc vào yếu tố vị trí. Yếu tố vị trí đóng vai trò quyết định T g là khác nhau. ở đ−ờng phố loại I: VT1/VT2 của đ−ờng Ngô Gia Tự là 1,83 lần, của đ−ờng Nguyễn Văn Cừ 1 là 2,35 lần, của đ−ờng Trần H−ng Đạo là 1,76 lần. Đặc biệt là đối với vị trí 4, mức chênh lệch rất lớn, cụ thể VT1/VT4 của đ−ờng Ngô Gia Tự là 4,07 lần, đ−ờng Nguyễn Văn Cừ 1 là 8,11 lần, đ−ờng Trần H−ng Đạo là 4,64 lần. Nh− vậy giá đất quy định ở vị trí 4 là ch−a hợp lý, cần phải điều chỉnh giá quy định ở vị trí 4 khi xây dựng giá quy định ở các năm tiếp theo. Mức chênh lệch giá đất giữa các vị trí ở đ−ờng phố loại II t−ơng đối đồng đều. Tuy T4 và VT2/VT4 giữa giá quy định của nhà n−ớc và giá thị tr−ờng, mức độ chênh lệch vẫn rất lớn. hà n−ớc theo Quyết định 225/2004/QĐ-UB, tuy nhiên ở vị trí 4 đ−ờng Thiên Đức thì mức chênh lệnh giữa các vị trí của giá quy định cao hơn mức chênh lệnh giữa các vị trí của giá thị tr−ờng. T−ơng tự nh− đ−ờng loại I, mức chênh giữa các vị trí của đ−ờng loại IV của giá thị tr−ờng lớn hơn mức chênh giữa các vị trí của giá quy định. Cá biệt mức chênh giữa vị trí 1 và vị trí 4 của giá quy định là 2,92 lần, nh−ng giá thị tr−ờng ở mức chênh này là 9,67 lần. 4. KếT LUậN Yếu tố vị nh tại địa ph−ơng. Giá thị tr−ờng trên hất vào năm 2003. Năm 2004 và 6 tháng đầu năm 2005, giá thị tr−ờng trung bình nhìn chung có xu thế giảm. Giá của thửa đất cao đối với giá của thửa đất. Thửa đất ở đ−ờng phố loại 1, vị trí 1 có giá quy định và giá thị tr−ờng cao nhất. Tuy nhiên vị trí cũng chỉ quyết định giá cao hay thấp của thửa đất chứ không phải là yếu tố 6 làm biến động giá đất trên thị tr−ờng. Tài li tham khảo ị Thị xã Bắc Ninh tỉnh Bắc Ninh (2002, 2003, 2004, 2005). Sổ theo dõi UBND 24/3/1997 quy định khung giá các UBND h số 69/2004/QĐ-UB ngày 20/5/2004 quy định giá các UBND số 225/2004/QĐ-UB ngày 28/12/2004 quy định giá các ệu Phòng Quản lý Đô th chuyển quyền sử dụng đất năm 2002, 2003, 2004, 2005. tỉnh Bắc Ninh (1997). Quyết định số 84/QĐ-UB ngày loại đất áp dụng tại tỉnh Bắc Ninh. tỉnh Bắc Ninh (2004). Quyết địn loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. tỉnh Bắc Ninh (2004). Quyết định loại đất trên địa bàn tỉnh Bắc Ninh. 7