Bài thảo luận Phân tích đầu tư và định giá cổ phiếu SJS

TRƯỜNG ĐẠI HỌC KINH TẾ KỸ THUẬT CÔNG NGHIỆP KHOA QUẢN TRỊ KINH DOANH LỚP ĐHQT4A2NĐ GVHD: LÊ HẢI HÀ Danh sách nhóm 1 lớp ĐHQT4A2NĐ: Phạm Thị Hương Phạm Thu Hiền Nguyễn Thị Thùy Ninh (tổ trưởng) Nguyễn Thị Đào (thư ký) Nguyễn Thảo Anh (thuyết trình) Nguyễn Thị Huề Lê Thị Lý Lê Trọng Hải Nguyễn Thị Dung (19/08) Trần Tuấn Anh Trương Thị Khen Hoàng Thị Hiền Tạ Thị Hường Phạm Thị Giang Vũ Thị Lan Nguyễn Thị Huyền MỤC LỤC Mục lục Trang 1. Giới thiệu mã chứng khoán SJS và công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà 3 2. Phân tích kinh tế vĩ mô 6 3. Phân tích ngành 13 4. Tình hình hoạt động của công ty 42 5. Định giá cổ phiếu 48 I. Giới thiệu mã chứng khoán SJS và công ty cổ phần đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà Tên Tiếng Việt : CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ PHÁT TRIỂN ĐÔ THỊ VÀ KHU CÔNG NGHIỆP SÔNG ĐÀ Tên Tiếng Anh : Song Da Urban & Industrial Zone Investment and Development Joint-Stock Company Tên viết tắt : SUDICO Địa chỉ : Tầng 1+2, tòa nhà CT1 – KĐT Mỹ Đình – Mễ Trì, Từ Liêm, Hà Nội Điện thoại : 04-37684505 Fax : 04-7684029 Email : info@sudicosd.com Website : Công ty SUDICO được thành lập theo quyết định số 846/QĐ-BXD ngày 8 tháng 7 năm 2003 của Bộ trưởng Bộ xây dựng về việc chuyển đổi Công ty phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà là doanh nghiệp nhà nước thuộc Tổng công ty Sông Đà thành Công ty Cổ phần và hoạt động theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh Công ty Cổ phần số 0103002731 ngày 8/8/2003 Trong quá trình hoạt động , công ty đã có 6 lần thay đổi giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh về vốn điều lệ, thay đổi trụ sở hoạt động và người đại diện theo pháp luật. Vốn điều lệ theo giấy chứng nhận đăng ký kinh doanh thay đổi lần thứ 6 ngày 14/12/2009 là 1.000.000.000.000 (Một nghìn tỷ đồng chẵn) Mệnh giá cổ phần : 10.000 đồng / cổ phần Ngành nghề kinh doanh chính : Tư vấn, đầu tư, lập và thực hiện các dự án đầu tư xây dựng, kinh doanh nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp; Kinh doanh khai thác các dịch vụ về nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp; Thi công xây lắp các công trình dân dụng và khu công nghiệp; Tư vấn thiết kế kỹ thuật, quy hoạch chi tiết khu đô thị và khu công nghiệp; Tư vấn thiết kế công trình dân dụng, công nghiệp; Sản xuất và kinh doanh vật liệu xây dựng, thiết bị nội thất; Kinh doanh bất động sản và các dịch vụ khác; Kinh doanh xuất nhập khẩu thiết bị máy móc; Khai thác, chế biến khoáng sản; Đầu tư sản xuất và kinh doanh điện thương phẩm; Đầu tư tài chính; Nhận uỷ thác đầu tư của các tổ chức và cá nhân. Ngày niêm yết : 11/5/2006 Ngày chính thức giao dịch : 6/7/2006 Ngày 25/9/2006, công ty đã nộp đơn đăng ký nhãn hiệu thương mại với Cục Sở Hữu Trí Tuệ, và ngày 4/12/2006, công ty đã nhận được thông báo số 54295/NH1 của Cục Sở Hữu Trí Tuệ về việc chấp nhận của SUDICO là đơn hợp lệ. Theo hồ sơ đăng ký, Logo và nhãn hiệu mà công ty sử dụng sau khi được công nhận là : Theo dữ liệu từ trang www.cophieu68.com và www.vndirect.com.vn, mã chứng khoán của công ty SJS được xếp vào nhóm ngành BẤT ĐỘNG SẢN (Nguồn : www.cophieu68.com) (Nguồn : VNDirect.com.vn) Phân tích kinh tế vĩ mô Thực trạng nền kinh tế vĩ mô nước ta Tăng trưởng kinh tế Năm 2010, kinh tế của Việt Nam có sự phục hồi nhanh chóng sau tác động của khủng hoảng kinh tế toàn cầu. Hình 1 cho thấy có cải thiện tốc độ tăng GDP theo các quý trong năm 2010. Tốc độ tăng GDP quý I đạt 5,83%, quý II là 6,4%, quý III tăng lên 7,14% và qúy IV 7,34%. Uớc tính GDP cả năm 2010 đạt 6,78%, cao hơn nhiệm vụ kế hoạch (6,5%). Trong bối cảnh kinh tế thế giới vẫn phục hồi chậm chạp và trong nước gặp phải nhiều khó khăn, kinh tế VN đạt được tốc độ tăng trưởng tương đối cao như trên là một thành công Các chỉ số tăng trưởng cho các ngành cũng thể hiện một xu hướng phục hồi rõ rệt,tất cả các lĩnh vực đều đạt tốc độ tăng trưởng cao hơn so với cùng kỳ năm trước. Giá trị gia tăng ngành công nghiệp & xây dựng đạt cao I trong các ngành kinh tế cấp 1, tăng 7,7%; tiếp đến là dịch vụ tăng 7,52%; khu vực nông, lâm và thủy sản tăng năm nay tăng 2,78% Bước vào năm 2011, tình hình trong nước và quốc tế đã xuất hiện những khó khăn, thách thức mới. Kinh tế thế giới có những diễn biến phức tạp: Tăng trưởng kinh tế chậm lại; giá lương thực, thực phẩm, dầu thô và nguyên vật liệu cơ bản trên thị trường quốc tế tiếp tục tăng cao; thị trường chứng khoán sụt giảm mạnh; nợ công châu Âu lan rộng; kinh tế Nhật Bản trì trệ sau thảm hoạ kép; lạm phát toàn cầu và các nước trong khu vực tăng cao; bất ổn chính trị ở Trung Đông, châu Phi, tình hình căng thẳng ở Biển Đông tăng lên. Trong nước, nền kinh tế tiếp tục phải đối mặt với những khó khăn, thách thức lớn hơn so với dự báo cuối năm 2010. Tăng trưởng kinh tế (GDP) có xu hướng chậm lại Tốc độ tăng trưởng kinh tế (GDP) 6 tháng đầu năm 2011 ước đạt 5,57%, mặc dù thấp hơn tốc độ tăng 6 tháng đầu năm 2010 và thấp hơn chỉ tiêu cả năm 2011 đã được Quốc hội thông qua nhưng đây là một nỗ lực rất lớn của cả nước trong bối cảnh còn nhiều khó khăn. Các ngành kinh tế công nghiệp, nông nghiệp, dịch vụ, du lịch tiếp tục đà tăng trưởng ; trong đó sản xuất công nghiệp đạt tốc độ tăng trưởng cao hơn chỉ tiêu kế hoạch năm 2011; tổng mức bán lẻ hàng hoá và doanh thu dịch vụ tiêu dùng tăng khoảng 22,6% so với cùng kỳ năm 2010. Đầu tư Kinh tế phục hồi là một nguyên nhân quan trọng trong việc thúc đẩy đầu tư phát triển. Nguồn vốn đầu tư toàn xã hội năm 2010 đã đạt được những kết quả tích cực. Ước tính tổng đầu tư toàn xã hội năm 2010 đạt 800 nghìn tỷ đồng, tăng 12,9% so với năm 2009 và bằng 41% GDP. Trong đó, nguồn vốn đầu tư của tư nhân và của dân cư dẫn đầu bằng 31,2% vốn đầu tư toàn xã hội, nguồn vốn đầu tư nhà nước (gồm đầu tư từ ngân sách nhà nước, nguồn trái phiếu Chính phủ, nguồn tín dụng đầu tư theo kế hoạch nhà nước và nguồn đầu tư của các doanh nghiệp nhà nước) bằng 22,5%, tăng 4,7% so với năm 2009. Những kết quả này cho thấy các nguồn lực trong nước được huy động tích cực hơn. Về vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI), cả nước thu hút được hơn 833 dự án mới với tổng số vốn đăng ký đạt trên 13,3 tỷ USD, bằng 60% so với cùng kỳ năm 2009, trong đó vốn FDI thực hiện năm 2010 là 11 tỷ USD, tăng 11% so với năm 2009. Mặc dù vốn FDI đăng ký có thấp hơn nhiều so với năm 2009 nhưng tỷ lệ vốn thực hiện trên vốn đăng ký lại cao hơn nhiều. Đây có thể được coi là điểm sáng trong thu hút FDI năm 2010. Điều này cũng cho thấy sự cam kết lâu dài các nhà đầu tư nước ngoài ở thị trường Việt Nam.  Sáu tháng đầu năm 2011, cả nước có 313 dự án FDI mới được cấp giấy chứng nhận đầu tư với tổng vốn đăng ký 3,52 tỷ USD, bằng 42,7% so cùng kỳ năm 2010. Có 101 lượt dự án FDI đăng ký tăng vốn đầu tư với tổng vốn đăng ký tăng thêm là 1,16 tỷ USD, tăng 49,5% so cùng kỳ năm 2010. Tính chung cả cấp mới và tăng vốn, trong năm tháng đầu năm, các nhà đầu tư nước ngoài đã đăng ký đầu tư vào Việt Nam 4,68 tỷ USD, bằng 51,9% so cùng kỳ năm 2010. Lĩnh vực công nghiệp chế biến, chế tạo dẫn đầu về thu hút FDI với 151 dự án đầu tư đăng ký mới, tổng số vốn cấp mới và tăng thêm là 2,73 tỷ USD, chiếm 58,4% tổng vốn đầu tư đăng ký từ đầu năm đến nay. Đầu tư phát triển toàn xã hội tiếp tục được duy trì, nhất là đầu tư cho giảm nghèo, nông nghiệp, nông dân, nông thôn. Ước 6 tháng đầu năm 2011, tổng vốn đầu tư phát triển đạt 409,7 nghìn tỷ đồng, bằng 38,3% GDP. Đây là kết quả của sự nỗ lực, cố gắng lớn trong bối cảnh diễn biến tình hình kinh tế vĩ mô thế giới và trong nước không thuận. Lạm phát và giá cả Năm 2010 lạm phát có những diễn biến phức tạp. Từ đầu năm đến cuối tháng 8 chỉ số giá tiêu dùng diễn biến theo chiều hướng ổn định ở mức tương đối thấp, trừ hai tháng đầu năm CPI ở mức cao do ảnh hưởng bởi những tháng Tết. Tuy nhiên, lạm phát đã thực sự trở thành mối lo ngại từ tháng 9 khi CPI tăng bắt đầu xu hướng tăng cao. Đến hết tháng 12, chỉ số giá tiêu dùng đã tăng tới gần 12% (11,75%) và mục tiêu kiềm chế lạm phát cả năm dưới 8% mà Quốc hội đề ra đã không thực hiện được. Diễn biến giá tiêu dùng trong năm 2010. Số liệu: Tổng cục Thống kê Tính chung trong cả năm 2010, giáo dục là nhóm tăng giá mạnh nhất trong rổ hàng hóa tính CPI (gần 20%). Tiếp đó là hàng ăn (16,18%) và nhà ở - vật liệu xây dựng (15,74%). Bưu chính viễn thông là nhóm duy nhất giảm giá với mức giảm gần 6% trong năm 2010. Theo số liệu của Tổng cục Thống kê cho thấy, chỉ số giá tiêu dùng (CPI) tháng 6.2011 tăng 1,09% so với tháng 5, nâng tổng mức lạm phát nửa đầu năm 2011 lên 13,29% Đây được xem là mức tăng CPI thấp nhất trong 6 tháng đầu năm 2011. Tuy nhiên, nếu so bình quân cùng kỳ CPI 6 tháng đầu năm 2010, chỉ số này đã tăng đến 16,03% và tăng đến 20,82% so với tháng 6.2010. Trong nhóm rổ hàng hóa để tính CPI, có đến 10/11 nhóm tăng nhẹ từ 0,25-1,79%, trừ nhóm bưu chính viễn thông giảm 0,01%. Tăng giá mạnh nhất trong rổ hàng hóa tính CPI của tháng 6 là nhóm hàng ăn và dịch vụ ăn uống với mức tăng 1,79%. Trong nhóm hàng nói trên, các mặt hàng thực phẩm đạt mức tăng cao nhất 2,47%, xếp kế tiếp là các loại ăn uống ngoài gia đình với mức tăng 1,16%. Các nhóm còn lại như: thiết bị và đồ dùng gia đình, may mặc, vật liệu xây dựng, giáo dục, giao thông có mức tăng dao động từ 0,33 đến 0,86%. Lãi suất Năm 2010, lãi suất ngân hàng thị trường tiền tệ chứng kiến cuộc đua lãi suất công khai và lãi suất đã được đẩy lên cao kỷ lục,vào những tháng cuối năm lãi suất huy động tiền gửi ở mức 14-16%, Lãi suất cho vay ở mức 19-20%.Cuộc chiến lãi suất đã gây không ít trở ngại cho sản xuất kinh doanh của các doan nghiệp.Sau sự cố Techcombank với mức lãi suất huy động đến 18%,NHNN đã quy định mức trần lãi suất huy động không được vượt quá 14% bao gồm cả các khoản khuyến mãi.Tuy nhiên đây chỉ là biện pháp can thiệp hành chính và không chắc các ngân hàng tuân thủ nghiệm ngặt quy định này Trong 6 tháng đầu năm 2011, thị trường tiền tệ có nhiều biến động. Bên cạnh lãi suất huy động thì lãi suất cho vay cũng diễn biến phức tạp. Mức trần theo qui định của NHNN là 14% /năm đối với VNĐ nhưng các nhà băng vẫn “đi đêm” huy động với mức trượt từ +-2- +-5% để đảm bảo thanh khoản. Lãi suất cao nhất 6 tháng đầu năm 2010 là 9.11%, trong khi đó cao nhất năm 2011 so với cùng kỳ là 13,34%. Lãi suất cao năm 2011 tập trung vào khu vực ngắn  hạn, gửi qua đêm, gửi tuần, gửi không kỳ hạn. Dưới đây là lãi suất huy động đồng nội tệ của Việt Nam và các quốc gia khác trong 6 tháng đầu năm 2011. NHNN đã 4 lần nâng lãi suất tái cấp vốn từ 9 lên đến 14%/ năm, 3 lần nâng lãi suất tái chiết khấu từ 7% lên 13%/năm trong 6 tháng đầu năm 2011, 7 lần điều chỉnh lãi suất thị trường mở OMO từ 10% hồi đầu năm lên khoảng 15% trong 5 tháng nhằm rút bớt lượng tiền trong lưu thông. Hàng loạt động thái trên và các ngân hàng cải thiện thanh khoản cùng với sự hạ nhiệt của CPI đã giúp cho lãi suất trong đầu tháng 7 giảm xuống. Tuy nhiên theo các chuyên gia kinh tế thì trong bối cảnh từ nay đến cuối năm lãi suất huy động khó có thể giảm sâu Tỷ giá hối đoái Trong nhiều năm trở lại đây, Ngân hàng nhà nước (NHNN) kiên trì chính sách ổn định đồng tiền Việt Nam so với đồng đô la Mỹ. Diễn biến tỷ giá trong năm 2010 là khá phức tạp. Mặc dù NHNN đã điều chỉnh nâng tỷ giá liên ngân hàng hai lần vào tháng 2 và tháng 10, khoảng cách giữa tỷ giá chính thức và tỷ giá trên thị trường tự do luôn ở mức cao. Tỷ giá chính thức có thời điểm thấp hơn tỷ giá trên thị trường tự do tới 10%. Đến cuối tháng 11 năm 2010, tỷ giá trên thị trường tự do đã đạt mức 21.500 đồng/USD. Sau các hành động quyết liệt của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), áp lực tỷ giá hối đoái đã giảm mạnh sau giai đoạn căng thẳng 2 tháng đầu năm 2011. Cụ thể, tỷ giá thị trường tự do sau khi lập đỉnh 22.500 VND/USD vào ngày 21/2 đã liên tục giảm và xoay quanh tỷ giá chính thức với mức chênh lệch rất nhỏ (± 0,5%). Những ngày cuối tháng 6/2011,diễn biến trên thị trường ngoại tệ càng phức tạp. Mặc dù tỷ giá chính thức thấp, nhưng tỷ giá thực mua và thực bán tại các NHTM ở mức kịch trần, cao nhất trong gần hai tháng qua. Cụ thể, giá USD bán ra của Vietcombank là 20.800 VND/USD, mức cao nhất kể từ ngày 22/4/2011 (thời điểm bắt đầu có sự sụt giảm mạnh); mức giá mua vào cũng đã lên tới 20.700 VND/USD. Tại các NHTM khác, giá USD mua vào - bán ra phổ biến là 20.700 - 20.800 VND/USD. Đây cũng là lần đầu tiên sau khoảng một tháng qua, tỷ giá của các NHTM cao hơn tỷ giá bình quân liên ngân hàng. Trong khi đó, tỷ giá USD/VND liên ngân hàng do NHNN công bố tiếp tục đứng yên ở mức 20.618 VND/USD; tỷ giá của Sở giao dịch NHNN cũng đứng yên ở 20.600 VND/USD mua vào và 20.824 VND/USD giá bán ra,sau đó tỷ giá lại giảm trở lại vào ngày 21/6.Tuy nhiên, theo các chuyên gia ngân hàng, tỷ giá hối đoái ổn định hiện nay không mang tính bền vững và có nhiều nguy cơ bùng phát căng thẳng vào cuối năm Cán cân thanh toán Nếu như năm 2009, cán cân thanh toán tổng thể thâm hụt 8,8 tỷ USD, thì năm 2010 đã có sự cải thiện đáng kể. Phần thâm hụt cán cân tài khoản vãng lai năm 2010 trên thực tế có thể được bù đắp hoàn toàn bởi thặng dư trong cán cân tài khoản vốn. Tuy nhiên, cán cân thanh toán tổng thể năm 2010 thâm hụt 3,07 tỉ đô la, trong đó lỗi và sai sót 4,36 tỉ đô la, được các tổ chức tài chính đánh giá chủ yếu do nhập lậu vàng dẫn đến việc không kiểm soát được dòng tiền qua các kênh chính thức. NHNN dự  báo cán cân thanh toán tổng thể năm 2011 có khả năng thặng dư từ 2,5 tỉ đô la đến 4,5 tỉ đô la, do cán cân thương mại đã bớt thâm hụt, dự trữ ngoại hối tăng lên và giá trị của đồng Việt Nam được củng cố. Theo NHNN, các tín hiệu đáng chú ý dẫn đến nhận định này là thời gian qua cán cân thương mại được cải thiện đáng kể, từ chỗ nhập siêu khoảng 16% xuất khẩu nay chỉ còn trên 10%. Xuất khẩu, dịch vụ, du lịch, kiều hối tăng mạnh và tiếp tục duy trì chiều hướng tăng trong những tháng cuối năm Dự báo Kinh tế thế giới Theo dự báo của các tổ chức tài chính uy tín trên thế giới công bố trong quý 2 năm 2011 thì tình hình kinh tế thế giới đã bị đánh giá xấu đi so với dự báo của các tổ chức này hồi đầu năm. Cụ thể thì quỹ tiền tệ thế giới (IMF) đầu năm đã dự báo nền kinh tế thế giới sẽ tăng trưởng 4,3% trong năm nay nhưng đến tháng 8 thì IMF đã hạ tỉ lệ này xuống còn 4,2%. Tương tự ngân hàng thế giới (WB) cũng đã hạ dự báo tăng trưởng kinh tế thế giới từ 3,3% xuống 3,2% trong năm nay do nguyên nhân của thảm họa kép xảy ra ở Nhật Bản và bất ổn chính trị ở Trung Đông. Nền kinh tế thế giới năm 2011 gặp nhiều khó khăn và sẽ tiếp tục đối mặt với nhiều rủi ro về lạm phát, thất nghiệp, khủng hoảng nợ công cũng như bất ổn chính trị trong những tháng cuối năm. Lạm phát: đây vẫn là mối quan ngại nhiều nhất của thế giới, nguyên nhân chủ yếu do giá dầu mỏ leo thang đẩy theo giá lương thực gia tăng. Tăng trưởng kinh tế: Những bất ổn tài chính tại Mỹ, tăng trưởng chậm lại tại Trung Quốc và Ấn Độ, khủng hoảng nợ công tại châu Âu, kinh tế chững lại tại Nhật Bản và bất ổn chính trị tại Trung Đông-Bắc Phi... sẽ tiếp tục đe dọa đà phục hồi của nền kinh tế toàn cầu. Tuy nhiên theo dự báo của IMF và WB thì tốc độ tăng trưởng của kinh tế thế giới năm 2012 vẫn sẽ tăng cao hơn so với năm 2011 (WB dự báo tăng 3,6%). Vốn FDI: Triển vọng dòng vốn FDI toàn cầu theo đà hồi phục của kinh tế thế giới tiếp tục được cải thiện đáng kể trong năm 2012. Theo WB, giá trị tính theo USD của dòng vốn FDI vào các nước đang phát triển dự báo tăng đến năm 2012 sẽ đạt 604 tỉ USD, gần bằng mức cao trước khủng hoảng tài chính (615 tỉ USD năm 2008). Kinh tế Việt Nam Tăng trưởng kinh tế: Theo dự báo của ngân hàng phát triển Châu Á (ADB) thì tăng trưởng Việt Nam sẽ đạt 6,1% năm 2010 và đạt 6,7% trong năm 2012. Lạm phát: Giá điện, năng lượng tăng, giá hàng hóa toàn cầu tăng do nhu cầu tăng từ sự hồi phục của kinh tế thế giới và các cú sốc cung do những điều kiện thời tiết khó lường, hơn thế nữa áp lực lên tiền đồng và chính sách bảo hộ của các nước… sẽ có thể khiến lạm phát tăng trong ngắn hạn. Do đó sau khi mức lạm phát trong 8 tháng đầu năm lên mức 15,68% - vượt ngưỡng thấp (15%) trong mục tiêu kiềm chế lạm phát năm nay của Chính phủ - Bộ Kế hoạch và Đầu tư dự báo lạm phát cả năm 2011 sẽ vào khoảng 17% -18%. Lạm phát năm nay khó giảm xuống do tác động từ việc tăng giá điện lên 15,3% và tăng giá xăng dầu lên khoảng 30% trong tháng 3. Nhưng theo dự báo của ADB thì trong năm 2012 lạm phát sẽ giảm xuống mức 6,8%. Tỷ giá hối đoái: Việc nâng tỷ lệ dự trữ bắt buộc USD và hạn chế trần lãi suất huy động USD đã mang lại sự ổn định nhất định cho tiền đồng Việt Nam. Tuy nhiên, đây chỉ là sự ổn định tạm thời, Economist dự báo tiền đồng sẽ hạ 4,3% trong giai đoạn từ năm 2011 đến năm 2015. Vốn FDI: Sự hồi phục của dòng vốn FDI toàn cầu sẽ là yếu tố tác động tích cực tới dòng vốn FDI vào Việt Nam. Theo đó dòng vốn FDI đổ vào Việt Nam sẽ tăng lên mức 8,3 tỉ USD trong năm nay và 8,5 tỉ USD năm 2012. Trong đó sẽ có một lượng vốn FDI tăng thêm đầu tư vào lĩnh vực bất động sản. Tuy nhiên việc thực hiện chính sách tiền tệ thắt chặt, tăng lãi suất liên ngân hàng nhằm kiềm chế lạm phát trong năm 2011 cũng gây khó khăn nhất định cho các doanh nghiệp. Trong năm 2012 mục tiêu kiềm chế lạm phát vẫn được Chính phủ đặt lên hàng đầu do đó chính sách tiền tệ chặt chẽ sẽ tiếp tục được thực hiện có thể ảnh hưởng làm gia tăng lãi suất gây tác động tiêu cực đến hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp. Phân tích ngành Tác động của các yếu tố vĩ mô đến ngành Lãi suất Hiện nay, lãi suất cơ bản ở các ngân hàng tại Việt Nam là 9%, tiền gửi ngắn hạn vào khoảng 14% / năm, lãi suất cho vay cao nhất là khoảng 19%/ năm. Tuy nhiên, các ngân hàng làm mọi cách để lãi suất thực lên rất cao, tiền gửi thì lên khoảng 18%, có ngân hàng lên tới 19%, cho vay thì lên tới 22%. Lãi suất ở Việt Nam hiện tại cao hơn nhiều so với các nước trên thế giới, như ở Mỹ lãi suất cơ bản chỉ 0%- 0,25%, Trung Quốc lãi suất cho vay hiện nay là 6,56% / năm, Thái Lan lãi suất cơ bản  3,5% / năm …. Lãi suất cao làm giảm dòng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản Lãi suất ngân hàng cao thì các nhà đầu tư sẽ đem tiền gửi vào ngân hàng để kiếm lợi nhuận, ngân hàng cũng là nơi trú ẩn an toàn của các nhà đầu tư. Mặt khác, lãi suất cao như hiện nay thì những khách hàng mượn tiền để mua nhà sẽ không có khả năng trả nợ. Hiện thị trường có đến 60-70% dự án bị đình trệ, rơi vào trạng thái chờ hoặc kéo giãn tiến độ, lãi suất lại cao. Điều này làm cho việc tiêu thụ sản phẩm bị ách tắc, dòng vốn của doanh nghiệp bị đình trệ, khả năng các doanh nghiệp bất động sản thoái vốn là rất lớn. Dấu hiêu rõ nhất là trong những ngày qua, lãi suất cho vay có phần hạ nhiệt, Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) hôm 5-9, và ngày 12-9, Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam công bố hạ lãi suất cho vay xuống 17-19%,  một trong các tín hiệu lạc quan từ chính sách vĩ mô đã ngay lập tức làm cho thị trường nhà đất dần hồi sinh, theo một số sàn giao dịch BĐS, lượng giao dịch thành công đã tăng 20% ở một số phân khúc so với tháng trước. Từ đầu quý 2/2011, do thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trong đó có bất động sản, lãi suất cho vay đối với lĩnh vực này lên tới 26%/năm, trong khi lãi suất huy động đối với các khoản tiền lớn đạt 18-19%/năm. Nếu như CPI không nhanh chóng hạ nhiệt, khả năng tăng dự trữ bắt buộc của NHNN sẽ là rất lớn. Khi đó, lĩnh vực bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng sâu rộng hơn. Lãi suất tác động tới lạm phát, lạm phát tác động tới bất động sản Lãi suất cao có khả năng tạo ra lạm phát chi phí đẩy. Trong các doanh nghiệp nguồn vốn chủ yếu là từ việc đi vay, nên khi lãi suất tăng cao chi phí sản xuất sẽ tăng theo, thiếu hàng hóa dẫn tới giá thành sản phẩm tăng → tác động, tạo lạm phát và lạm phát ảnh hưởng của lạm phát tới bất động sản đã được trình bày ở phần sau. Vốn đầu tư nước ngoài Thị trường bất động sản Việt Nam được hầu hết các chuyên gia nhận định là một thị trường tiềm năng để phát triển.Sau một thời gian dài đóng băng kể từ năm 2008 đến nay,thị trường này này đang chờ một làn gió mới để bừng tỉnh và có khả năng hứa hẹn nhiều bất ngờ mới Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam cho biết, ở các nước phát triển, nếu đầu tư vào lĩnh vực BĐS tăng lên 1USD sẽ thúc đẩy các ngành có liên quan của nền kinh tế phát triển từ 1,5-2 USD, nếu xây dựng 1m2 nhà ở cần từ 17-25 công lao động, chưa kể lao động sản xuất các loại vật liệu xây dựng. Rồi mỗi một khối nhà chung cư khi đưa vào sử dụng sẽ tạo thêm trung bình 10 chỗ làm việc mới cho công tác quản lý vận hành… (theo nguồn www.dantri.com.vn ) Điều đó cho thấy những biến động của thị trường BĐS đóng vai trò khá quan trọng và sẽ tác động lên nhiều thị trường khác.Đặc biệt đối với thị trường tài chính tiền tệ,có quan hệ tương hỗ khá mạnh đối với thị trường này Nhìn lại lịch sử dòng vốn FDI đổ vào thị trường Việt Nam trong thời gian qua Theo con số thống kê của Quỹ đầu tư VinaCapital từ năm 2000 – 2010, tổng vốn FDI đăng ký vào Việt Nam là 170 tỷ USD, vốn giải ngân được 61 tỷ USD, với tổng số dự án 10.591 dự án. FDI vào bất động sản luôn là lĩnh vực quan trọng và chiếm tỷ lệ lớn trong một vài năm gần đây, đứng thứ 2 sau ngành công nghiệp chế biến chiếm khoảng 25% tổng vốn FDI. Theo thống kê,đỉnh điểm vốn FDI vào lĩnh vực BĐS(vào năm 2008) lên tới 23,6 tỷ USD. Năm 2010, BĐS cũng trở thành lĩnh vực thu hút nhiều vốn FDI nhất với giá trị 6,84 tỷ USD.Nhưng theo báo cáo của Cục đầu tư nước ngoài (Bộ KHĐT), 6 tháng đầu năm 2011, dòng vốn FDI vào BĐS đã suy giảm mạnh và chỉ còn 305 triệu USD. Đây là mức thấp nhất trong vòng 5 năm qua. Dấu hiệu suy giảm FDI đã gây lo ngại về triển vọng kinh tế của Việt nam nói chung và thị trường bất động sản nói riêng vì hiện nay, kinh tế Việt Nam vẫn đang phụ thuộc khá nhiều vào luồng vốn đầu tư từ bên ngoài khi tỷ lệ tiết kiệm nội địa luôn thấp hơn đầu tư trong nhiều năm Thời gian qua, chúng ta đã chứng kiến sự phụ thuộc lớn của thị trường BĐS vào những động thái của chính sách tiền tệ, tín dụng. Việc huy động vốn cho thị trường BĐS đang tồn tại những bất cập, đó là lãi suất cho vay ở nước ta vào loại cao nhất thế giới hiện nay. Một khía cạnh khác cũng đang phản ánh những tác động khi thị trường BĐS bị siết chặt tín dụng. Một trong những kênh huy động vốn được các doanh nghiệp BĐS trông chờ là cổ phiếu thì hiện thị trường này đang phải chịu tác động trực tiếp của nhiều chính sách vĩ mô. Nếu các yếu tố kinh tế vĩ mô không ổn định, lạm phát luôn đứng trước nguy cơ vượt ngưỡng cho phép thì khó có thể tạo dựng được một thị trường BĐS phát triển bền vững.  Mặc dù được đánh giá có nhiều tiềm năng trong lĩnh vực bất động sản nhưng các nhà đầu tư ngoại vẫn đang rất thận trọng đầu tư và ở thời điểm hiện tại thì các nhà đầu tư ngoại mới chỉ dừng lại ở mức thăm dò và để ý Lạm phát : Lạm phát tăng cao sẽ tác động trực tiếp hoặc gián tiếp đến lĩnh vực Bất động sản Lạm phát làm tăng chi phí đầu vào Tính tới thời điểm này, chỉ số giá tiêu dùng CPI tháng 8 tăng 0,93% so với tháng trước và tăng 15,68% so với tháng 12/2010. Các số liệu được công bố trước đó cũng chỉ ra rằng CPI của Việt Nam hiện đang dẫn đầu châu Á, khiến nguồn vốn vào thị trường cũng bị hạn chế. Giá xăng dầu và điện tăng (giá xăng dầu tăng 61,8%, sắt thép tăng 29,8%) sẽ tác động trực tiếp đến các mặt hàng thiết yếu của nền kinh tế và tác động trực tiếp đến các chi phí đầu vào của các dự án bất động sản, đặc biệt là nguyên vật liệu xây dựng phải nhập khẩu từ nước ngoài. Nếu giá cả đầu vào còn tiếp tục tăng lên nữa (dự kiến tăng 15% trong năm 2011) thì chủ đầu tư chắc chắn sẽ lỗ, mà giá bán bất động sản vẫn giữ nguyên thì may mắn lắm mới có thể hòa vốn. Với những nhà thầu trọn gói bắt buộc phải khéo thu vén và có những kế hoạch cụ thể thì mới hy vọng vượt qua được khó khăn và có lãi trong các dự án đầu tư. Lạm phát làm chậm tiến độ các dự án bất động sản và vì vậy làm giảm lượng cung bất động sản ra thị trường Khi giá vật tư chênh lệch lên khoảng 10% thì bắt buộc nhà thầu và chủ đầu tư phải đàm phán lại với một đơn giá thi công mới, thời gian đàm phán kéo dài có thể dẫn đến chậm tiến độ của dự án. Khi đầu tư sản phẩm nhà trung bình, chủ đầu tư hy vọng có thể lãi từ 15 - 20% nhưng với tình hình vật liệu tăng đến 10% như hiện nay thì nhà đầu tư sẽ chỉ còn lãi khoảng 10% (bởi hàng bán còn chậm và không bán được với giá cao nên không thể tăng giá bán). Lạm phát làm lượng vốn đổ vào thị trường giảm sút, mà một trong những đặc trưng cơ bản của thị trường bất động sản là cần vốn lớn Lạm phát tăng cao gây áp lực buộc Nhà nước phải thực hiện chính sách tín dụng thắt chặt (giảm hạn mức tín dụng, tăng dự trữ bắt buộc, tăng lãi suất cơ bản và lãi suất chiết khấu…) khiến các nhà đầu tư bất động sản khó tiếp cận nguồn vốn tín dụng, hoặc chịu lãi suất vay cao hơn. Đầu tư vào bất động sản sẽ giảm. Điều này thể hiện rõ khi hiện nay chỉ số giá tiêu dùng tháng 7 đã tăng 1,17% so với tháng trước và tăng 14,61% so với tháng 12 năm ngoái, tăng 22,16% so với cùng kỳ 2010. Với những diễn biến giá cả mới nhất này cho thấy sức ép lạm phát vẫn còn gia tăng, những dấu hiệu chiều hướng giá cả vẫn chưa được xác định. Để kiểm kiềm chế lạm phát hơn nữa, và tránh rủi ro thanh khoản cho các ngân hàng thương mại, Ngân hàng nhà nước đã kiểm soát tín dụng đối với bất động sản, Ngân hàng Nhà nước vẫn đang kiểm soát các khoản cho vay với lĩnh vực “phi sản xuất” ở mức 22% trong tháng 6 và dự kiến giảm xuống 16% trong cuối năm". Lạm phát tăng, các ngân hàng thương mại buộc phải tăng lãi suất huy động vốn, khiến việc gửi tiền vào ngân hàng hấp dẫn hơn, thúc đẩy dòng tiền đi vào các ngân hàng, làm giảm tổng lượng tiền đầu tư vào thị trường bất động sản. Hơn nữa, trong điều kiện lạm phát tăng cao, người dân có xu hướng đầu tư vào vàng và ngoại tệ để bảo toàn vốn đầu tư, và điều này cũng khiến thu hẹp dòng đầu tư trên thị trường bất động sản.Nếu thị trường vàng, ngoại tệ, chứng khoán lên xuống thất thường, rủi ro lớn thì dòng vốn sẽ dồn vào bất động sản, nơi được coi là kênh đầu tư an toàn. Nhưng giao dịch trên thị trường vẫn tiếp tục trầm lắng do tín dụng bị thắt chặt và tâm lí kì vọng giá nhà đất tiếp tục sụt giảm nên người mua cũng không mặn mà với thị trường mà vẫn chờ đợi giá nhà xuống thấp hơn. Trên thế giới Thị trường bất động sản của hai nền kinh tế lớn nhất thế giới là Mỹ và Trung Quốc chưa có dấu hiệu tích cực và đang ảnh hưởng tiêu cực đến hệ thống ngân hàng. Tại Mỹ, thị trường nhà đất chưa phục hồi, giá nhà đất đã giảm tháng thứ 6 liên tiếp và chỉ cao hơn 1% so với mức đáy trong thời kỳ suy thoái tồi tệ nhất năm 2009, khiến cho hơn 800 ngân hàng nước này tiếp tục lâm vào tình trạng khó khăn. Còn tại Trung Quốc, kế hoạch làm dịu cơn sốt giá nhà đất của Chính phủ nước này chưa có kết quả (giá bất động sản tăng bình quân hơn 6%/tháng) trong khi giá trị các khoản vay dành cho bất động sản trong hai năm qua đã lên tới 2,7 nghìn tỷ USD. Mối quan hệ của ngành với chu kỳ kinh doanh Đầu tư xây dựng – bất động sản là ngành có tính chu kỳ, nghĩa là ngành có biến động cùng chiều với ngành kinh tế. - Năm 2011 : Thị trường Bất Động Sản đóng băng Kinh tế thế giới và Việt Nam đang bước vào thời kỳ khó khăn nghiêm trọng, khủng hoang tài chính và kinh tế đang diễn ra. Cùng lúc thị trường vàng đang lên cơn sốt khiến các nhà đầu tư tập trung vào mảng này. Bất động sản Việt nam cũng rơi vào tình trạng đóng băng. Mặt khác, chính sách kiềm chế lạm phát của chính phủ cũng làm cho ngành bất động sản thiếu vốn, gây khó khăn trong vệc đầu tư và mở rộng. Hiện tượng đầu cơ, găm hàng theo tâm lý đám đông đã tác động lớn đến thị trường, đẩy thị trường hoạt động không ổn định và méo mó, làm tình trạn bong bong bất động sản càng lúc càng lớn Dự báo cuối năm 2011, Theo các chuyên gia bất động sản, tình trạng thiếu vốn của cả nền kinh tế do chính phủ kiềm chế lạm phát vẫn sẽ tiếp tục, đang là nguyên nhân chính dẫn đến việc thị trường bất động sản tiếp tục khó khởi sắc trong những tháng cuối năm 2011. Việc siết chặt tín dụng việc đương nhiên phải làm trong bối cảnh lạm phát tăng cao, các chỉ số tiêu dùng tăng mạnh. Nguồn vốn cho thị trường bất động sản đang bị siết lại dẫn đến nguy cơ các ngành nghề liên quan đến bất động sản cũng bị ảnh hưởng.Thị trường BĐS cả nước trong những tháng tới đây thậm chí còn bi quan hơn so với những gi đang diễn ra. - Dự báo năm 2012 : Xu hướng phát triển kinh tế thế giới trong 10 năm trở lại đây cho thấy: Giai đoạn phục hồi sau cuộc khủng hoảng tài chính 2008 – 2009 kéo dài hơn dự đoán. Nhiều yếu tố rủi ro còn tiềm ẩn khiến nền kinh tế thế giới mặc dù tăng trưởng cao hơn mức kỳ vọng trong năm 2010 nhưng dự báo tốc độ tăng trưởng sẽ chỉ phục hồi trở lại vào năm 2012. (Nguồn : IMF) Theo đó, ta thấy Cuộc khủng hoảng tài chính bắt đầu từ nửa cuối năm 2008 kéo dài sang năm 2009 lan rộng trên toàn thế giới đã khiến GDP toàn cầu năm 2009 giảm 5.826 tỷ USD so với năm 2008 (đây là lần đầu tiên GDP toàn cầu tăng trưởng âm trong vòng 20 năm trở lại đây), kéo tốc độ phát triển trung bình của toàn giai đoạn đi xuống, từ 4,04%/năm cho giai đoạn 2001 đến 2007, xuống còn 3,2% cho cả giai đoạn 2001-2010. Trong năm 2010, ước tính kinh tế thế giới đã bước đầu phục hồi với tốc độ tăng trưởng là 4,8% tuy nhiên tốc độ tăng trưởng này được dự báo sẽ giảm xuống 4,2% trong năm 2011 và tăng trở lại vào năm 2012 (IMF). Theo dự đoán của nhiều nhà chuyên gia, nền kinh tế Việt Nam dự báo trong năm 2012 cũng sẽ dễn biến ổn định và tăng nhẹ, làm tiền đề để ngành bất động sản sẽ ấm dần lên. Nền kinh tế Việt Nam sẽ ổn định vào quý 4/2011 khi lạm phát giảm, chính sách tiền tệ sẽ được nới lỏng, kinh tế tăng trưởng khả quan hơn thì đầu tư bất động sản được xem là có hiệu quả cao hơn và ít rủi ro hơn so với các thị trường khác như vàng, chứng khoán…, Dự kiến, đầu quý I/2012, sức tiêu thụ của thị trường sẽ tốt hơn. Tuy nhiên, thị trường sẽ không quá náo nhiệt mà chỉ được cải thiện dần trong những năm tới, dự báo một kỳ tăng trưởng mới khi nền kinh tế thực sự hồi phục. Tuy nhiên, vẫn có một số chuyên gia khác lại cho rằng nền kinh tế vẫn sẽ tiếp tục không kiềm chế nổi lạm phát, chính sách tiền tệ vẫn thắt chặt, nguồn cung vốn cho nền kinh tế bị hạn chế, ngành bất động sản tiếp tục đóng băng và ảm đạm. các dự án bị đình trệ, các doanh nghiệp gặp khó khăn trầm trọng, kéo dài, có thể dẫn đến phá sản.Điều đó tùy thuộc vào góc nhìn và đánh giá của từng nhà kinh tế. Chu kỳ ngành Doanh thu và lợi nhuận Thị trường bất động sản khó khăn, tín dụng bị thắt chặt, lạm phát và lãi suất cao, khiến thị trường bất động sản đóng băng nên các doanh nghiệp trong lĩnh vực này buộc phải hạ mục tiêu kế hoạch sản xuất kinh doanh năm 2011. Dẫn tới theo đó,trong 6 tháng đầu năm, hầu hết các công ty bất động sản có kết quả kinh doanh đều tăng trưởng âm so với cùng kỳ, một số doanh nghiệp còn lỗ trong kỳ này. Tình hình một hoạt động và xu hướng hạ mục tiêu kế hoạch sản xuất của một số doanh nghiệp bds trong năm 2011 Các chỉ tiêu đạt được 6 tháng đầu 2011 CTCP tập đoàn Hà Đô(HDG) CTCP Xây lắp và địa ốc Vũng Tàu (VRC) Doanh thu hơn 116 tỷ đồng, so với cùng kỳ giảm 71%, gần 47 tỷ đồng, bằng 16% kế hoạch năm 2011 Lợi nhuận sau thuế đạt hơn 27,5 tỷ đồng, giảm 81% so với 6 tháng đầu năm 2010 15,4 tỷ đồng và hoàn thành 19% kế hoạch lợi nhuận Điều chỉnh giảm kế hoạch công ty đã điều chỉnh kế hoạch doanh thu năm 2011 từ 1200 tỷ đồng xuống 730 tỷ đồng, giảm 39% so với trước đó. Đồng thời, lợi nhuận sau thuế cũng được điều chỉnh giảm xuống 136 tỷ đồng, giảm 159 tỷ đồng (tương đương giảm 54%). điều chỉnh giảm kế hoạch kinh doanh năm 2011 còn doanh thu đạt 153 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế đạt trên 33,7 tỷ đồng, giảm lần lượt 46% và 59% Ngoài ra,CTCP đầu tư và xây dựng HUD3 (HU3) còn thông qua điều chỉnh giảm chỉ tiêu tổng giá trị sản xuất kinh doanh tư 1.163 tỷ đồng xuống 755 tỷ đồng, vốn đầu tư chỉ còn 221 tỷ đồng, giảm 64% so với chỉ tiêu đầu năm. Theo đó, doanh thu giảm 275 tỷ đồng ( 20%) xuống còn 725 tỷ đồng. Lợi nhuận trước thuế giảm 30% so với kế hoạch cũ và mục tiêu đạt 70 tỷ đồng CTCP phát triển nhà Bà Rịa Vũng Tàu (HDC) cũng điều chỉnh giảm một số chỉ tiêu như tổng giá trị sản lượng điều chỉnh đạt 650 tỷ đồng, thay vì 750 tỷ đồng như kế hoạch cũ, giảm 13%. Nhiều doanh nghiệp giảm lợi nhuận mạnh Công ty Cổ phần (CTCP) Đầu tư địa ốc Khang An (KAC) thông báo kết quả kinh doanh quý 1/2011 với lợi nhuận sau thuế đạt 508,9 triệu đồng, giảm đến 95% so với cùng kỳ năm trước. Đây không phải là trường hợp cá biệt, CTCP Vạn Phát Hưng (VPH) cũng báo cáo quý 1/2011 đạt doanh thu tương đương quý 1/2010 nhưng lợi nhuận sau thuế chỉ đạt 2,8 tỉ đồng, giảm 86%. Danh sách các công ty bất động sản có lợi nhuận giảm mạnh còn khá dài như CTCP đầu tư Căn nhà Mơ ước (DRH), CTCP địa ốc Sài Gòn Thương tín (SCR),…-> Thị trường bất động sản vẫn đang tiếp tục trong trạng thái “ngủ đông” khiến nhiều doanh nghiệp bị sụt giảm mạnh về doanh thu và lợi nhuận. Chi phí Chi phí đầu vào tăng do lạm phát cao, Doanh nghiệp bds lại thiếu vốn do các chính sách vĩ mô không mang tinh hỗ trợ cho ngành này. Ngoài ra, đặc điểm riêng của ngành BĐS thường có chỉ tiêu hàng tồn kho lớn vì chủ yếu là chi phí sản phẩm xây dựng dở dang, trong đó bao gồm cả giá trị quyền sử dụng đất, chi phí thiết kế xây dựng.Trong điều kiện thị trường kém thanh khoản hiện nay thì hầu hết các doanh nghiệp bất động sản chọn cách bán đến đâu xây đến đó được hầu hết các công ty bds lựa chọn để giảm bớt chi phí và không bị động về nguồn vốn Rủi ro Thị trường bất động sản năm 2011 đang chứa đựng quá nhiều rủi ro khi nguồn cung nhiều,thiếu vốn, sức cầu hạn chế và thanh khoản chậm. Mức độ cạnh tranh Mức độ cạnh tranh trong ngành cao vì ở thời điểm hiện tai,nguồn cung nhiều hơn cầu nên các doanh nghiệp ra sức níu kéo khách hàng về phía mình với nhiều hình thức đa dạng khác nhau Công ty Vạn Phát Hưng đang áp dụng chính sách giảm giá 2% cho khách hàng mua căn hộ B1 tại dự án La Casa theo hình thức nhóm mua như các website bán hàng theo hình thức mua chung mới xuất hiện tại Việt Nam. Từ giữa tháng 6, Công ty Phát Đạt đã đưa ra chương trình thanh toán cho khách hàng mua căn hộ EverRich 2 lên đến 48 tháng với số tiền thanh toán từ tháng thứ 2 trở đi chỉ khoảng 40 triệu đồng. Việc này nhằm làm giảm gánh nặng thanh toán cho khách hàng so với trước đây. Tuy nhiên, tâm lý nhiều nhà đầu tư hiện nay vẫn chờ giá BĐS giảm tiếp mới mua vào,do đó lại càng gây khó khăn nhiều hơn cho các doanh nghiệp này đặc biệt là khả năng luân chuyển nguồn vốn bị hạn chế trong điều kiện nguồn vốn đầu vào tiếp cận với bất động sản lại hết sức hạn chế bởi các chính sách tiền tệ,vĩ mô -> Tuy rằng tất cả những yếu tố trên, không hỗ trợ tốt cho những doanh nghiệp bất động sản với doanh thu và lợi nhuận thấp, mức độ cạnh tranh cao, nhưng bất động sản được các nhà chuyên gia kỳ vọng tỷ lệ lợi nhuận 30 - 40% trên vốn sau 2 - 3 năm nữa nên có thể thấy, bất động sản vẫn còn có khả năng phát triển -> ngành bất động sản đang ở giai đoạn chuyển giao từ 3 sang 4. Mô hình 5 nhân tố (5-Forces) (trong file dàn bài mô hình 5-force) Áp lực cạnh tranh tiềm tàng Tính kinh tế theo quy mô: Đối với công ty bất động sản, thì khi xây dựng, thực hiện dự án càng lớn thì càng tiết kiệm được nhiều chi phí như: Mua nguyên vật liệu và phụ tùng ( xi măng, sắt thép, gạch…) với khối lượng lớn nhờ thì sẽ được hưởng chiết khấu cao hơn. Hiệu quả của công suất lớn đối với nhiều loại thiết bị đầu tư ( các loại máy móc sử dụng trong lúc thi công ( máy trộn nguyên vật liệu, ròng rọc, dàn giáo…) cả chi phí khởi động và vận hành máy móc đều giảm khi thực hiện với quy mô lớn. Hiệu quả tài chính : công ty lớn có điều kiện huy động vốn với điều kiện thuận lợi (lãi suất, chi phí đi vay thấp hơn, có khả năng thỏa thuận với ngân hàng và được sự giúp đỡ của nhà nước) Hiệu quả marketing thu được từ việc sử dụng phương tiện quảng cáo đại chúng vì khi quy mô tăng lên cao thì chi phí dành cho marketing phân bổ cũng sẽ giảm xuống Mật độ sử dụng lực lượng nhân công ( kiến trúc sư, thợ xây….) lớn hơn, do đó tiết kiệm chi phí thuê nhân công do công việc của công ty nhiều nên sẽ tránh được thực trạng là vẫn phải trả lương cho nhân viên nhưng nhân viên không có việc làm. → Quy mô càng lớn thì tính kinh tế và hiệu quả kinh doanh của công ty trong lĩnh vực bất động sản càng cao. Tính khác biệt của sản phẩm công ty so với công ty khác Trên cơ sở điều tra, khảo sát thị trường và tìm hiểu nhu cầu khách hàng thì mỗi công ty sẽ tiến hành nghiên cứu, phát triển những mô hình thiết kế phù hợp với đặc trưng của từng khu đô thị, từng nhu cầu từng thị phần. Mỗi dự án khu đô thị khác nhau sẽ hướng đến những đối tượng khách hàng mục tiêu khác nhau. Vì vậy kiến trúc của các căn hộ, biệt thự, mỗi khu đô thị sẽ mang những dáng vẻ khác biệt. → Mỗi công ty bất động sản khác nhau sẽ có các đội ngũ kiến trúc sư trong nước cũng như hợp tác với nước ngoài là khác nhau. Cho nên, sản phẩm của các công ty khác nhau tạo ra là hoàn toàn khác nhau, về ý tưởng kiến trúc,sản phẩm nội thất, giá thành…. Lợi thế nhờ phí tổn tuyệt đối Lợi thế về việc thực hiện chuẩn chất lượng: bất cứ sản phẩm nào thì đều được khách hàng chú ý tới chất lượng hàng đầu. Vì vậy, công ty nào có tiêu chuẩn chất lượng rõ ràng, phù hợp với tiêu chuẩn trong nước và tiêu chuẩn quốc tế sẽ được khách hàng tin cậy sử dụng hơn. Lợi thế do kiểm soát được các yếu đầu vào. Chi phí của nguồn đầu vào của công ty bất động sản chủ yếu là tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng cho người dân, giá trị các hợp đồng ký kết với nhà thầu, với đối tác về tư vấn và thi công các công trình xây dựng trong dự án. Các khoản tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được xác định dựa trên khung giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân địa phương nơi có các dự án, tuỳ theo từng khu vực của mỗi dự án đầu tư mà chi phí đền bù là khác nhau. Nhìn chung chi phí đền bù khá ổn định và không có ảnh hưởng đến các khoản đầu tư. Chi phí xây dựng chịu nhiều ảnh hưởng bởi sự biến động giá cả vật liệu xây dựng như sắt, thép, đá, ximăng, cát, sỏi... Khi giá cả vật liệu xây dựng tăng đột biến sẽ tác động đến giá các yếu tố đầu vào của Công ty, đẩy chi phí lên cao đối với những hợp đồng thi công dài hạn đã ký, điều này có thể gây ảnh hưởng đến lợi nhuận của Công ty. Tuy nhiên, để hạn chế ảnh hưởng này, các công ty bất động sản có thể phát triển mạng lưới các đối tác cung ứng truyền thống. Đồng thời, chủ động trong việc xác định sớm thời điểm phát sinh nhu cầu nguyên vật liệu để xây dựng dự toán khối lượng công trình chính xác; dự phòng các khoản phát sinh (bao gồm cả giá) để đảm bảo hiệu quả của dự án đầu tư. → Đối với công ty bất động sản thì vật liệu xây dựng và tiêu chuẩn chất lượng là rất quan trọng. Khi công ty luôn biết chắc được nguyên vật liệu mình lấy ở đâu, giá cả như thế nào, khi tăng giá sẽ được báo trước thì lượng vốn lưu động của họ sẽ ổn định, không sợ bất ngờ thiếu vốn vì giá nguyên vật liệu tăng hoặc không có nguồn cung nguyên vật liệu khi cần. Vốn lưu động Lượng vốn lưu động = tài sản ngắn hạn – nợ ngắn hạn = Các khoản phải thu ngắn hạn (mã 130)+ Hàng tồn kho (mã 140) + Tài sản ngắn hạn khác (mã 150) – (Nợ ngắn hạn (mã 310) - Vay và nợ ngắn hạn (mã 311) Công ty SUDICO – JSJ, vốn thị trường 3,170 tỷ VND Lượng vốn lưu động của công ty SUDICO năm 2010 = 31,303,880,193. Vốn lưu động của một số công ty cùng ngành, tương đồng điều kiện vốn. + Công ty cổ phần Cường Quốc Gia Lai - QCQ , vốn thị trường 2,977 tỷ VND Lượng vốn lưu động năm 2010 của công ty = 2,249,628,444,305. + Công ty Phát triển hạ tầng kỹ thuật – IJC, vốn thị trường 2,742 tỷ VND. Lượng vốn lưu động của công ty năm 2010 = 2,047,281,117,204 + Công ty phát triển bất động sản Phát Đạt – PDR, vốn thị trường 3,268 tỷ VND Lượng vốn lưu động của công ty năm 2010 = 2,849,124,113,843. Vốn lưu động trung bình ngành = (31,303,880,193 + 2,249,628,444,305 + 2,047,281,117,204 + 2,047,281,117,204) /5 = 1,275,000,000,000. → Dựa vào các số liệu trên, nhóm định lượng, đối với công ty bất động sản thì vốn lưu động trên 2000 tỷ VND là cao. Sở dĩ, vốn lưu động của công ty SUDICO trong năm 2010 thấp hơn các công ty khác là do các dự án mà công ty đầu tư thì năm 2010 là thời gian chủ yếu để hoàn công. Thương hiệu Theo thông tin lấy từ tài liệu về công ty Cổ phần Đầu tư Phát triển Đô thị và Khu công nghiệp Sông Đà của công ty chứng khoán Thăng Long công bố ( số hiệu tài liệu JSJ-10/2010.VN.pdf-TLS) thì chi phí bán hàng của các công ty bất động sản chủ yếu là chi phí quảng cáo và chi phí khuyến mại, nên nhóm sử dụng chi phí Marketing là chi phí bán hàng. Công ty STUDICO trong 5 năm như sau: đơn vị tính 1.000.000đ Năm 2006 2007 2008 2009 2010 Doanh thu thuần 336,109 708,107 314,149 1,114,884 1,016,750 Chi phí Marketing 510 935 1,247 737 3,410 Kết quả chỉ tiêu 0.15173649% 0.132042191% 0.396945399% 0.066105532% 0.335382346% Ta thấy chi phí bán hàng của công ty trong 5 năm luôn giữ ổn định ở mức nhỏ khoảng 0.3% Doanh thu. Các công ty trong ngành và có điều kiện vốn tương đương + Công ty cổ phần Quốc Cường Gia Lai – QCQ Năm 2007 2008 2009 2010 Doanh thu thuần 13,269 72,132 328,440 717,281 Chi phí Marketing 612 2,261 2,449 14,929 Kết quả chỉ tiêu 4.612254% 3.134531% 0.745646% 2.081332% + Công ty Phát triển hạ tầng kỹ thuật – IJC Năm 2007 2008 2009 2010 Doanh thu thuần 50,999 223,254 234,388 350,500 Chi phí Marketing 3,828 11,538 17,547 32,314 Kết quả chỉ tiêu 7.50603% 5.168104% 7.486305% 9.219401% + Công ty phát triển bất động sản Phát Đạt – PDR Năm 2008 2009 2010 Doanh thu thuần 36,067 491,940 1,573,906 Chi phí Marketing 2,196 5,958 28,693 Kết quả chỉ tiêu 6.088668% 1.211123% 1.823044% Từ biểu dồ trên ta thấy, công ty Sudico thành lập năm 2001 thì có chi phí về thương hiệu trong năm 2010 là thấp nhất, công ty Becamex Bình Dương thành lập năm 2006 có chi phí về thương hiệu là cao nhất. Điều này có nghĩa là ngay khi thành lập công ty đã phải bỏ chi phí lớn hơn trong việc quảng bá thương hiệu của mình, cho đến khi chiếm được lòng tin của người tiêu dùng thì chi phí này bắt đầu giảm, chi phí Marketing của các công ty có xu hướng giảm qua các năm.. Cũng có năm sau tăng so với năm trước là do công ty có các công trình hoàn công hoặc công trình mới nhận đầu tư, họ muốn được người tiêu dùng biết tới sự xuất hiện của những công trình đó Kết luận : Từ các yếu tố được nêu ra và tính toán ở trên thì áp lực cạnh tranh tiềm tàng trong lĩnh vực bất động sản là thấp vì rào cản cho các doanh nghiệp mới gia nhâp lớn như vốn lưu động cao, các yếu tố đầu vào phải có nguồn và ổn định, đội ngũ nhân lực phải có chuyên môn cao, cần có sự học hỏi và liên kết với các nước phát triển về bất động sản, kiến trúc, phải tuân theo tiêu chuẩn chất lượng trong ngành do nhà nước ban hành. Mặt khác thương hiệu cũng đóng vai trò rất quan trọng trong lĩnh vực này, đây là một thách thức lớn cho các doanh nghiệp mới thành lập. Nhà cung cấp Hoạt động chủ yếu của Công ty là Xây dựng và kinh doanh hạ tầng, nhà ở, do vậy các yếu tố đầu vào chính của Công ty là các quỹ đất nằm trong dự án được quy hoạch, các cơ sở hạ tầng kỹ thuật và công trình xây dựng trên đất (các căn hộ, biệt thự, nhà vườn...) và vật liệu xây dựng như: xi măng, cát, đá, sắt, thép... Sự tập trung của nhà cung cấp Thị trường xi măng : Tính đến thời điểm hiện nay có 230 nhà cung cấp, cơ bản chia thành hai nhóm, các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường và các nhà cung cấp theo thị trường. Chỉ nhóm đầu là có khả năng đưa ra giá bán cho xi măng. Hầu hết các nhà cung cấp đều gián tiếp hoặc trực tiếp liên kết với nhau và ngoài ra còn tăng cường mối liên kết dọc với nhau. Do vậy, độ trong suốt của thị trường trên thị trường xi măng thực sự là cao. Việc định giá bán của các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường Tại một thời điểm nhất định, đường cong nhu cầu từng phần là đường cong nhu cầu ngắn hạn của các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường. Điều này cho phép các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường, trong một chừng mực nào đó, có thể định ra giá bán ở bất kỳ mức giá nào, nhưng không làm thay đổi số lượng cung cấp (thường cho thấy là giá bán được các nhà cung cấp khác chấp nhận). Tuy nhiên, việc định giá bán chưa điều chỉnh có những hệ quả tất yếu. Mức lợi nhuận cao dẫn đến nguồn cung không đều từ các thị trường khác trong vùng và về lâu dài sẽ thu hút các nhà cung cấp mới gia nhập vào thị trường, thường với công suất cao. Nhu cầu ổn định đạt được trên thị trường dẫn đến việc giảm thị phần của mỗi thành viên tham gia thị trường. Đường cong nhu cầu do đó có dạng xoắn. Hình 1 cho thấy sách lược giá bán mang lại lợi nhuận tối đa thông thường dựa trên doanh thu biên và các phí tổn biên tế không thể đạt được trong ngành công nghiệp xi măng vì không tồn tại đường cong doanh thu biên (marginal revenue curve) do tính tự chủ của đường cong nhu cầu theo giá bán (tuy nhiên vẫn tồn tại đường cong phí tổn biên tế (marginal cost curve)!). Điều này có nghĩa là các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường bị buộc phải định hướng sách lược giá bán của mình trên các phí tổn trung bình (Average costs - ATC), thường tăng lên theo mức biên lợi mà đủ để làm thỏa mãn các cổ đông. Việc định giá theo mục tiêu này bị ảnh hưởng bởi: (1) mối đe dọa của các nhà cung cấp mới do biên lợi cao, (2) sự gia tăng tiềm tàng về công suất của các đối thủ cạnh tranh vì họ tái đầu tư để sinh lời cao, (3) mối đe dọa của các đối thủ cạnh tranh nhằm giảm mức giá bán đã ấn định và (4) mối đe doạ từ sự nghi ngờ khả năng cạnh tranh đối với việc lạm dụng ưu thế và vị trí trên thị trường. Hình 1: Việc định giá bán của các nhà cung cấp dẫn đầu thị trường. Việc định giá bán của các nhà cung cấp theo thị trường Các nhà cung cấp theo thị trường sẽ tối đa hóa các lợi nhuận của họ ở mức giá bán ấn định bằng cách giảm tối đa các chi phí sản xuất. Việc giảm giá bán dẫn đến sự gia tăng nguồn cung cho nhà cung cấp theo thị trường. Mặt khác, việc tăng giá đến mức giá bán ấn định sẽ ngay lập tức đánh mất các khách hàng của nhà cung cấp đó. Điều này có nghĩa là hàm số nhu cầu đối với nhà cung cấp theo thị trường sẽ được hiển thị bằng đường cong phẳng và không song song với trục giá bán. Việc định hướng cho hàm số nhu cầu này, theo đường cong phí tổn trung bình tiêu biểu, nhà cung cấp theo thị trường có khả năng phải giảm giá bán của mình cho đến khi đạt được mức tận dụng công suất tối đa.                  Hình 2: Việc định giá bán của các nhà cung cấp theo thị trường. Hình 2 cho thấy sự gia tăng về lợi nhuận nhờ giảm giá bán so với giá bán ấn định [L] tới giá bán [F]. Tuy nhiên, do phản ứng chậm đối với tổng mức nhu cầu, một nhà cung cấp chỉ có thể tăng nguồn cung của mình ở mức chi phí của các đối thủ cạnh tranh khác. Do tính trong suốt cao của thị trường, các thành viên khác của thị trường sẽ ngay lập tức biết được giá bán mới của nhà cung cấp đó. Các nhà cung cấp mà đang phải đối mặt với tình trạng nhu cầu giảm sẽ chấp nhận mức giá bán mới thấp hơn để thu hút trở lại các khách hàng. Vì vậy, nhà cung cấp theo thị trường sẽ lại đánh mất thêm nhu cầu trước các đối thủ cạnh tranh của mình và nhà cung cấp này sẽ bị giảm đi nhu cầu ban đầu của mình. Tuy nhiên, nhà cung cấp này hiện đã trở nên yếu kém hơn nhiều, vì anh ta không thể tăng giá của chính mình đưa ra. Trường hợp anh ta tăng giá của chính mình lên, anh ta sẽ đánh mất các khách hàng của mình trước các đối thủ cạnh tranh. Chỉ có hành động phối hợp mới làm cho giá bán tăng lên và điều này chỉ có thể thực hiện được với sự trợ giúp của nhà cung cấp dẫn đầu thị trường. Nhu cầu suy giảm Nếu thị trường cho thấy sự sụt giảm nhu cầu đáng kể do các nguyên nhân mang tính chu kỳ và mang tính cơ cấu, đường cong nhu cầu từng phần (partial demand curve) và đường cong nhu cầu sẽ chuyển dịch. Nhà cung cấp sẽ có màu đỏ. Khả năng duy nhất để thoát ra khỏi khu vực thua lỗ là phải giảm giá bán. Trong một thời gian ngắn, nhà cung cấp có thể tận dụng được toàn bộ công suất của nhà máy mình để thu lợi nhuận về. Các đối thủ cạnh tranh sẽ có hành động phản ứng lại, tạo ra một cuộc chiến giá cả. Các nhà cung cấp có thể tăng nhu cầu từng phần của mình, không phải vì tổng nhu cầu trong một vùng có tính thay đổi đột ngột về giá bán, mà với giá bán xuất xưởng thấp hơn thì khu vực cung cấp sẽ tăng lên và các khu vực mới có thể là các mục tiêu hướng tới. Nhìn chung, với mức chi phí trung bình giống nhau, nhà cung cấp với các chi phí cố định cao hơn sẽ có ưu thế giảm giá bán tốt hơn. Khi các chi phí cố định không liên quan đến khối lượng sản xuất, nhà cung cấp sẽ sản xuất cho đến khi anh ta có thể bù lấp cho các khoản chi phí biến đổi (variable costs) của mình (đây là mức giá thấp nhất ngắn hạn dựa vào chi phí). Tuy nhiên, mức giá thấp nhất ngắn hạn này được xác định bởi khả năng thanh toán sẵn có. Do đó, các chi phí mà dẫn đến lượng tiền mặt xuất ra và cơ cấu cấp vốn của công ty trở thành vấn đề được chú ý. Có thể là một phần chi phí biến đổi (trong thời gian ngắn) không liên quan đến các chi phí (ví dụ chi phí nguyên liệu khai thác từ nguồn cấp của nhà cung cấp không dẫn đến lượng tiền mặt xuất ra trong thời gian ngắn). Lợi thế này trong việc định giá bán là khác nhau đối với mỗi công ty. Kết quả là, cả công ty hoạt động hiệu quả nhất lẫn công ty sản xuất đạt hiệu suất nhất đều sẽ không vượt qua khó khăn được trừ công ty gặp ít rắc rối về thanh quyết toán. Ngành thép : Theo nhà cung cấp :Trên thị trường chia làm 3 nhóm nhà cung cấp sản phẩm thép trên thị trường bao gồm: Các thành viên của Tổng công ty thép (VNS); các doanh nghiệp liên doanh với VNS; và các doanh nghiệp ngoài VNS. Trong đó các doanh nghiệp bên ngoài VNS có thị phần lớn nhất. Có nhiều doanh nghiệp ngoài VNS hoạt động rất tốt như Pomina, Hoà Phát, Việt Ý và Việt Úc. Các công ty trong ngành Ngành thép hiện nay có trên 60 doanh nghiệp sản xuất thép xây dựng và 4 doanh nghiệp sản xuất thép tấm. Trong đó số các doanh nghiệp sản xuất thép xây dựng có 3 doanh nghiệp có công suất lớn trên thị trường hiện nay là Công ty thép Miền Nam với công suất 910.000 tấn/năm, tập đoàn thép Việt – Pomina với công suất 600.000 tấn/năm, công ty Gang thép Thái Nguyên với công suất 550.000 tấn/năm. Có khoảng 20 doanh nghiệp tầm cỡ trung bình có công suất từ 120.000 – 300.000 tấn/năm. Ngoài ra còn rất nhiều các nhà máy với quy mô công suất nhỏ dưới 120.000 tấn/năm, trong đó vẫn tồn tại nhiều nhà máy nhỏ với công suất 10.000 – 50.000 tấn/năm. Trên thị trường niêm yết hiện nay mới chỉ có 2 doanh nghiệp sản xuất thép xây dựng là Hoà Phát (HPG) và Việt Ý (VIS), 1 doanh nghiệp sản xuất ống thép là ống thép Hữu Liên Á Châu (HLA) và 4 doanh nghiệp kinh doanh thương mại thép. Ngoại trừ công ty cổ phần thép Hoà Phát có quy mô vốn lớn, còn lại các công ty khác vốn đều nhỏ. Đầu vào thay thế Ngành xi măng: không thể thay thế hàng hóa từ các thị trường khác nhau được; nghĩa là ‘xi măng’ là chất kết dính duy nhất được biết đến trong quá trình sản xuất bê tong(nhưng be tông trong lĩnh vực xây dựng nhà ở có thể được thay thế bởi sắt thép, nhôm, gỗ, gạch xây…. ). Tuy nhiên, các cơ hội thay thế đều có thể có được trong một thị trường nếu đáp ứng được các đặc tính kỹ thuật cụ thể. Ngành thép : Thép được coi là lương thực của mọi ngành công nghiệp. Hiện nay chưa có nhiều nguồn tài nguyên hay chất liệu khác để thay thế thép trong xây dựng, chế tạo máy móc công nghiệp hay trong quốc phòng. Vì vậy áp lực về sản phẩm thay thế đối với ngành thép rất ít. Dòng sản phẩm là thép dẹt và thép dài chiếm tỷ trọng là 50:50 trong tổng nhu cầu tiêu thụ hàng năm. Trong đó, mảng thép dài phục vụ chủ yếu lĩnh vực xây dựng và chi phối phần lớn bởi các doanh nghiệp trong nước. Thép dẹt có nhu cầu khoảng 6.5 triệu tấn/năm phục vụ hoạt động công nghiệp trong đó tôn và ống trong ngành xây dựng và chiếm khoảng 20% sản lượng. Sự khác biệt của các yếu tố đầu vào Ngành xi măng: Xi măng nhìn chung được biết đến là một loại sản phẩm đồng nhất được sản xuất đại trà cho dù có một số loại xi măng khác nhau. Kể cả trong cùng một loại xi măng cụ thể, các đặc tính có thể thay đổi tùy thuộc theo các nhà sản xuất, dẫn đến sự khác nhau về cường độ chịu nén, nhiệt thủy hóa và các thông số khác. Tác động của những yếu tố đầu vào lên chi phí Giải phóng mặt bằng: Các khoản tiền đền bù, hỗ trợ giải phóng mặt bằng được xác định dựa trên khung giá đất theo quy định của Uỷ ban nhân dân địa phương nơi có các dự án. Tuỳ theo từng khu vực của mỗi dự án đầu tư mà chi phí đền bù là khác nhau. Ở phần này các doanh nghiệp Bất động sản gặp khó khăn về chi phí đầu vào tăng cao đối với diện tích đất chưa thực hiện xong việc giải tỏa đền bù khi thực hiện Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/08/2009, theo đó, các chủ đầu tư các dự án nhà ở phải nộp thu tiền sử dụng đất theo giá thị trường, thường cao hơn 2-5 lần so với bảng giá đất UBND thành phố ban hành hàng năm Chi phí xây dựng chịu nhiều ảnh hưởng bởi sự biến động giá cả vật liệu xây dựng như sắt, thép, đá, ximăng, cát, sỏi... Khi giá cả vật liệu xây dựng tăng đột biến sẽ tác động đến giá các yếu tố đầu vào, đẩy chi phí lên cao đối với những hợp đồng thi công dài hạn đã ký, điều này có thể gây ảnh hưởng đến lợi nhuận của Công ty. Chi phí nguyên vật liệu của công trình thường chiếm từ 40 - 70% tổng dự toán. Theo đánh giá của Viện Kinh tế Xây dựng, sự thay đổi giá của 5 loại vật liệu chủ yếu là xi măng, thép xây dựng, đá, cát và gạch….(giá than nguyên liệu dùng sản xuất xi măng tăng 41%, chi phí giá điện tăng hơn 15%, vỏ bao tăng khoảng 25%)... đã làm cho chi phí xây dựng tăng từ 1,25 đến 1,4 lần. Diễn biến giá cả ngành xi măng: Giá bán: Từ trước tới nay, chủ trương chung của ngành xi măng Việt Nam là bình ổn thị trường về giá và nguồn cung để đảm bảo kinh tế vĩ mô. Nhưng sang năm 2011, do những tác động từ kinh tế vĩ mô, ngành chủ trương tăng giá bán bình quân 60.000 – 100.000 VND/tấn. Hiện nay, giá các loại xi măng dao động từ 1,2 – 1,7 triệu đồng/tấn tùy theo chủng loại và khu vực. Diễn biến giá cả lên chi phí ngành thép: Sản xuất thép các loại tháng 8 cả nước ước đạt gần 600.000 tấn, tăng 7,8% so với tháng 7 và tăng 2,8% so với cùng kỳ. Sau 3 lần tăng từ cuối tháng 8 đến nay, giá thép đã đắt hơn trước 200.000-300.000 đồng mỗi tấn tùy loại. Nguồn vốn Nguồn vốn tín dụng từ ngân hàng: Ước tính, số vốn đầu tư vào BĐS của Việt Nam có tới 60% là vốn vay Ngân hàng. Thống kê các cổ phiếu niêm yết, nhóm bất động sản cũng là ngành có tỷ lệ vay nợ cao – trên 50%. Tháng 3/2011, NHNN quy định khống chế chỉ tiêu dự nợ cho vay phi sản xuất (bao gồm bất động sản và chứng khoán) đến cuối tháng 6/2011 là 22% tổng dư nợ, và giảm còn 16% tổng dư nợ vào cuối năm 2011, chênh lệch giữa lãi suất tiền cho vay và tiền gửi là khá lớn. Mức trung bình ít nhất là 3% đối với toàn bộ nền kinh tế, riêng ngành bất động sản mức chênh lệch cao hơn vì khả năng tạo lợi nhuận lớn, có thể lên tới 6-8%/năm. Từ đầu quý 2/2011, do thắt chặt tín dụng đối với lĩnh vực phi sản xuất trong đó có bất động sản, lãi suất cho vay đối với lĩnh vực này lên tới 26%/năm, trong khi lãi suất huy động đối với các khoản tiền lớn đạt 18-19%/năm. Khi đó, lĩnh vực bất động sản sẽ chịu ảnh hưởng sâu rộng hơn và để vay được vốn thì ngân hàng yêu cầu phải có tài sản bảo đảm, trong khi tình trạng pháp lý BĐS vẫn đang trong quá trình xây dựng và hoàn thiện nên khó có thể vay vốn để giải ngân cho các công trình. Và :lãi suất vay vốn cao theo tính toán đã làm tăng giá thành BĐS từ 5-10% Nguồn vốn khác thay thế Thứ nhất, là tiếp tục động viên nguồn vốn từ việc mua bán nhà trên giấy, nguồn vốn hợp tác với người tiêu dùng. Đây là giải pháp đã được các nhà đầu tư phát triển khi suy thoái kinh tế năm 2008 xảy ra để động viên tiền nhàn rỗi từ dân, từ các nhà đầu tư nhỏ lẻ. Thứ hai, trong nội bộ các doanh nghiệp, thông qua việc chuyển nhượng dự án, hợp tác đầu tư. Kể cả việc bắt tay với các doanh nghiệp nước ngoài để hợp tác tăng vốn cho thị trường. Như vậy: việc phân tích dựa trên yếu tố định tính, yếu tố đầu vào khá đa dạng, nguồn cung dồi dào trên đây là những sản phẩm không có hoặc ít có khả năng thay thế, tính cạnh tranh giữa các doanh nghiệp cung ứng lớn, trong bối cảnh cung lớn cầu bị hạn chế như hiện nay(các yếu tố vĩ mô) nên các doanh nghiệp bất động sản sẽ không có ưu thế trong việc đàm phán về giá cả. Những người mua Bất động sản là tài sản được người dân quan tâm để đầu tư khi có sự thay đổi bất thường của giá vàng, ngoại tệ… Trên thực tế khách hàng mua bất động sản phần lớn là các nhà đầu tư, kinh doanh “lướt sóng” hoặc đầu tư dài hạn, chỉ có một phần nhỏ mua bất động sản vì nhu cầu sử dụng ở, kinh doanh… của mình. -> Năng lực thương lượng của người mua: trung bình. Sự tập trung của người mua là khá cao, vì nhu cầu của khách hàng rất đa dạng, họ mua bất động sản vì nhiều mục đích: Mua để sử dụng. Bất động sản là hạ tầng cơ bản của cuộc sống con người. Trước hết là nhà để ở, sau đó là mặt bằng để kinh doanh, làm văn phòng, làm kho bãi, xưởng sản xuất… Đặc biệt, người Việt Nam có quan điểm “An cư lạc nghiệp” do đó nhu cầu sử dụng bất động sản là rất lớn. Mua để phục vụ kinh doanh. Doanh nghiệp cần một vị trí để làm phòng giao dịch của mình, cũng như để sản xuất, lưu trữ hàng hóa... Vị trí của phòng giao dịch, nơi sản xuất có ảnh hưởng rất lớn đối với doanh nghiệp vì sẽ tạo được niềm tin nơi khách hàng, giảm thiểu chi phí giao thông vận tải, tăng tính cạnh tranh… Mua để dự trữ. Khi có một lượng tài sản đủ lớn người Việt Nam thường mua bất động sản để dự trữ cũng như là tích lũy tài sản cho con cháu… Mua để đầu tư. Khi thị trường bất động sản sôi động người dân có xu hướng mua đi bán lại bất động sản trong ngắn hạn để kiếm lợi, hoặc đầu tư dài hạn bằng cách cho thuê… Tuy nhu cầu là rất lớn nhưng “cầu” bất động sản thì thấp hơn vì còn phụ thuộc vào khả năng tài chính của người dân. Bất động sản là tài sản có giá trị lớn do đó chỉ những người nào có khả năng tài chính nhất định thì mới có thể tham gia vào thị trường. Để so sánh với mức cung thì cũng phải tùy thuộc vào phân khúc người mua, đối với những nhà ở cao cấp có một số cung khoảng 1/3 lớn hơn số cầu; trong khi đó, số lượng cầu ở các phân khúc khác tương đối cao hơn lượng cung, nhất là phân khúc nhà thu nhập thấp. Hiện nay bất động sản đang trong giai đoạn xuống dốc, cầu người mua giảm sút, do đó khả năng thương lượng giá của họ là khá cao. Lực kéo Là một công ty kinh doanh bất động sản nên SUDICO sở hữu rất nhiều các dự án lớn.Sản phẩm công ty cung cấp cho khách hàng là những căn hộ,biệt thự cao cấp nằm trong tổng thể kiến trúc hiện đại và đồng bộ.Khách hàng ngày càng có nhiều sự lựa chọn phù hợp với nhu cầu và thị hiếu của mình.Chính vì vậy trước khi thực hiện dự án đầu tư,công ty cần phải tìm hiểu và nắm bắt được các đặc điểm,thông tin về từng nhóm đối tượng khách hàng,từ đó biết được nhu cầu,thị hiếu của họ,trên cơ sở đó kết hợp với các nhà tư vấn thiết kế nhằm đưa ra sản phẩm đáp ứng đúng nhu cầu của khách hàng. Nhu cầu khách hàng: Đặc điểm Nhu cầu,mong muốn Tỷ lệ Nhóm khách hàng trẻ,tự lập,thành công sớm,trong dộ tuổi khoảng 25-32,lương cao Muốn có không gian sống riêng,đi sớm về khuya.tu tập bạn bè Đa phần chọn căn hộ inh xắn,diện tích nhỏ,tiện đi làm…. 10% Nhóm khách hàng trung niên,vợ chồng tuổi ngũ tuần,dành dụm được tiền muốn mua nhà cho con… Thường cân nhắc kĩ,ra quyết định chậm nhưng khả năng tài chính cao,sẵn sàng tra giá cao cho những sản phẩm uy tín,an toàn Môi trường sống tốt,tiện nghi Đảm bảo an toàn Uy tín cao của chủ đầu tư 20% Nhóm những ngườ có thu nhập cao,muốn đổi nhà cao cấp,sang trọng hơn Đa phần chọn diện tích nhà lớn,gần trung trung, khu cao cấp,nhiều tiện nghi Ít nhạy cảm về giá,nhưng chỉ trả giá cao cho những căn nhà lý tưởng,thuận lợi,hay có hướng hợp với mình 18% Nhóm những nhà kinh doanh địa ốc,chuyên tìm hiểu về khả năng sinh lời của địa ốc Tiềm năng của khu nhà Khả năng bán lại nhanh chóng những sản phẩm đã mua 52% Trên cơ sở nhu cầu khách hàng đã khảo sát,công ty kết hợp với những nhà tư vấn thiết kế chuyên nghiệp tiến hành nghiên cứu phát triển những mô hình thiết kế phù hợp với mong muốn của khách hàng.Mỗi dự án khác nhau sẽ hướng đến những đối tượng khác nhau.Việc đa dạng hóa các sản phẩm nhà ở phù hợp với thị hiếu khách hàng cho phép công ty thu hút thêm nhiều khách hàng và nâng cao năng lực cạnh tranh với các doanh nghiệp khác trong cùng ngành. Sự nhạy cảm với biến động giá: khách hàng mua bất động sản rất nhạy cảm với biến động giá vì hầu hết họ là những người kinh doanh, mua bất động sản khi giá thấp rồi bán ra khi giá tăng lên. Ngoài ra những người dân có nhu cầu mua bất động sản thực thì việc quyết định có mua hay không cũng phụ thuộc vào giá bán. Hơn thế nữa tâm lý "ai sao tôi vậy" khiến thị trường thường dao động về một phía, không cân bằng và gây ra hiện tượng bong bóng thường xuyên. Chi phí chuyển đổi sản phẩm: tùy thuộc vào phân khúc khách hàng. Khách hàng là những nhà đầu tư, mua bất động sản để chờ tăng giá để bán, thì khi giá cả không hợp lý họ có thể chuyển đổi sang đầu tư vào các tài sản khác như: vàng, ngoại tệ … hoặc đầu tư trên thị trường chứng khoán vào chính cổ phiếu của những công ty bất động sản. Chi phí chuyển đổi để họ đầu tư vào các tài sản tài chính này là thấp so với việc họ phải trả chi phí cho nhà môi giới bất động sản. Khách hàng là những người có nhu cầu sử dụng, họ sẽ khó có thể chuyển đổi sang các sản phẩm thay thế khác được. Thông tin của khách hàng là thấp. Ở thời điểm mà cầu biến động tăng cao, hầu hết khách hàng mua sẽ tìm đến văn phòng môi giới để tìm hiểu thông tin từ những nhà cung cấp, đây là tổ chức trung gian nắm khá nhiều thông tin về cung bất động sản. Tuy nhiên các văn phòng môi giới chỉ có thể cung cấp thông tin về một số nguồn cung chứ không phải toàn bộ thị trường, vì vậy để có được đầy đủ thông tin cho người mua là rất khó, đòi hỏi thời gian và tiền bạc. Hơn thế nữa thông tin về bất động sản tại Việt Nam thiếu hẳn sự minh bạch và trung thực. Sự nhận diện thương hiệu của người mua: Thương hiệu cũng là một trong những yếu tố quan trọng để cạnh tranh với các doanh nghiệp khác trong cùng ngành. Tạo được một thương hiệu tốt tức là làm thế nào để khách hàng nhận diện được công ty mình,sử dụng sản phẩm của công ty, tạo được lòng tin nơi khách hàng ,đảm bảo uy tín đối với khách hàng. Nhờ đó mà mở rộng được mạng lưới khách hàng ,giúp công ty giữ vững được chỗ đứng trên thương trường. Hiện nay người mua đã ngày càng chú trọng đến thương hiệu của công ty bất động sản. ð Áp lực của người mua đối với ngành bất động sản là không cao. Do đó trong hiện tại, tuy tâm lý người mua vẫn còn hoang mang, lo sợ bong bóng bất động sản sẽ vỡ, khiến cầu bất động sản suy giảm, nhưng giá bất động sản vẫn chưa hạ xuống mức giá trị thực. Thực tế vào thời điểm này nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản đã đưa ra nhiều chương trình khuyến mãi và đưa thông tin là giảm giá nhà xuống mức giá trị thực nhưng đó chỉ là cách mà họ quảng cáo cho sản phẩm của mình. Thị giá nhà ở cho người dân đang cao hơn từ 10% cho các nhà ở tại các tỉnh vùng ven thành phố Hồ Chí Minh và Hà Nội, đến 20% cho các nhà trung bình và lên đến 40% cho các nhà ở cao cấp. Thế nên đối với yếu tố người mua công ty khó có thể sử dụng để tăng sức mạnh cạnh tranh của mình. Sản phẩm thay thế Cầu trên thị trường BĐS hiện này dựa trên 2 yếu tố khác nhau đó là nhu cầu thực và nhu cầu đầu tư. Theo thống kê hiện nay, ta có : Đối với nhu cầu thực thì hầu như không có sản phẩm thay thế và độ co giãn của cầu về đất ở và nhà ở phụ thuộc rất lớn vào các biến số chính: quy mô gia đình, thu nhập và giá cả. Quy mô gia đình và kết cấu của gia đình Khi quy mô gia đình tăng lên sẽ kéo theo cầu về diện tích nhà ở và đất ở tăng theo. Tuy nhiên hệ số co giãn này còn tuỳ thuộc vào kết cấu của gia đình. Sự thay đổi về quy mô gắn liền với sự thay đổi về kết cấu trong gia sẽ tạo ra độ co giãn khá lớn về cầu nhà ở.Khi quy mô gia đình tiếp tục tăng lên với kết cấu gia đình không thay đổi thì cầu về diện tích nhà ở sẽ thay đổi chậm lại và độ co giãn của cầu so với quy mô lại nhỏ dần. Thu nhập của dân cư: Cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng lên tương ứng với tốc độ tăng của thu nhập khi mức thu nhập đã vượt quá mức giới hạn về cầu lương thực và thực phẩm. Đến một giới hạn cao hơn, nếu thu nhập tiếp tục tăng, cầu về nhà ở tối thiểu sẽ tăng chậm lại và thậm chí giảm đi thay vào đó là tăng cầu về nhà ở cao cấp. Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở tối thiểu giống như một đường thẳng, không co giãn so với thay đổi mức thu nhập. Giá cả tiêu dùng: Mỗi một hàng hoá BĐS đều tồn tại dưới hình thức hiện vật và hình thức giá trị.Giá trị của hàng hoá BĐS còn tuỳ thuộc vào giá cả trên thị trường. Cũng một thửa đất, một căn hộ ở vào thời kỳ “sốt nóng” thì giá của chúng có thể cao gấp đôi, gấp ba lần so với lúc bình thường; còn ở vào thời kỳ “đóng băng”, giá lại hạ xuống, nhiều khi còn thấp hơn lúc bình thường.Do đó độ co giãn của cầu bất động sản theo giá tiêu dùng lớn Đối với nhu cầu đầu tư thì dòng tiền có thể đổ vào các kênh đầu tư khác như vàng ,ngoại tệ,bất động sản.Hơn nữa thị trường bất động sản đang đóng băng nên khả năng các nhà đầu tư lựa chọn các kênh đầu tư thay thế khác là rất cao.Theo thông tin hiện nay,trong dài hạn vốn sẽ dịch chuyển từ đầu tư vàng sang thi trường bất động sản trước khi dịch chuyển vào thị trường chứng khoán.Độ co giãn của cầu lớn Áp lực cạnh tranh trong nội bô ngành Mức độ tập trung và sự cân bằng giữa các đối thủ Đo lường cường độ cạnh tranh bằng các chỉ số về mức độ tập trung của ngành Theo số lượng 46 doanh nghiệp Bất Động Sản niêm yết trên sàn từ nguồn www.cophieu68.com , top 8 doanh nghiệp có doanh thu cao nhất và doanh thu của công ty SUDICO là Thứ tự Mã CP Doanh thu (triệu đồng) 1 HAG 4526469 2 VIC 3872980 3 ITA 2687780 4 PDR 1573906 5 OGC 1571793 6 NTL 1389725 7 SC5 1236268 8 HQC 1233298 11 SJS 1016750 - Theo số liệu từ trang cophieu68.com, tổng doanh thu cho ngành bất động sản là 36028831triệu đồng (xem file đính kèm). Vậy, nếu xét mức độ tập trung của 8/46 công ty đứng đầu, ta có tổng doanh thu của 5 doanh nghiệp/tổng doanh thu ngành bất động sản = 18092219/36028831=50,2159% -> Điều đó cho thấy trong nội bộ ngành bất động sản có mức độ tập trung cao, các doanh nghiệp hàng đầu trên thị trường chiếm giữ 1 vị trí quan trọng. Điều đó cũng có nghĩa rằng khả năng thống lĩnh thị trường của các doanh nghiệp lớn, quyền lực trong đàm phán với hệ thống cung cấp hay hệ thống phân phối cũng được tập trung. Sự khác biệt giữa các đối thủ Hầu hết tất cả các lĩnh vực của bất động sản đều có những công ty đánh vào và khai thác, nên khả năng mở rộng hay tìm 1 phân khúc mới cho thị trường bất động sản là rất khó. Các công ty như HAG, TDH, NBB khai thác nguồn sản phẩm chung cư, căn hộ là chính, trong khi các doanh nghiệp phía Bắc (ngoại trừ VIC) thì khai thác đất nền. Vincom tập trung phát triển các “khu đất vàng” thành những sản phẩm căn hộ cao cấp, TTTM, văn phòng đẳng cấp tập trung tại các thành phố lớn. SJS tập trung vào đất nền để xây dựng nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp. Hoạt động đầu tư khu đô thị là hoạt động không phải doanh nghiệp nào cũng có thể thực hiện được do đòi hỏi vốn lớn. Tuy nhiên, những ưu đãi cho hoạt động này khá hấp dẫn, do vậy việc đầu tư phát triển khu đô thị ngày càng gia tăng trong cả nước. Đặc biệt hiện nay trên địa bàn Hà Nội, thành phố Hồ Chí Minh và cả nước có rất nhiều doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực kinh doanh, khai thác nhà ở, khu đô thị và khu công nghiệp. Tỷ lệ tăng trưởng ngành Tính bình quân cho các doanh nghiệp niêm yết đã công bố số liệu tài chính Q1’2011 tại ngày 16/6/2011, các chỉ tiêu doanh thu, lợi nhuận gộp và lợi nhuận ròng đều có sự tăng trưởng cao (trên 110%) so với cùng kỳ năm 2010. Một điểm tích cực chung là lợi nhuận gộp tăng trưởng mạnh (trên 181%) hơn tăng trưởng doanh thu (trên 112%) thể hiện sự cải thiện trong tỷ lệ lợi nhuận gộp Mặc dù các chỉ số doanh thu, LNG và LNR bình quân chung của nhóm ngành tăng trưởng tốt, tuy nhiên, kết quả hoạt động của các công ty có sự phân hóa khá rõ rệt. VIC và NTL dẫn đầu danh sách với tốc độ tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận ở mức rất cao. Trong Q1’11, bên cạnh việc đẩy mạnh hiệu suất của các trung tâm thương mại, VIC ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ việc bán các sản phẩm từ các dự án như Times City, Royal City, vv. NTL ghi nhận doanh thu và lợi nhuận từ việc bán gần 2.000 m2 đất hạ tầng tại dự án KDTM Bắc Quốc Lộ 32 trong Q1’2011 trong khi cùng kỳ năm ngoái chỉ có doanh thu và lợi nhuận từ hoạt động xây lắp. Trong khi đó, các chỉ tiêu doanh thu, và lợi nhuận ròng TDH, VCR và SJS giảm so với cùng kỳ năm trước mà theo các công ty này, nguyên nhân chính là điều kiện thị trường không thuận lợi cho việc tiêu thụ hàng hóa và do ảnh hưởng của các quy định chính sách như có đề cập trên . Tuy nhiên, do đặc điểm của ngành bất động sản là doanh thu và lợi nhuận thường được ghi nhận khi bàn giao sản phẩm cho khách hàng và thường tập trung vào giai đoạn cuối năm, do đó, kết quả mà các công ty thực hiện trong quý đầu tiên của năm chưa thể phản ánh hiệu quả hoạt động thực sự của cả năm. Mặc dù vậy, với những yếu tố tác động đến toàn ngành như đã đề cập trên thì năm 2011 sẽ là một năm nhiều khó khăn cho các doanh nghiệp ngành bất động sản. Phụ lục : thống kê 1 số doanh nghiệp niêm yết trên sàn quý 1/2011 Sự khác biệt về sản phẩm Sự khác biệt về giá : Bất động sản là loại hàng hóa cần nhiều vốn và thời gian đầu tư nên thường có giá trị cao. Chiến lược của công ty bất động sản khác nhau thì giá cả của sản phẩm cũng khác nhau. Thời gian này là khoảng thời gian khó khăn của nước ta, nên trong lĩnh vực bất động sản đã rộ lên chiến lược kinh doanh nhà cho người có thu nhập trung bình thấp. Và một số công ty đã đánh vào thị phần này trong thời buổi khó khăn như hiện nay. Sudico cũng chính thức mở bán căn hộ giá từ 14 triệu đồng/m2 thuộc dự án khu nhà ở Đức Thượng- Tòa tháp Tân Việt Tower, Hà Nội. → Như vậy, ta có thể thấy sự cạnh tranh về giá trong lĩnh vực này là rất cao. Sự khác biệt về về cấu trúc, vị trí, vật dụng nội thất : Mỗi công ty bất động sản khác nhau sẽ có các đội ngũ kiến trúc sư trong nước cũng như hợp tác với nước ngoài là khác nhau. Lượng vốn công ty bỏ ra và lợi nhuận nhắm tới cũng khác nhau. Cho nên, sản phẩm của các công ty khác nhau tạo ra là hoàn toàn khác nhau, về vị trí dự án, ý tưởng kiến trúc, sản phẩm nội thất…. Sảm phẩm càng đẹp, càng tốt thì càng được nhiều khách hàng quan tâm. Sự tăng trưởng về cạnh tranh nước ngoài Phần lớn trong số đầu tư nước ngoài vào thị trường bất động sản Việt Nam gần đây đến từ Singapore, với những công ty được chính phủ hỗ trợ bao gồm Keppel, Sembcorp, Mapletree và những công ty phát triển tiềm lực lớn như CapitaLand đã và đang phát triển các dự án bất động sản nhà ở và khu công nghiệp. Mới đây, cả CapitaLand và Keppel đã thông báo về dự định tăng mức đầu tư vào thị trường Việt Nam trong những năm tới. Chỉ trong tháng 5.2011, tập đoàn Singapore này đã công bố thành lập 2 liên doanh với các doanh nghiệp Việt Nam. Cụ thể, ngày 10.5, CapitaLand đã ký kết liên doanh với Khang Điền Sài Gòn (thuộc Công ty Cổ phần Đầu tư và Kinh doanh Nhà Khang Điền) để phát triển khu nhà ở gồm 974 căn hộ tại quận 2, TP.HCM. Đối với các quỹ quốc tế chuyên đầu tư vào thị trường bất động sản Việt Nam như VinaCapital, Indochina Land, Dragon Capital và Prudential, sau khi vượt qua được cơn bão suy thoái, những tổ chức này có tiền để đầu tư và có vẻ đang tập trung vào các cơ hội đầu tư phát triển bất động sản nhà ở, do đây được xem là lĩnh vực có tiềm năng tăng trưởng nhất và một chiến lược thoát vốn rõ ràng nhất. Với sự ổn định dần gia tăng tại các thị trường đầu tư quốc tế và tỷ suất lợi nhuận suy giảm đối với các cơ hội đầu tư vào các lĩnh vực truyền thống, dự kiến các yêu cầu đầu tư tại Việt Nam sẽ gia tăng trở lại khi mà các nhà đầu tư quốc tế bắt đầu tìm kiếm mức lợi nhuận cao hơn so với các thị trường đầu tư khác. Sự phát triển rầm rộ của các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài trong thời gian qua làm cho các doanh nghiệp bất động sản Việt Nam cho rằng họ đang bị thiệt thòi chính trên sân nhà của mình. Qua khảo sát cho thấy, nhiều nhà đầu tư nước ngoài đăng ký số vốn điều lệ thấp (thường chỉ là 20% tổng số vốn đầu tư). Con số này chỉ đủ đáp ứng điều kiện theo Luật Kinh doanh Bất động sản và các doanh nghiệp này không vay từ nước ngoài để chuyển vốn vào Việt Nam kinh doanh. Nguồn vốn hiện các nhà đầu tư nước ngoài đang huy động lại được vay từ chính các tổ chức tín dụng trong nước hoặc thông qua nhiều hình thức khác nhau từ khách hàng Việt Nam. Điều này không chỉ khiến cho việc thu hút vốn FDI không như kỳ vọng mà còn làm hạn chế khả năng tiếp cận vốn của các doanh nghiệp trong nước. Đặc biệt, vào thời điểm nguồn vốn dành cho lĩnh vực bất động sản đang bị siết chặt như hiện nay thì miếng bánh bị san sẻ càng khiến các doanh nghiệp bất động sản trong nước gặp khó khăn. Mặt khác các quy định về: tỷ lệ vốn tối thiểu của các nhà đầu tư trong dự án bất động sản; tỷ lệ vốn tối thiểu của các nhà đầu tư trong các dự án nhà ở thương mại; tỷ lệ vốn tối thiểu của các nhà đầu tư trong dự án Khu đô thị; tỷ lệ vốn tối thiểu (20%) mà các cổ đông sáng lập của Công ty cổ phần phải đăng ký mua... đã tạo sân chơi quá thoáng khiến nhà đầu tư nội phải chịu thiệt thòi trước nhà đầu tư ngoại ngay trên sân nhà. -> Các doanh nghiệp bất động sản trong nước mong muốn các cơ quan chức năng trợ giúp để được cạnh tranh lành mạnh ngay trên sân nhà. Điều đó cho thấy áp lực cạnh tranh trong nội bộ ngành đến từ các doanh nghiệp bất động sản nước ngoài đang là 1 sức ép lớn đối với các doanh nghiệp Việt Nam. Những rào cản thoát khỏi ngành Do những đặc tính riêng biệt về sản phẩm của thị trường bất động sản. là những sản phẩm có vốn đầu tư dài hạn. Sản phẩm có tính lâu bền, gắn liền với một vị trí nhất định. Vốn đầu tư cần thời gian dài mới có thể sinh lợi, khả năng chuyển đổi thành tiền kém linh hoạt. Những yếu tố này làm cho việc một công ty đầu tư vào bất động sản khó có thể rút lui ra khỏi thị trường. ví dụ khi một công ty có một dư án đâu tư một t.a nhà địa ốc, thời gian xây dựng là 5 năm. Dự án này là dự án phục vụ cho người có thu nhập từ 7tr-10tr tháng nên việc thu hồi vốn khoảng 20 năm và sau đó mới có khả năng sinh lời. Dó đó việc công ty rút lui khỏi thị trường là rất khó khăn do các ràng buộc về vốn đầu tư. Kết luận : Ngành Bất động sản là ngành có áp lực cạnh tranh trong nội bộ ngành rất lớn, đến từ các doanh nghiệp trong nước và cả doanh nghiệp nước ngoài. Nhưng vì SJS luôn được đánh giá khá cao về quỹ đất, chiến lược kinh doanh cũng như hiệu quả hoạt động, công ty luôn có 1 vị thế cao trong ngành và là đối thủ đáng gờm so với những công ty khác Tác động của yếu tố chính sách pháp luật: Mô hình 5-forces phân tích 5 áp lực cạnh tranh thường được mở rộng đánh giá về chính sách pháp luật ảnh hưởng tới ngành bất động sản. Bất cứ ngành nghề nào hoạt động đều phải tuân thủ theo mọi quy định của nhà nước, chính phủ, đối với ngành bất động sản cũng vậy. Dưới đây là một số thay đổi mới nhất ảnh hưởng lớn tới thị trường bất động sản nước ta. Thông tư số 13/2010/TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam sẽ thu hẹp tín dụng vào lĩnh vực bất động sản. Ngân hàng Nhà nước vẫn đang kiểm soát các khoản cho vay với lĩnh vực “phi sản xuất” ở mức 22% trong tháng 6 và dự kiến giảm xuống 16% trong cuối năm". Nghị định số 69/2009/NĐ-CP của Chính phủ sẽ gia tăng chi phí phát triển các dự án bất động sản. Nghị định số 71/2010 NĐ-CP sẽ giảm cầu trên thị trường bất động sản. Nghị định 71 có hiệu lực cũng gây không ít khó khăn cho nhà đầu tư. Nghị định này quy định, không cho phép việc chuyển nhượng đối với đất dự án dạng hợp đồng góp vốn đối với dự án mới (chi tiết ở khoản 1, điều 60). Do vậy, những hợp đồng hợp tác ký trước ngày 8/8/2010 cũng sẽ không được phép thực hiện việc chuyển nhượng đến khi ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư. Với chủ trương này, cơ hội từ việc "lướt sóng" đối với nhà ở sẽ trở nên khó khăn hơn trước rất nhiều. Thông thường những người đầu tư bất động sản vẫn thích sở hữu các loại giấy tờ pháp lý có dấu đỏ. Nhưng bây giờ nếu mua bán nhà mà chỉ có giấy viết tay thì tính pháp lý không cao. Tâm lý người mua bất an khi giao dịch mà không đủ giấy, vì khi có tranh chấp họ sẽ không được pháp luật bảo vệ. Điều này đã làm cho thị trường ảm đạm hơn, giao dịch èo uột hơn. KẾT LUẬN Tuy rằng thị trường hiện nay có nhiều yếu tố bất lợi cho thị trường bất động sản, nhưng về trung hạn, thị trường bất động sản vẫn được các nhà đầu tư đánh giá cao. Việc phân tích, đánh giá 5 áp lực cạnh tranh của ngành bất động sản cho thấy ngành bất động sản không có được ưu thế đàm phán giá nhiều, cũng như từng công ty đang phải cạnh tranh rất gay gắt trong ngành, chỉ có 1 số cổ phiếu có vốn hóa lớn nổi bật và được thị trường định giá cao. Chính vì vậy, việc đầu tư vào cổ phiếu lĩnh vực bất động sản trong giai đoạn hiện nay cần được tính toán kĩ và nên đầu tư tốt hơn là vào ngắn hạn.  4. Tình hình hoạt động kinh doanh của công ty SJS là doanh nghiệp bất động sản qui mô lớn với vốn điều lệ lên cả ngàn tỷ đồng. Công ty có thương hiệu tại khu vực phía Bắc, với lợi thế là thành viên của Tập Đoàn Sông Đà nên SJS dễ dàng tiếp nhận những dự án qui mô lớn của Chính Phủ về giao thông đường bộ và các khu đô thị lớn. Năm 2011 tình hình kinh tế khó khăn, ngành bất động sản bị tê liệt cùng với những rối ren nội bộ, các vấn đề pháp lý nên kết quả kinh doanh của SJS tụt dốc mạnh. Doanh thu đạt 136 tỷ đồng, giảm 86%, do doanh thu chuyển nhượng đất có hạ tầng chỉ đạt 99 tỷ đồng, giảm 90%, bên cạnh đó chi phí giải phóng mặt bằng và những khoản chi phí giá vốn đầu vào lại cao nên biên lợi nhuận gộp giảm từ 66% xuống còn 23%, ngoài ra chi phí quản lý doanh nghiệp 75 tỷ đồng, tăng 53%, từ đó dẫn đến kết quả là công ty bị lỗ 82 tỷ đồng, giảm mạnh so với mức lời nhuận đạt được trong năm 2010 là 456 tỷ đồng. 9 tháng đầu năm 2012, kết quả kinh doanh rất tệ. Doanh thu đạt 43 tỷ đồng, giảm 57%, do 2 dự án chủ đạo là Tiến Xuân và An Khánh triển khai chậm nên không thể đóng góp doanh thu, trong khi đó giá vốn ứng với doanh thu vẫn ở mức rất cao dẫn đến lợi nhuận gộp bị âm hơn 6 tỷ, ngoài ra chi phí quản lý doanh nghiệp 84 tỷ đồng, tăng 118%. Do đó, kết quả là công ty bị lỗ 127 tỷ đồng. Với kết quả kinh doanh kém như trên thì khả năng hoàn thành kế hoạch 982 tỷ đồng lợi nhuận trước thuế là rất xa vời. Năm 2011, tỷ số thanh toán hiện thời đạt 0.55 lần và chỉ số thanh toán nhanh đạt 0.38 lần, tương đương với năm 2010. 9 tháng đầu năm 2011 tỷ số thanh toán hiện thời đạt 0.66 lần và tỷ số thanh toán nhanh đạt 0.31 lần so với 9 tháng đầu năm 2012 tỷ số thanh toán hiện thời tăng lên 2.47 lần nhưng tỷ số thanh toán nhanh bị giảm còn 0.31 lần. Qua đó ta thấy tỷ số thanh toán hiện thời tăng lên mạnh nhưng tỷ số thanh toán nhanh giảm ở mức rất thấp chứng tỏ hàng tồn kho tăng rất cao nên kéo tỷ số thanh toán nhanh xuống thấp và bé hơn 1, do đó khả năng thanh toán yếu, lượng tài sản ngắn hạn sau khi loại bỏ tồn kho thì không đủ để thanh toán nợ ngắn hạn được an toàn. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu có xu hướng tăng mạnh. Năm 2011 nợ chiếm tỷ lệ 168% trên vốn chủ sở hữu. 9 tháng đầu năm 2011 nợ chiếm tỷ lệ 148% trên vốn chủ sở hữu so với 9 tháng đầu năm 2012 tăng lên 225%. Xét thấy 9 tháng đầu năm 2012 tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu tăng là do nợ vay ngắn hạn ở mức 488 tỷ đồng, tăng 144% so với 9 tháng đầu năm 2011. Tỷ lệ nợ trên tổng tài sản cũng có xu hướng tăng. Năm 2011, nợ chiếm 63% trên tổng tài sản, 9 tháng đầu năm 2011 nợ chiếm 60% trên tổng tài sản so với 9 tháng đầu năm 2012 tăng lên 69%. Điều này cho thấy tỷ lệ nợ trên tổng tài sản tăng liên tục và ở mức cao nên khả năng thanh toán không được đảm bảo an toàn. Vòng quay tồn kho có xu hướng giảm. Năm 2011, vòng quay tồn kho đạt 0.62 vòng. 9 tháng đầu năm 2011 vòng quay tồn kho đạt 0.63 vòng so với 9 tháng đầu năm 2012 giảm còn 0.02 vòng. Như vậy, tiến độ chuyển nhượng đất của công ty rất chậm nên thời gian tồn kho tăng cao. Giá trị tồn kho trong 9 tháng đầu năm 2012 ở mức 4.192 tỷ đồng, tăng gấp 24 lần so với 9 tháng đầu năm 2011, trong đó chủ yếu là chi phí sản xuất dở dang của 3 dự án khu đô thị : Tiến Xuân, An Khánh và Long Tân. Vòng quay phải thu cũng có xu hướng giảm. Năm 2011 vòng quay phải thu đạt 0.39 vòng. 9 tháng đầu năm 2011 vòng quay phải thu đạt 0.05 vòng so với 9 tháng đầu năm 2012 giảm còn 0.02. Cho thấy công ty chậm thu hồi nợ nên kỳ hạn thu tiền tăng liên tục và đang ở mức rất cao. Xét vòng quay phải trả. Năm 2010 vòng quay phải trả đạt 0.58 vòng so với năm 2011 giảm còn 0.22 vòng, cho thấy năm 2011 công ty trì hoãn trả nợ nên kỳ hạn thanh toán tiền tăng lên mạnh. 9 tháng đầu năm 2011 vòng quay phải trả đạt 0.16 vòng so với 9 tháng đầu năm 2012 tăng lên 3.08 vòng, như vậy, bước sang 9 tháng đầu năm 2012 công ty đã nổ lực thanh toán tiền nên vòng quay tăng. Ta thấy, công tác trả nợ được cải thiện nhưng công tác thu nợ vẫn rất trì trệ, thể hiện qua kỳ hạn trả tiền nhanh hơn kỳ hạn thu tiền rất nhiều, điều này cho thấy công ty quản trị dòng tiền chưa tốt. Năm 2011, công ty vẫn tiếp tục tăng cường vay nợ nhằm tài trợ hoạt động kinh doanh, do đó tổng tài sản có mức tăng trưởng, tuy nhiên với kết quả kinh doanh lỗ dẫn đến phần lợi nhuận giữ lại tái đầu tư giảm mạnh kéo theo sự sụt giảm của vốn chủ sở hữu. Như vậy, năm 2011, tổng tài sản và vốn chủ sở hữu biến động trái chiều. Cụ thể, tổng tài sản ở mức 5.033 tỷ đồng, tăng 13% nhưng vốn chủ sở hữu ở mức 1.878 tỷ đồng, giảm 14% so với năm 2010. Mặc dù qui mô tài sản và vốn chủ sở hữu khá đồ sộ nhưng hiệu quả sử dụng tài sản và vốn chủ sở hữu quá thấp dẫn đến tỷ suất sinh lời trên tài sản ROA và tỷ suất sinh lời trên vốn chủ sở hữu ROE giảm mạnh và đang ở mức âm. Cụ thể, ROA năm 2010 đạt 10% so với năm 2011 giảm còn âm 2%, ROE năm 2010 đạt 21% so với năm 2011 giảm còn âm 4%. Bước sang 9 tháng đầu năm 2012, tỷ suất ROA và ROE tiếp tục ở mức âm. Cụ thể, ROA 9 tháng đầu năm 2012 ở mức âm 2.3%, ROE 9 tháng đầu năm 2012 cũng âm 7.5%. Ta nhận thấy cả ROA và ROE đều rất thấp, công ty sử dụng tài sản và vốn chủ sở hữu hoàn toàn không hiệu quả, việc vay thêm nợ không những không giúp công ty cải thiện tình hình hoạt động mà còn tạo ra gánh nặng chi phí lãi vay. EPS năm 2010 đạt 4.570 đồng/cp so với năm 2011 giảm mạnh và ở mức âm 825 đồng/cp, qua đó ta thấy vì công ty sử dụng vốn cổ đông không hiệu quả nên không có khả năng sinh lời trên mỗi cổ phiếu. Với mức giá đóng cửa ngày 08.01.2013 là 22.500 đồng/cp, SJS có tỷ suất P/E là âm 27, tỷ suất E/P âm 4%. Xét thấy, SJS đang có kết quả kinh doanh lỗ, khả năng thanh toán yếu kém, tỷ lệ nợ ngày càng tăng, tồn kho cao, công ty quản trị dòng tiền không tốt, tỷ suất sinh lời yếu. Do đó, tránh rủi ro thì nhà đầu tư chưa nên đầu tư vào SJS tại thời điểm này mà cần the dõi tình hình vĩ mô cũng như các chính sách của chính phủ về việc giải quyết hang tồn kho bất động sản. 5. Định giá cổ phiếu Các chỉ tiêu năm 2010 EBIT hoạt động kinh doanh 618.086.111.983 thuế 154.521.527.996 EBIT(1-T) 463.564.583.987 TSLĐ + TSCĐ - Nợ NH - T.mặt 2.026.781.627.654 ROC 22,87% Vốn đầu tư vào TSCĐ 1.838.478.865.427 KH 3.509.601.570 chênh kệch VLĐ (1.206.623.761.107) tỷ lệ tái đầu tư 136% tốc độ tăng trưởng g 31,00% Cổ tức 2010 1.200 FCFF (164.780.918.763) Dự báo các yếu tố từ năm 2011 đến năm 2016 Năm 2009 2010 2011 2012 Doanh thu 1.016.750.112.952 1.189.597.632.154 1.546.476.921.800 Giá vốn hàng bán 346.034.874.050 404.860.802.639 526.319.043.430 Chi phí bán hàng 3.409.604.159 4.125.621.032 4.950.745.239 Chi phí quản lý DN 49.209.301.355 56.590.696.558 65.079.301.042 Tài sản cố định 3.137.802.347.461 3.151.641.171.969 3.164.411.549.742 Khấu hao 3.509.601.570 4.503.687.958 5.572.134.693 Vốn đầu tư TSCĐ 1.838.478.865.427 98.725.496.297 98.725.496.297 Nợ ngắn hạn 733.563.653.094 1.641.544.901.358 2.495.148.250.000 2.744.663.075.00 Tiền mặt 708.019.279.905 163.005.629.648 200.496.924.467 242.601.278.605 Tài sản lưu động 992.172.324.042 693.529.811.199 737.915.719.116 923.132.564.614 Vốn lưu động 258.608.670.948 -948.015.090.159 -1.757.232.530.88 -1.821.530.510.38 Chênh lệch vốn lưu động -1.206.623.761.10 -809.217.440.725 -64.297.979.502 Năm 2013 2014 2015 2016 Doanh thu 1.360.899.691.184 1.769.169.598.539 2.352.995.566.057 Giá vốn hàng bán 684.214.756.459 889.479.183.397 1.183.007.313.918 Chi phí bán hàng 8.416.266.906 10.941.146.978 14.223.491.071 Chi phí quản lý DN 74.841.196.198 86.067.375.628 98.977.481.972 Tài sản cố định 3.175.885.294.049 3.186.407.387.433 6.314.183.327.747 6.320.742.620.254 Khấu hao 6.868.768.159 7.820.419.082 9.600.672.230 11.783.219.959 Vốn đầu tư TSCĐ 5.114.792.511 17.369.586.670 2.151.020.272.550 Nợ ngắn hạn 2.758.386.394.000 2.896.305.713.000 3.070.084.056.000 3.192.887.419.000 Tiền mặt 169.820.895.024 178.311.939.775 199.709.372.548 221.677.403.528 Tài sản lưu động 738.506.051.691 804.971.596.343 982.065.347.539 1.129.375.149.670 Vốn lưu động -2.019.880.342.309 -2.091.334.116.657 -2.088.018.708.461 -2.063.512.269.330 Chênh lệch vốn lưu động -198.349.831.923 -71.453.774.348 3.315.408.196 24.506.439.131 Các yếu tố thuộc bảng Cân đối kế toán Tiền mặt Năm 2011 dự án Khu đô thị mới Nam An Khánh sẽ hoàn thành công tác giải phóng mặt bằng, hoàn thành thi công 60% phần hạ tầng kỹ thuật giai đoạn I; triển khai thi công hạ tầng kỹ thuật giai đoạn II và khu 33 héc-ta. Điều này sẽ góp phần quan trọng vào tổng doanh thu của Sudico năm 2011 Thêm vào đó công ty sẽ tiếp tục bán một diện tích dất nền có hạ tầng vừa phải trong năm 2011 nhằm đảm bảo tăng trưởng doanh thu và lợi nhuận đều đặn đồng thời dự trữ quỹ đất cho những năm tiếp theo.kỳ vọng hoạt động kinh doanh bất động sản của công ty sẽ đem lại 1895 tỷ VND trong nam 2011,trong số đó tiền mặt chiếm khoản 10_12% Có thể khảng định nguồn thu và lợi nhuận chinh của công ty trong khoảng 3 năm tới sẽ tăng và đến chủ yếu từ các dự án tiềm năng: + Dự an Nam An Khánh: vốn đầu tư 2600 tỷ Thời gian : 2006_2016 Đây vẫn là dự án mang lại doanh thu chính cho công ty trong năm 2011. SJS đã nhận được phê duyệt quy hoạch điều chỉnh 1/500 trong tháng 6/2011 và có thể bắt đầu tiến hành triển khai để kinh doanh trong thời gian tới. Theo SJS, doanh thu năm 2011 từ dự án Nam An Khánh có thể đạt khoảng 2.200 tỷ đồng. + Dự án La Văn La Khê : Vốn đầu tư : 1300 tỷ Thời gian : 2009_2013 SJS hiện đã hoàn thành cơ bản công tác thi công hạ tầng kỹ thuật của toàn bộ dự án. Dự kiến dự án Văn La – Văn Khê có thể đem lại cho SJS khoảng 1.175 tỷ đồng doanh thu trong năm 2011. + Dự án Phố Nối_Hưng Yên: Vốn đầu tư :761 tỷ Thời gian : 2011_2013…….. Do đó nguồn tiền măt của công ty trong những năm sau sẽ tăng trung bình tăng khoảng 20-25%.Theo dự báo năm 2013 , 30% sẽ có thêm 1 cuộc khủng hoảng xảy ra nên năm 2013 sẽ làm tiền mặt giảm 30% thay vì tiếp tục tăng với tốc độ như cũ vì khó bán được trong giai đoạn khủng hoảng.Sau năm 2013,theo đúng tiến độ 1 số dự án đã hoàn thành,chỉ còn lại dự án Nam An Khánh và có thể có 1 số dự án mới ,vì vậy lượng tiền mặt thu vào của công ty sẽ dự đoán tăng nhẹ 5-7% và những năm về sau giữ tốc độ tăng ổn định khoảng 10-15% cho đến những năm về sau. Tài sản lưu động Tài sản lưu động của công ty liên tục được dự đoán là tăng trong nhũng năm sau,nhờ vào khoản tiền mặt thu được, đổng thời các khoản hàng tồn kho và khoản phải thu khách hàng cũng tăng. Tuy nhiên, do tình hình thị trường chứng khoán không gặp nhiều thuận lợi, công ty sẽ tiến hành cắt giảm các khoản đầu tư tài chính ngắn hạn trong 1-2 năm, để cơ cấu hóa danh mục đầu tư mang lại lợi nhuận ổn định hơn và tránh được các rủi ro. Chính vì vậy, trong 2 năm 2011,2012, tài sản lưu động sẽ giảm do đầu tư tài chính giảm. Sau năm 2012, Tài sản lưu động sẽ tăng hoặc giảm gần với 1,5 lần tỷ lệ tăng hoặc giảm của tiền mặt, do khoản tăng của hàng tồn kho và phải thu ngắn hạn cộng thêm. Nợ Ngắn hạn Trên thực tế SJS đã đẩy mạnh sử dụng đòn bẩy tài chính từ 2009 nhằm huy động vốn đầu tư vào 2 dự án lớn Nam An Khánh và La Văn_La Khê. Mặt dù công ty có nguồn tiền mặt đáng kể thu được từ các dự án trên nhưng công ty vẫn phải tăng cường vay nợ vì khoản tiền mặt không đủ.Do vậy dư nợ ngắn hạn của công ty dự đoán sẽ liên tục tăng trong những nam sau.Hơn nữa 1 trong những lý do làm dư nợ tăng là sự tăng lên của khoản khách hàng ứng trước và khoản phải trả khách hàng.Dự đoán các khoản vay mới sẽ tăng khoảng 27-30% trong năm tới, nhưng nhờ nguồn doanh thu thu được từ việc bán được các công trình đã hoàn thành sẽ giúp công ty lần lượt trả hết những khoản nợ gốc và lãi vay đã vay trước đây. Ví dụ như từ cuối năm 2010 đến giữa 6 tháng /2011, các khoản vay ngắn hạn của công ty đã giảm đi 15 tỷ đồng, nên dự báo những năm sau Nợ ngắn hạn chỉ tăng từ 20-23% Đến năm 2014 lượng tiền mặt của công ty giảm,nên để tài trợ cho các dự án mới công ty sẽ gia tăng vay nợ.Do đó dư nợ ngắn hạn sẽ tiếp tục tăng,khoảng 5_10% Tài sản cố định Theo dõi bảng số liệu từ năm 2008-2010, ta nhận thấy, mỗi năm nguyên giá Tài sản cố định hữu hình sẽ tăng thêm khoảng 6 tỷ Về tài sản cố định vô hình năm 2010 đã được khấu hao hết, nhưng tham khảo báo cáo tài chính 2 quý đầu 2011, ta thấy tài sản cố định vô hình đã tăng thêm 12.342.512.466 là quyền sử dụng đất sẽ được khấu hao trong vòng 45 năm, mỗi năm sẽ khấu hao 1 giá trị là 135.549.222, được trừ đi trong nguyên giá tài sản cố định vô hình Về chi phí xây dựng cơ bản dở dang, sẽ có những công trình hoàn thành đưa vào sử dụng nhưng đồng thời SJS cũng đang nghiên cứu, chuẩn bị đưa vào thi công những công trình mới nên có thể xem chi phí xây dựng này không đổi qua các năm. Riêng năm 2013, do nhóm dự báo sẽ có 1 cuộc khủng hoảng tài chính, tương tự như khủng hoảng năm 2008, sẽ ảnh hưởng đến Việt Nam năm 2014, khiến công ty sẽ thanh lý nhiều tài sản cố định trong năm 2014 và mua lại tài sản cố định mới năm 2015.Giá trị tăng tương tự như từ năm 2009-2010 cộng thêm tỷ lệ lạm phát Khấu hao Quan sát tài sản cố định hữu hình qua các năm, với mỗi năm nguyên giá tăng thêm 6 tỷ, tỷ lệ khấu hao tài sản cố định hữu hình mỗi năm sẽ tăng thêm 24,46%, riêng năm 2014 do ảnh hưởng của cuộc khủng hoảng dẫn đến việc thanh lý 1 số tài sản cố định, giá trị khấu hao sẽ giảm tươn ứng với mức giảm từ 2008-2009 lũy kế đến 2014 Về tài sản cố định vô hình, với giá trị quyền sử dụng đất bắt đầu được khấu hao từ năm 2011 trong vòng 45 năm , mỗi năm khấu hao 135.549.222 sẽ được lũy kế cộng dồn vào. Vốn đầu tư vào Tài sản cố định Theo báo cáo tài chính 2 quý đầu năm 2011, giá trị vốn đầu tư vào tài sản cố định được nhóm ước lượng cho năm 2011 là 98.725.496.297 và tương tự cho năm 2012 với nhiều công trình đang hoàn thành. Giai đoạn năm 2013-2015 được nhóm đánh giá có khả năng xảy ra khủng hoảng kinh tế nên giá trị đầu tư được đánh giá tương tự như năm 2008-2010 nhân với tỷ lệ lạm phảt. Riêng từ năm 2016, nhóm dự đoán công ty sẽ đi vào giai đoạn ổn định, nên mỗi năm sẽ đầu tư vào tài sản cố định tương ứng 1 khoản bằng năm 2013. Các yếu tố thuộc Báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh Doanh thu : dự báo doanh thu dựa vào các yếu tố sau: + Các dự án, công trình của công ty được hoàn thành đang đưa vào kinh doanh Tính tới thời điểm hiện nay thì công ty có khá nhiều công trình, dự án có vốn đầu tư lớn và quan trọng đang được kinh doanh như khu đô thị Nam An Khánh (có vốn đầu tư lớn), khu đô thị Mỹ Đình-Mễ Trì, khách sạn Sông Đà-Hạ Long, khu du lịch Sông Đà- Ngọc Vừng ( dự đoán doanh thu 37,75 tỷ đến 93,73 tỷ / 1 năm)…. + Tỷ lệ đô thị hóa Theo biểu đồ trên ta thấy rằng tỷ lệ đô thị hóa của nước ta tăng dần qua các năm, tới năm 2020 tỷ lệ đô thị hóa lên tới 45% mà đất ở thành phố, thành thị thì không tăng. Điều này có nghĩa là càng ngày sẽ có càng nhiều các trung cư cao tầng, các căn hộ bán hoặc cho thuê, khu đô thị mới để dáp ứng nhu cầu ở của người dân…. Mà đây chính là lĩnh vực kinh doanh chính của công ty, tỷ lệ đô thị hóa càng cao hứa hẹn tiềm năng kinh doanh cho công ty càng lớn. + Các chính sách phát triển đô thị, đường, điện… của nhà nước. Hiện nay, chính phủ đang cho thực hiên rất nhiều dự án, công trình mang tính mở rộng, phát triển đất nước như dự án Đường dây 500KV Đồng Nai (do công ty đang thực hiện), phát triển mô hình thủ đô Hà Nội năm 2020, hay dự tính xây các tuyến tàu điện cao tốc xuyên đất nước (dự đoán sẽ được bất đầu xây dựng trong năm 2014)….Mà công là công ty có 51% vốn nhà nước nên rất được ưu tiên trong việc đấu thầu dự án ( lợi thế của công ty), tạo nên khả năng tăng doanh thu trong các năm tiếp theo là rất lớn. + GDP Năm 2008 2009 2010 2011 (dự đoán) GDP 1108752 1436955 1580461 1817530 Từ bảng này ta có thể thấy GDP của nước ta ngày càng tăng và dự đoán năm 2011 tăng 15% so với năm 2010. Dựa vào bảng doanh thu thuần của công ty trong năm 2007 và 2008 ta thấy rằng doanh thu chính của công ty đến từ hoạt động chuyển quyền sử dụng đất và kinh doanh nhà. Người Việt Nam có tính thích an toàn, “ăn chắc, mặc bền” vì vậy nhà cửa đối với họ là quan trọng nhất. Ở phương Tây người ta có thể tiêu xài rất nhiều tiền cho việc ăn chơi, giải trí và ở nhà thuê, nhưng người Việt Nam ta thì không, khi chưa mua được một căn nhà thì họ sẽ tiêu xài tiết kiệm cho tới khi mua được thì thôi. Vì vậy, khi thu nhập bình quân trên đầu người tăng chúng ta có thể dự đoán được nhu cầu về nhà ở cũng sẽ tăng theo ( chưa có nhà thì mua nhà, có nhà rồi thì muốn mua nhà to, có nhà to rồi thì mua nhà to hơn và cao cấp hơn…). + Chính sách cho vay từ các Ngân hàng Hiện nay hầu hết các Ngân Hàng đều cạnh tranh nhau về việc cho vay, trong đó đang phát triển hình thức khách hàng vay thế chấp bằng chính ngôi nhà sẽ mua. Ngoài việc được vay đủ tiền mua nhà rồi trả góp khách hàng còn được hưởng rất nhiều ưu đãi khách như trúng thưởng, lãi suất 0%..... Điều này tạo điều kiện cho người có thu nhập trung bình có thể mua nhà ở thành thị cũng như ở các vùng khác. + Tình hình kinh tế thị trường Ngoài các yếu tố đã nêu ra thì đây là yếu tố có ảnh hưởng không tốt đến doanh thu của công ty bất động sản cũng như các công ty trong các lĩnh vực khác. Khi Châu Âu, Mỹ lâm vào khủng hoảng nợ thì nước ta cũng không thể tránh khỏi ảnh hưởng. Để khắc phục tình trạng khủng hoảng họ sẽ thắt chặt chi tiêu điều này ảnh hưởng rất lớn đến tình hình xuất khẩu ở nước ta, nó sẽ làm giảm thu nhập của các doanh nghiệp xuất khẩu và thu nhập của người dân cả nước, không đủ tiền trang trải cuộc sống thì rất khó để nghĩ tới việc mua nhà. Nhưng công ty có thể đánh mạnh lĩnh vực cho thuê thay cho doanh thu từ việc bán nhà. → Từ những yếu tố nêu trên ta có thể dự đoán doanh thu của công ty sẽ tăng trong các năm tới. Giá vốn hàng bán và các loại chi phí + Khi doanh thu tăng lên thì chi phí cũng tăng lên theo. + Lạm phát làm tăng giá vốn và các chi phí của doanh nghiệp (lớn hơn mức lạm phát). Lạm phát ở nước ta luôn ở mức cao trong các năm qua nên nhóm dự đoán lạm phát sẽ vẫn ở mức trên 10%. + Hiện nay tình hình kinh tế của Việt Nam vẫn chưa thể ổn định nên lãi suất cho vay từ các tổ chức tín dụng vẫn còn rất cao so với các nước khác nên tạo áp lực chi phí cao đối với các doanh nghiệp. → Từ những yếu tố trên, dự đoán chi phí của công ty sẽ tăng trong những năm tới. + Dự đoán có sự khác biệt trong năm 2013 : theo dự đoán của nhiều chuyên gia kinh tế trên thế giới như Giáo sư Nouriel Roubini, Công ty Solid Menedzhment… thì sẽ xảy ra cuộc khủng hoảng kinh tế vào năm 2013 do sự tồn tại của 4 yếu tố tiêu cực là quá trình tái cơ cấu nợ tại châu Âu (cuộc khủng hoảng có thể thoát ra ngoài sự kiểm soát của các chính phủ như Hy Lạp, Ý, Tây Ban Nha…), tình trạng đình đốn ở Nhật Bản, tăng trưởng chậm lại tại Trung Quốc và những khó khăn tài chính của Mỹ (thâm hụt ngân sách của Mỹ đã là hơn 1.000 tỷ USD, năm 2012 và 2013 cũng có thể thâm hụt ở mức này. Trong thời gian tới, nước Mỹ sẽ đối mặt với hai vấn đề cơ bản là có nhiều khoản nợ  xấu và nhiều cơ sở sản xuất không hoạt động.). Tất cả các nước đang tiếp tục đi trên con đường gia tăng nợ công và nợ tư nhân, và chậm nhất vào năm 2013, tất cả những khoản nợ nần này sẽ cho thấy hậu quả của nó, 4 yếu tố tiêu cực trên có khả năng tới 30% sẽ tạo ra một “cơn bão kinh tế toàn diện” Bảng dự đoán tăng (giảm) doanh thu, giá vốn và các loại chi phí so với năm trước đó (bao gồm tỷ lệ lạm phát). Năm 2011 2012 2013 2014 2015 Doanh thu thuần 17% 40% -12% 30% 33% Giá vốn hàng bán 17% 30% 30% 30% 33% CPBH 21% 20% 70% 30% 30% CPQLDN 15% 15% 15% 15% 15% Cổ tức Với những dự báo về sự thay đổi của doanh thu, giá vốn hàng bán, chi phí bán hàng, chi phí quản lý doanh nghiệp, nhóm giả định các yếu tố còn lại của bảng báo cáo kết quả hoạt động kinh doanh là không đổi, từ đó tính được thu nhập trên mỗi cổ phiếu mỗi năm (EPS) và nhóm dựa trên tỷ lệ chi trả cổ tức trung bình từ năm 2008 đến 2010 là 50% để tính được dự báo chi trả cổ tức mỗi năm từ 2011-2015. Riêng từ năm 2016 trở đi, với dự báo tốc độ tăng trưởng đều ổn định cho những năm về sau là 5% nên cổ tức năm 2016=cổ tức 2015 x (1+5%) Năm 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 Cổ tức 1.200 2.687 3.538 2.195 2.908 3.940 4.137 Xác định trị giá của cổ phiếu Việc định giá cổ phiếu cuối năm 2010 đầu 2011 được xác định theo phương pháp là DDM với giả định của nhóm đưa ra là từ năm 2016 , tốc độ tăng trưởng của lợi nhuận và cổ tức sẽ được duy trì ở mức ổn định là g=5% Theo phương pháp DDM : Ta có cổ tức được dự báo qua các năm là : D2011 = 2.687 D2012 = 3.538 D2013 = 2.195 D2014 = 2.908 D2015 = 3.940 Giả sử từ năm 2016 trở đi, tốc độ tăng trưởng cổ tức được duy trì ở mức ổn định là g = 5%/năm -> D2016 = D2015 * (1+5%) = 4.137 Với lãi suất chiết khấu re = 23.46% = 16.102 đ TÀI LIỆU THAM KHẢO www.kinhtevadubao.com.vn www.vnexpress.net www.stockbiz.vn www.cophieu68.com www.hsx.vn Báo cáo thường niên Công ty Cổ phần Đầu tư phát triển đô thị và khu công nghiệp Sông Đà năm 2010 Bản cáo bạch Công ty cổ phần Đầu tư và phát triển đô thị khu Công nghiệp Sông Đà