Bài thảo luận môn Kinh doanh Bất động sản

Bài thảo luận môn Kinh doanh Bất động sản Lời mở đầu Định giá bất động sản là việc ước tính giá trị của quyền sở hữu bất động sản cụ thể bằng hình thức tiền tệ cho một mục đích đã được xác định rõ trong những điều kiện cụ thể và trên một thị trường nhất định với những phương pháp phù hợp. Việc định giá bất động sản phải dựa trên các tiêu chuẩn kỹ thuật, tính chất, vị trí, quy mô, thực trạng của bất động sản và giá thị trường tại thời điểm định giá. Việc định giá bất động sản phải độc lập, khách quan, trung thực và tuân thủ pháp luật. Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của bất động sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cùng một loại bất động sản ở một thời điểm, nhưng ở các thị trường khác nhau có giá thị trường khác nhau. Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động sản, và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản. Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ không bị thiệt thòi trong củagiao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm v.v. Ở đây vai trò cửa người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trương bất động sản, hoạt động định giá (của nhà nước và các doanh nghiệp định giá) có vai trò vô cùng quan trọng đối với nhà nước. Nhóm 14 với đề tài thảo luận: “Mô tả các quyền và nghĩa vụ cơ bản của người định giá bất động sản chuyên nghiệp? Điều kiện cấp chứng chỉ định giá bất động sản và hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định tại Việt Nam hiện nay? Cho ví dụ về 1 hoạt động định giá của 1 công ty Định giá BĐS cụ thể”. Do kiến thức hạn chế nên sản phẩm thảo luận có thể còn nhiều thiếu sót, chúng em rất mong nhận được sự giúp đỡ của thầy giáo để sản phẩm thảo luận được hoàn chỉnh hơn. Nhóm chúng em xin chân thành cảm ơn. 1.Quyền và nghĩa vụ cư bản của người định giá bất động sản chuyên nghiệp 1.1.Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản Điều 54. Nghĩa vụ của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản1.1.1. Thực hiện thỏa thuận theo hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng. Thẩm định viên phải đảm bảo chất lượng và hoàn thành công việc thẩm định giá trị tài sản đúng thời hạn khi bên yêu cầu thẩm định đã cung cấp đầy đủ hồ sơ và tài liệu theo yêu cầu. Người thẩm định tiến hành thẩm định hiện trạng toàn bộ tài sản ( không chịu trách nhiệm thẩm định đối với tài sản phát sinh ngoài danh mục yêu cầu). Sau ngày kể từ ngày Hợp đồng này có hiệu lực, bên yêu cầu thẩm định không cung cấp đầy đủ hồ sơ theo yêu cầu và/hoặc hướng dẫn người thẩm định hiện trạng tài sản thì Hợp đồng được xem không còn hiệu lực và số tiền tạm ứng của bên yêu cầu thẩm định được tính vào chi phí thẩm định của người thẩm định. Người thẩm định có quyền  từ chối thực hiện thẩm định giá tài sản theo yêu cầu của bên yêu cầu thẩm định khi nhận thấy tài sản đó không đủ điều kiện pháp lý để thực hiện việc thẩm định. Người thẩm định có trách nhiệm cung cấp 2 bản chính Chứng thư thẩm định giá (Trong trường hợp có thẩm định hiện trạng nếu người thẩm định thấy cần phải có phụ lục ảnh thì chỉ 01 bản có phụ lục ảnh) và sẽ cung cấp thêm theo yêu cầu của bên yêu cầu thẩm định (nếu có). Giao chứng thư định giá bất động sản cho khách hàng và chịu trách nhiệm về chứng thư đó. Nhiệm vụ định giá chỉ hoàn thành cho đến khi kết luận được phát biểu trong báo cáo và trình bày cho khách hàng. Báo cáo định giá tự nó chứa đựng tất cả những số liệu được xem xét và được phân tích, các phương pháp áp dụng và những nguyên nhân dẫn đến ước lượng giá trị cuối cùng. Phân tích giá trị hòa hợp cho phép người đọc hiểu vấn đề và số liệu thực tế được trình bày và để theo dõi những lý do đằng sau kết luận giá trị của người định giá. Chứng thư định giá trình bày tóm tắt quá trình định giá, kết quả định giá, những điều kiện ràng buộc có ảnh hưởng đến việc ước lượnggiá trị BĐS và sư dụng kết quả định giá. Mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp định giá bất động sản.  Người thẩm định giá mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động hợp pháp tại Việt Nam. Người thẩm định giá được mua bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá của doanh nghiệp bảo hiểm nước ngoài trong trường hợp doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động ở Việt Nam chưa cung cấp dịch vụ bảo hiểm trách nhiệm nghề nghiệp thẩm định giá. Chi phí mua bảo hiểm được tính vào chi phí kinh doanh theo chi phí thực tế và phải có hóa đơn chứng từ hợp pháp. Người định giá bất động sản sẽ có quyền lựa chọn doanh nghiệp bảo hiểm hoạt động tại Việt Nam để mua bảo hiểm. Và người thẩm định giá khi mua bảo hiểm nghề nghiệp phải đóng phí bảo hiểm đầy đủ, theo thời hạn và phương thức đã thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm; kê khai đầy đủ, trung thực mọi chi tiết có liên quan đến hợp đồng bảo hiểm theo yêu cầu của doanh nghiệp bảo hiểm; Thông báo những trường hợp có thể làm tăng rủi ro hoặc làm phát sinh thêm trách nhiệm của doanh nghiệp bảo hiểm trong quá trình thực hiện hợp đồng bảo hiểm theo yêu cầu của doanh nghiệp bảo hiểm; Thông báo cho doanh nghiệp bảo hiểm về việc xảy ra sự kiện bảo hiểm theo thỏa thuận trong hợp đồng bảo hiểm; và áp dụng các biện pháp đề phòng, hạn chế tổn thất. 1.1.4. Thực hiện chế độ báo cáo theo quy định của pháp luật; chịu sự thanh tra, kiểm tra của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Sau khi tiến hành thẩm định giá xong,người thẩm định giá phải lập báo cáo thẩm định giá, người thẩm định giá phải chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước người đại diện theo pháp luật, Tổng giám đốc hoặc Giám đốc doanh nghiệp thẩm định giá về kết quả thẩm định giá, Tuân thủ quy định về hoạt động thẩm định giá theo quy định của Luật này và quy định khác của pháp luật có liên quan 1.1.5. Lưu trữ hồ sơ, tài liệu về định giá bất động sản. Thẩm định viên về giá có nghĩa vụ lưu trữ hồ sơ tài liệu thẩm định giá tài sản do mình thực hiện tối thiểu trong thời gian 10 năm kể từ ngày công bố chứng thư thẩm định giá. Trường hợp thẩm định viên về giá chuyển đi nơi khác thì vẫn phải chịu trách nhiệm trước khách hàng và pháp luật về tính pháp lý của toàn bộ tài liệu, số liệu, kết quả thẩm định giá trong hồ sơ đã bàn giao trong thời gian lưu trữ theo quy định. Hồ sơ định giá là các tài liệu có liên quan đến công việc định giá BĐS do người định giá lập, thu thập, phân loại, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện định giá BĐS. Tài liệu trong hồ sơ định giá được thể hiện trên giấy, phim ảnh hay những vật mang tin khác theo quy định của pháp luật hiện hành. Người định giá BĐS có trách nhiệm thu thập và lưu trong hồ sơ định giá những tài liệu, thông tin cần thiết liên quan đến quá trình định giá tài sản đủ để: + Làm cơ sở cho việc hình thành ý kiến của mình về mức giá của BĐS cần định giá. + Chứng minh rằng quá trình định giá đã được thực hiện theo đúng hệ thống qui định, tiêu chuẩn định giá 1.1.6. Bồi thường thiệt hại do lỗi của mình gây ra. Doanh nghiệp thẩm định giá chịu trách nhiệm trước pháp luật, trước khách hàng về kết quả thẩm định giá ghi trong chứng thư thẩm định giá theo hợp đồng thẩm định giá đã ký kết. Trường hợp kết quả thẩm định giá không đúng, gây thiệt hại cho khách hàng hoặc người sử dụng kết quả thẩm định giá (Nhà nước, tổ chức, cá nhân) thì doanh nghiệp thẩm định giá phải bồi thường. Việc giải quyết bồi thường thiệt hại được thực hiện theo một trong các hình thức sau: Thoả thuận bồi thường. Giải quyết bằng trọng tài theo quy định của pháp luật về trọng tài thương mại hoặc phán quyết của toà án theo quy định của pháp luật. + Khi phải bồi thường thiệt hại do lỗi của doanh nghiệp thẩm định giá gây ra thì doanh nghiệp thẩm định giá được doanh nghiệp bảo hiểm bồi thường theo hợp đồng bảo hiểm đã cam kết, hoặc sử dụng Quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp để bồi thường thiệt hại. Trường hợp số tiền phải chi trả bồi thường lớn hơn số bồi thường của doanh nghiệp bảo hiểm hoặc lớn hơn quỹ dự phòng rủi ro nghề nghiệp thì doanh nghiệp được trích từ quỹ dự phòng tài chính (nếu có) để chi trả, nếu quỹ dự phòng tài chính cũng không đủ thì phần thiếu sẽ được tính vào chi phí kinh doanh sau khi trừ đi số thu bồi thường của đơn vị, cá nhân (nếu có) theo quy định của pháp luật hiện hành. 1.1.7. Thực hiện nghĩa vụ về thuế, các nghĩa vụ tài chính khác theo quy định của pháp luật. 1.1.8. Các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật. Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản Điều 53. Quyền của tổ chức, cá nhân định giá bất động sản Thực hiện dịch vụ định giá bất động sản theo quy định của Luật này và các quy định khác của pháp luật có liên quan. Pháp luật về kinh doanh bất động sản; Pháp luật về đất đai; háp luật về nhà ở; Pháp luật về dân sự; Pháp luật về đầu tư, xây dựng; Pháp luật về thương mại, doanh nghiệp..... Yêu cầu khách hàng cung cấp thông tin, tài liệu có liên quan đến bất động sản làm cơ sở cho việc định giá. Định giá viên phải trực tiếp khảo sát hiện trường; Đôi với bất động sản, định giá viên phải khảo sát và thu tập số liệu về: + Vị trí thực tế của bất động sản so sánh vợi vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến bất động sản. + Chi tiết bên ngoài và bên trong bất động sản. + Đối với công tình xây dung dở dang, định giá viên phải kết hợp giữa khảo sát thực địa với báo cáo của chủ đầu tư, nhà thầu đang xây dung công trình. - Trong quá trình khảo sát, để có đầy đủ chứng cư cho việc định giá, định giá viên cần chụp ảnh bất động sản theo các dạng (toàn cảnh, chi tiết), các hướng khác nhau. 1.2.3. Thu thập thông tin về chính sách, pháp luật về kinh doanh bất động sản. Bên cạnh thông tin, số liệu thu thập từ khảo sát hiện trường, định giá viên phải thu thập các thông tin sau: - Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của bất động sản so sánh. - Các thông tin về yếu tố cung – cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua – người bán tiềm năng. - Các thông tin về tính pháp lý của bất động sản. - Với bất động sản cần thu thập thêm các thông tin về những điều kiện tự nhiên, kinh tế, xã hội và môi trường tác động đến giá trị BĐS cần dịnh giá. - Để thực hiện định giá, định giá viên phải dựa trên những thông tin thu thập từ các nguồn khác nhau. Định giá viên phải nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để bảo đảm dộ chính xác của thông tin 1.2.4. Yêu cầu khách hàng trả tiền dịch vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng. Trên cơ sở áp dụng các phương pháp định giá trong bước này người định giá cần thực hiện hòa hợp các chỉ số giá trị để rút ra giá trị BĐS cần định giá. Trong áp dụng phương pháp so sánh thường sử dụng so sánh nhiều BĐS tương tự BĐS cần định giá để tính ra chỉ số giá so sánh của các BĐS khác nhau. Các chỉ số giá so sánh này có thể được thể hiện ở dạng giá của toàn bộ BĐS, giá theo đơn vị m2 đất sử dụng, m2 xây dựng, lô đất…Định giá viên cần sử dụng các kỹ thuật hòa hợp các chỉ số giá trị của các BĐS so sánh để rút ra giá trị của BĐS mục tiêu bằng cách bằng cách sử dụng phương pháp tính trọng số hoăc tính mức bình quân của các chỉ số giá so sánh. Trong trừơng hợp sử dụng nhiều hơn 1 phương pháp để định giá, mỗi phương pháp sẽ có 1 chỉ số giá khác nhau, do đó cần thực hiện hòa hợp chỉ số giá của các phương pháp khác nhau thành 1 chỉ số giá của BĐS mục tiêu. Để làm việc này chúng ta cũng cần áp dụng các kỹ thuật hòa hợp chỉ số giá để rút ra giá BĐS mục tiêu. Người định giá có thể sử dụng nhiều phương pháp định giá cho nhiệm vụ định giá BĐS cụ thể, nhưng trong đó có 1 phương pháp chính và các phương pháp khác chỉ mang tính tham khảo thì cần chỉ rõ phương pháp nào được sử dụng là chính, phương pháp nào mang tính tham khảo. Khi so sánh chỉ số giá trị rút ra từ mỗi phương pháp cần giải thích được sự khác biệt trong chỉ số giá khi áp dụng các phương pháp định giá khác nhau. Giá trị cuối cùng của BĐS có thể được xác định có thể là con số cụ thể, có thể là nằm trong khoảng giá trị. Quá trình hòa hợp các chi số giá trị để rút ra giá trị của BĐS cần định giá phải được trình bày đầy đủ trong báo cáo định giá. 1.2.5. Thuê tổ chức, cá nhân định giá khác thực hiện việc định giá bất động sản trong phạm vi hợp đồng định giá bất động sản với khách hàng nhưng phải chịu trách nhiệm trước khách hàng về kết quả định giá.  Trong nền kinh tế thị trường, giá cả của hàng hoá nói chung, của bất động sản nói riêng được hình thành và vận động dưới sự chi phối của các qui luật khách quan, và chịu sự tác động của nhiều nhân tố. Cá nhân người mua hoặc bán bất động sản không phải lúc nào cũng có đầy đủ thông tin và am hiểu về tính năng và cấu trúc của bất động sản, và vì thể, không đánh giá đúng giá trị thị trường của bất động sản. Điều này, có thể gây thiệt hại cho các cá nhân tham gia thị trường bất động sản, nếu các quyết định của họ thiếu thông tin, không phản ánh đúng giá trị bất động sản. Với sự giúp đỡ, tư vấn của các nhà định giá và giá ước lượng giá của họ phản ánh đúng giá trị thị trường, các cá nhân được tư vấn khi tham gia thị trường BĐS sẽ không bị thiệt thòi trong các giao dịch mua bán hoặc trao đổi, thừa kế, thế chấp, bảo hiểm v.v. Ở đây vai trò của người định giá như là một thành viên trung gian để đảm bảo tính minh bạch và công bằng cho thị trương bất động sản 1.2.6. Đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng định giá bất động sản khi khách hàng vi phạm điều kiện để đơn phương chấm dứt hoặc hủy bỏ hợp đồng do hai bên thỏa thuận trong hợp đồng hoặc theo quy định của pháp luật. Trường hợp khách hàng đơn phương chấm dứt hợp đồng: Khi khách hàng chưng minh được người định giá BĐS trực tiếp vi phạm những quy định về quyền và nghĩa vụ của người định giá BĐS thì người định giá BĐS phải trả lại khoản tiên đặt cọc thực hiện hợp đồng cộng với khoản tiền bằng số tiền do khách hàng đặt cọc trong hợp đồng định giá. Trường hợp người định giá BĐS đơn phương chấm dứt hợp đồng: Khi người định giá BĐS chứng minh được khách hàng vi phạm quyền và nghĩa vụ của khách hàng hoặc sau 5 ngày kể từ ngày hết thời gian thực hiện hợp đồng nhưng khách hàng từ chối nhận kết quả ( chứng thư) thẩm định thì khách hàng sẽ không được nhận lại khoản tiền đặt cọc hợp đồng. 1.2.7. Các quyền khác theo quy định của pháp luật Điều kiện cấp chứng chỉ định giá bất động sản và hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định tại Việt Nam hiện nay 2.1. Đối tượng đăng ký cấp chứng chỉ định giá bất động sản - Chứng chỉ Định giá bất động sản cấp cho cá nhân hoạt động kinh doanh dịch vụ bất động sản tại Việt Nam. - Các cá nhân đăng ký cấp chứng chỉ Định giá bất động sản phải thường trú hoặc tạm trú dài hạn tại Hà Nội, đã hoàn thành khoá đào tạo bồi dưỡng kiến thức về môi giới, định giá bất động sản tại các cơ sở đào tạo được Bộ Xây dựng chấp thuận; hoặc không thường trú, tạm trú dài hạn tại Hà Nội nhưng đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về môi giới bất động sản, định giá bất động sản tại cơ sở đào tạo (kể cả chi nhánh) được Bộ Xây dựng cho phép tổ chức đào tạo tại Hà Nội. - Trường hợp người nước ngoài có chứng chỉ hành nghề Định giá bất động sản do nước ngoài cấp còn giá trị thì được công nhận và sử dụng để hành nghề tại Việt Nam. Chứng chỉ hành nghề do nước ngoài cấp phải được dịch ra tiếng Việt có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật Việt Nam và gửi cho Sở Xây dựng Hà Nội để theo dõi, quản lý. Việc cấp chứng chỉ Định giá bất động sản cho đối tượng là người nước ngoài, người Việt Nam định cư nước ngoài sẽ thực hiện sau khi có hướng dẫn riêng của Bộ Xây dựng. 2.2. Điềukiện, thành phần hồ sơ khi cấp mới, cấp lại chứng chỉ định giá bất động sản. Theo Nghị định 153/2007/NĐ-CP của Chính phủ quy định : 2.2.1. Điềukiện, thành phần hồ sơ khi cấp mới chứng chỉ định giá bất động sản. 1- Điều kiện cấp chứng chỉ Cá nhân được cấp chứng chỉ Định giá bất động sản khi có đủ các điều kiện sau đây : - Không phải là cán bộ, công chức nhà nước; - Có năng lực hành vi dân sự đầy đủ; không bị cấm hành nghề theo quyết định của cơ quan có thẩm quyền; không đang trong tình trạng bị truy cứu trách nhiệm hình sự, chấp hành án phạt tù; - Đã hoàn thành khoá đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản; - Tốt nghiệp cao đẳng trở lên ; - Có hồ sơ đăng ký cấp chứng chỉ Định giá bất động sản theo quy định tại khoản 2 dưới đây. 2- Thành phần hồ sơ đăng ký cấp chứng chỉ định giá bất động sản 01 bộ Bao gồm: - Đơn đăng ký cấp chứng chỉ có dán ảnh 4 x 6 và có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ. Đơn đăng ký cấp chứng chỉ theo mẫu qui định tại phụ lục 2 kèm theo Hướng dẫn này; - 02 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm đăng ký cấp chứng chỉ; - Bản sao có chứng thực chứng minh nhân dân hoặc hộ chiếu (còn giá trị sử dụng)của người đăng ký cấp chứng chỉ; - Bản sao có chứng thực Giấy chứng nhận đã hoàn thành khóa đào tạo, bồi dưỡng kiến thức về định giá bất động sản; - Bản sao có chứng thực văn bằng chuyên môn : tốt nghiệp cao đẳng trở lên. 2.2.2. Điềukiện, thành phần hồ sơ khi cấp lại chứng chỉ định giá bất động sản. 1- Điều kiện Người đã được cấp chứng chỉ môi giới, chứng chỉ định giá bất động sản được đăng ký cấp lại chứng chỉ khi chứng chỉ cũ bị rách, nát hoặc bị mất. 2- Hồ sơ đăng ký cấp lại chứng chỉ 01 bộ Bao gồm: - Đơn đăng ký cấp lại chứng chỉ có dán ảnh 4 x 6,  nêu rõ lý do đăng ký cấp lại và có xác nhận của Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn nơi cư trú của người xin cấp chứng chỉ. Đơn đăng ký cấp lại chứng chỉ theo mẫu qui định tại Phụ lục 3,4 kèm theo Hướng dẫn này ; - Có chứng chỉ cũ (đối với trường hợp bị rách, nát). - Có giấy xác minh của cơ quan công an hoặc chính quyền địa phương (đối với trường hợp bị mất chứng chỉ). - 02 ảnh mầu cỡ 3 x 4 cm chụp trong năm đăng ký cấp lại chứng chỉ; * Nội dung của chứng chỉ cấp lại được ghi như nội dung của chứng chỉ cũ (có ghi cấp lại lần thứ...) *Trường hợp đăng ký cấp lại chứng chỉ ở cơ quan khác thì phải có giấy xác nhận của cơ quan đã cấp chứng chỉ trước đây và nội dung của chứng chỉ được ghi như chứng chỉ được cấp mới. Điều kiện cấp chứng chỉ định giá bất động sản và hồ sơ xin cấp chứng chỉ định giá bất động sản theo quy định tại Việt Nam hiện nay. 3.Ví dụ về 1 hoạt động định giá của 1 công ty Định giá BĐS cụ thể. 3.1.Thực trạng hoạt động định giá tại công ty cổ phần sàn giao dịch BĐS Việt Nam Sàn giao dịch BĐS Việt Nam được hình thành dựa trên sự hợp tác của công ty cổ phần quỹ đầu tư BĐS ngân hàng của các doanh nghiệp ngoài quốc doanh Việt Nam VPReit và các cổ đông là các ngân hàng chiến lược: Ngân hàng quân đội, Ngân hàng Kỹ Thương, Ngân hàng VPBank. Công ty VPReit được thành lập theo giấy phép kinh doanh số 010300779 của sở kế hoạch và Đầu tư Thành phố Hà Nội cấp ngày 05 tháng 3 năm 2004.Công ty chính thức đi vào hoạt động vào tháng 7/2007 với vốn điều lệ là 100 tỷ VND. Ngân hàng VPBank là cổ đông chiến lược của VPReit, có đại diện là chủ tịch hội đồng quản trị, các cổ đông chính và các nhà đầu tư khác đều là những nhà đầu tư tài chính và bất động sản lớn tại Việt Nam. Cơ cấu sản phẩm dịch vụ của VPReit gồm có: Đầu tư tài chính trong lĩnh vực BĐS, Đầu tư phát triển và quản lý trực tiếp các dự án kinh doanh BDS, Dịch vụ tư vấn, quản lý đầu tư và tổng thầu xây dựng, Hợp tác đầu tư kinh doanh Mục tiêu định giá của công ty Mục đích hoạt động của công ty cổ phần sàn giao dịch BDS Việt Nam là: bảo đảm mua sắm, chuyển nhượng, cầm cố, thanh lý, tính thuế, hạch toán sổ sách, báo cáo tài chính, đầu tư, góp vốn doanh nghiệp,cổ phần hóa, đền bù giải tỏa, chứng minh tài sản để vay vốn ngân hàng. Quy định và tiêu chuẩn định giá Để đảm bảo an toàn trong hoạt động định giá và các vướng mắc trong quá trình định giá, công ty đã quy định các loại BDS được định giá bao gồm: Nhà biệt thự, nhà phố, căn hộ; nhà xưởng, kho tàng; khách sạn, nhà hàng, resort, cao ốc; đất đai, và các công trình trên đất, trang trại; các công trình công nghiệp và dân dụng khác. Khi khách hàng cần tư vấn và sử dụng dịch vụ định giá để vay vốn cũng như để tính thuế, công ty sẽ cung cấp dịch vụ định giá với cùng mức giá thị trường cho các mục đích định giá trên. Tùy đối tượng định giá và khách hàng mà công ty lại có những tiêu chuẩn và quy định khác nhau phù hợp với những yêu cầu từ giản đơn đến khắt khe của khách hàng mà vẫn tuân thủ những quy định và yêu cầu của Nhà nước Các phương pháp định giá áp dụng tại công ty cổ phần sàn giao dịch BDS Việt Nam Hiện nay, công ty áp dụng các phương pháp so sánh chủ yếu sau: Phương pháp so sánh trực tiếp, phương pháp chi phí, phương pháp vốn hóa, phương pháp thặng dư. Quy trình thực hiện nghiệp vụ định giá BĐS tại công ty cổ phần sàn giao dịch BDS Việt Nam: Phê duyệt Thực hiện ĐGV _Giấy tờ chứng minh chủ sở hữu_Tình trạng pháp lý (Thuê, cho thuê,…) Hồ sơ nhà đất Tên, địa chỉ, điện thoại B1: tiếp nhận yêu cầu _Hồ sơ pháp lý_Hồ sơ nhà đất Hồ sơ về BĐS Bản vẽ đo đạc diện tích và bản vẽ thiết kế TP ĐGV, Kế toán Mua bán, cho thuê, góp vốn, đóng thuế, thu hồi nợ, cổ phần hóa,…. Xác định mục đích định giá B2: Phân tích sơ bộ Vị trí tọa lạc BĐS (đường phố, ngõ…) Báo cáo khảo sát BĐS Thông tin nhà( năm xây dựng, năm cải tạo) Các lợi thế thương mại (xây cửa hàng,…) Nhận định sơ bộ về giá đất, giá trị công trìnhNhận xét sơ bộ về lợi thế và hạn chế BĐS ĐGV _Thỏa thuận phí định giá_Ký kết hợp đồng dịch vụ định giá_Xác định phương pháp định giá tối ưu_Nhận biết, phát triển các nguồn tài liệu_Lập bảng tiến độ định giá sơ bộ B3: Lên kế hoạch định giá ĐGV Báo cáo khảo sát chi tiết về BĐS (theo mẫu) B4: Tiến hành định giá Nhận biết các yếu tố cung cầu Chọn lọc, tìm kiếm các thông tin về các BĐS tương đồng, các quy hoạch, các chỉ số thị trường và thông tin pháp lý khác TP ĐGV _Xác định phương pháp định giá tối ưu nhất (có thể dùng một hay nhiều phương pháp)_Phê duyệt bảng tiến độ định giá B5: Lựa chọn phương pháp và hội ý chuyên gia ĐGV Tư liệu tình trạng pháp lý, thông tin quy hoạch BĐS… B6: Thực hiện điều tra Ngân hàng dữ liệu giao dịch BĐS _Điều tra thị trường phục vụ phương pháp định giá_Kiểm chứng các thông tin, số liệu thu thập được đưa vào ngân hàng giao dịch BĐS TP ĐGV, Thư ký định giá _Tổng hợp số liệu thu thập được_Tính toán đưa ra kết quả_Lập báo cáo kết quả định giá sơ bộ B7: Lên kết quả sơ bộ TP ĐGV, Thư ký định giá Duyêt B8: Trình duyệt kết quả Chưa duyệt Trình kết quả định giá _Báo cáo kết quả định giá gửi khách hàng_Hoàn thiện thủ tục thanh toán phí định giá và thanh lý hợp đồng_Tiếp nhận ý kiến phản hồi của khách hàng (nếu có) B9: Lập báo cáo kết quả định giá gửi khách hàng 4.Ví dụ hoạt động định giá của công ty cổ phần sàn giao dịch BDS Việt Nam qua một hợp đồng cụ thể Vào giữa tháng 01/2009 ông Phan Việt Hùng có nhu cầu định giá BDS tại địa chỉ: Số 9 ngách 29 ngõ 376 Đường Bưởi, quận Ba Đình, Hà Nội để bán. Hồ sơ pháp lý là giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và sở hữu nhà ở cấp đất tại UBND quận Ba Đình – Hà Nội Theo khảo sát mảnh đất có một số đặc điểm như sau: Đất ở Nhà ở Diện tích đất thực tế: 104 m2 Diện tích đất được cấp: 104m2 Chiều ngang thửa đất: 10,4m2 Chiều rộng của ngõ, đường: 7m Khoảng cách từ nhà đến đường chính: 30m Hình dạng thửa đất: Vuông Lợi thế thương mại: Không Mặt bằng xây dựng: 104m2 Số tầng xây dựng: 3 Số năm đã sử dụng: 11 năm Năm cải tạo: 2006: CT bếp và sơn lại Nội thất: Đẹp Gara ô tô: có Diện tích Gara: 30m2 Các chi tiết khác đóng góp vào giá trị của công trình: Không (Nguồn thông tin: Phòng định giá BDS công ty cổ phần sàn giao dịch BDS VN) BDS cần định giá thuộc địa phận Ba Đình là một trong những quận nằm trung tâm Thành phố Hà Nội, rất gần tuyến phố chính Đội Cấn – Nguyễn Khánh Toàn – Hoàng Quốc Việt là tuyến đường kinh doanh sầm uất, dọc các tuyến phố đều là cửa hàng kinh doanh thời trang, điện máy, nhà hàng ăn uống,... Ngoài ra còn có rất nhiều trụ sở của các tổ chức công ty lớn được đặt tại đây. Thửa đất nằm tại số 9 ngách 29, ngõ 376 Đường Bưởi, ngõ thẳng nhưng lộ giới khá rộng 5m. Tuy mảnh đất chỉ cách tuyến đường chính 30m nhưng hoạt động kinh doanh bị hạn chế, hiện đang sử dụng cho mục đích làm nhà ở. Đặc điểm về vị trí Khu vực BDS định giá là khu dân cư sử dụng ổn định lâi dài, không có tranh chấp, cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội đều được đánh giá là tốt: hệ thống cấp điện và nước sinh hoạt ổn định, đường dây điện thoại cố định, cáp truyền hình đều hoạt động tốt. Nằm trong khu biệt thự biệt lập, dân trí cao, an ninh và môi trường sống rất tốt. Ít có lợi thế kinh doanh, có thể dùng làm văn phòng làm việc. Giao thông thuận tiện: Ngõ 376 đường Bưởi nối thông với phố Vĩnh Phúc và phố Đội Nhân. Tiện ích xã hội đầy đủ, thuận tiện giao thông và gần nơi ở: Gần chợ Vĩnh Phúc: Cách 400m Gần trường học: THCS Hoàng Hoa Thám (200m), DL THCS Văn Lang (400m), CĐSP Hà Nội cơ sở 2 (500m), ... Gần bệnh viện 354: Cách 1200m Gần Siêu thị Hapro (500m), Siêu thị FIVI MARK (700m)... Nằm trong khu vực có hạ tầng xã hội phát triển: Một số công trình lớn đang được triển khai xây dựng như chung cư Đường Bưởi (50m)... TRIỂN KHAI ĐỊNH GIÁ BDS MỤC TIÊU a. Tính theo đơn giá nhà nước ban hành *Tính giá trị đất Áp dụng theo quyết định QĐ số 62/2008 QĐ – UBND ngày 31 tháng 12 năm 2008 của UBND Thành Phố Hà nội về khung giá các loại đất thực hiện Nghị định số 188/2004 NĐ – CP ngày 16 tháng 11 năm 2004 của chính phủ trên địa bàn Thành phố Hà Nội + Diện tích đất sử dụng riêng: 104m2 + Giá trị đất vị trí 02 trên đoạn đường Bưởi à: 13.800.000 VNĐ/m2 (mười ba triệu tám trăm ngàn đồng chẵn) Giá trị đất: 104 x 13.800.000 = 1.435.200.000 VNĐ (một tỷ bốn trăm ba mươi năm triệu hai trăm ngàn đồng chẵn) *Tính giá trị công trình trên đất: Áp sụng theo quyết định số 40/2008/QĐ-UBND ngày 22 tháng 10 năm 2008 của thành phố Hà Nội về việc ban hành giá xây mới nhà ở, nhà tạm, vật kiến trúc trên địa bàn Thành Phố Hà Nội. + Diện tích xây dựng: 312m2 + Đơn giá suất đầu tư xây dựng công trình nhà biệt thự từ 2 đến 3 tầng, kết cấu khung chịu lực BTCT, tường bao xây gạch; sàn, máy BTCT đổ tại chỗ: 4.035.000 VNĐ/m2 Giá trị công trình trên đất: 4.035.000 x 312 = 1.258.920.000 VNĐ (Một tỷ hai trăm năm mươi tá triệu chín trăm hai mươi ngàn đồng chẵn) Gbđs = Gđất + Gct = 1.435.200.000 + 1.258.920.000 = 2.694.120.000 VNĐ (hai tỷ sáu trăm chín mươi tư triệu một trăm hai mươi ngàn đồng chẵn) b. Tính theo giá thị trường BDS mục tiêu nằm trong nhóm BĐS có khả năng sinh lời nên giá trị BĐS được xác định là bình quân của 2 phương pháp: so sánh kết hợp chi phí và phương pháp vốn hóa. *Tính giá trị BĐS theo phương pháp so sánh kết hợp chị phí Thẩm định BĐS theo phương pháp so sánh trực tiếp và phương pháp chi phí. Cơ sở thẩm định giá theo giá thị trường: Giá thị trường của một tài sản là mức giá ước tính sẽ được mua bán trên thị trường vào thời điểm thẩm định giá giữa một bên là người mua sẵn sàng mua và một bên là người bán sẵ sàng bán, trong khi giao dịch mua bán khách quan và độc lập, trong điều kiện thương mại bình thường. Căn cứ vào các tiêu chí trên, chuyên viên kiểm định giá đã tiến hành thu thập, phân tích các bất động sản tương đồng với bất động sản cần thẩm định giá: Về thời gian giao dịch: các bất động sản đều đã được giao dịch từ tháng 10 đến tháng 12/2008 Về vị trí: đều nằm trong ngõ trên các trục đường chính của quận Ba Đình: Phố Vĩnh Phúc, phố Đội Nhân. Về cơ sở hạ tầng kinh tế và xã hội: do nằm trong cùng khu vực nên tương tự với bất động sản mục tiêu. Hệ thống cấp điện là hệ thống cấp điện của thành phố, dòng điện mạnh và ổn định; khu vực sử dụng nguồn nước sạch thành phố, vị trí thuận lợi gần tuyến giao thôg chính chợ, siêu thị, bệnh viện, trường học... Về mục đích sử dụng: Mục đích sử dụng là để ở chứ không phải kinh doanh... Thông tin thu thập được về các bất động sản so sánh cụ thể như sau: Bất động sản tọa lạc tại ngõ 376 Đường Bưởi, Nối thông với Phố Đội Nhân và Phố Vĩnh Phúc, cùng nằm trên 1 trục đường chính. Vì thế có thể dùng thông tin của các giao dịch bất động sản trên hai khu phố để làm thông tin so sánh. Qua khảo sát định giá viên tìm được 03 bất động sản so sánh phù hợp: Bảng 5: Bảng thông tin các bất động sản so sánh Thông tin BĐS so sánh 1 Nhà C5, Ngõ 376 Đường Bưởi BĐS so sánh 2 Số 36 Phố Vĩnh Phúc BĐS so sánh 3 Số 28/06/12 Phố Đội Nhân Diện tích đất (m2) 50 47 47 Giá bán 3.8 tỷ 4.5 tỷ 2.4 tỷ Điều kiện bán Thị trường Thị trường Phương thức thanh toán Trong 02 tháng Trong 02 tháng Trong 01 tháng Thời điểm bán 10/2008 12/2008 11/2008 Vị trí 2 1 2 Số tầng 4.5 5.5 01 Tổng diện tích xây dựng (m2) 225 258.5 40 Năm xây dựng 06/2008 03/2008 6/2005 Năm cải tạo 2008 2008 2007 (sơn lại) Bảng 6: Bảng tính toán chi tiết giá trị đất (triệu đồng) Địa chỉ Số 9/29/376 Đường Bưởi Nhà C5, Ngõ 376 Số 36 Phố Vĩnh Phúc Số 28/6/12 Phố Đội Nhân Giá bán (tr đ) 3800 4500 2400 1/ Quyền về BĐS) TQSD TQSD TQSD TQSD Diễn tích (m2) 104 50 47 47 2/ Điều kiện bán TT TT TT TT Mức giá điều chỉnh 0 0 0 0 Giá điều chỉnh 3800 4500 2400 3/ PTTT Ngay 02 tháng 02 tháng 01 tháng Mức điều chỉnh 0 -1% -1.00% -0.50% Điều chỉnh 0 -38 -45 -12 Giá điều chỉnh 3762 4455 2388 4/CF sau mua 0 0 0 0 5/ Thời điểm bán TĐ ĐG 04 tháng trước 02 tháng trước 03 tháng trước Mức điều chỉnh 0 3% 0.50% 1.50% Điều chỉnh 112.86 22.275 35.82 Giá điều chỉnh 3874.86 4477.275 2423.82 6/ Vị Trí Mặt ngách 29 Mặt ngõ 376 Mặt phố VP Mặt ngách 6 Mức điều chỉnh -15.00% -20.00% -5.00% Điều chỉnh -581.229 -895.455 -121.191 Giá điều chỉnh 3293.631 3581.82 2302.629 Tổng Đ/C -506.369 -918.18 -97.371 7/ CT Trên đất Nhà 4,5 tầng Nhà 5.5 tầng Nhà cấp 4 Giá trị còn lại 1012.5 1085.7 50 8/ Giá đất 45.62262 53.10893617 47.9282766 9/ Trọng số 2 1 3 Nguồn thông tin: Phòng định giá bất động sản Công ty cổ phần sàn giao dịch bất động sản Việt Nam Vậy: Giá trị trung bình tại khu vực bất động sản mục tiêu tọa lạc là: Gđ = (45,6 x 2 + 53,1 x 1 +47,9 x 3)/6 = 48 trđ/m2 Giá trị thửa đất của bất động sản mục tiêu là: 48.000.000 x 104 = 4.992.000.000 VNĐ (Bốn tỷ chín trăm chín mươi hai triệu đồng chẵn) ** Bảng tính toán chi tiết giá trị công trình: Diện tích sàn: 104 m2 Số tầng: 03 tầng Tổng DTXD: 312 m2 Tuổi kinh tế: 50 năm Tuổi thực tế: 11 năm Tuổi hiệu quả: 6 năm (Được sử dụng hiệu quả và được bảo dưỡng định kỳ) Tỷ lệ giá trị còn lại tạm tính: (44/50)x100 =88% Nhận xét: Đây là biệt thự quy mô trung bình, chỉ hơn bất động sản dân cư về kết cấu móng, rầm, hệ thống điện nước, thiết bị vệ sinh. Đề xuất: Đơn giá xây dựng biệt thự với công năng và thẩm mỹ tương tự là 6,2 trđ/m2 xây dựng. Chi phí thay thế công trình: 312 x 6.200.000 = 1.934.400.000 (Một tỷ chín trăm ba mươi tư triệu bốn trăm ngàn đồng chẵn) Thứ hai, tính toán chi phí sử dụng phương pháp đơn vị cấu thành. Ở đây các bộ phận chính cấu thành nên giá trị của công trình trên đất bao gồm: hệ thống móng, khung cột, tường, nền nhà, kết cấu đỡ mái, và mái nhà. Chuyên viên định giá đã tiến hành khảo sát hiện trạng của từng bộ phận và đưa ra một số mô tả như sau: Móng, khung cột: đều bằng bê tông cốt thép, hệ thống cột còn tốt. Tường: xây gạch 220 còn tốt Nền nhà: lát gạch men 30cm x 30 cm, đã cũ Kết cấu đỡ mái: mái bằng hệ thống xà gồ bê tông cốt thép Mái: mái bằng đồ bê tông, còn tốt Từ đó xây dựng được bảng tỷ lệ giá trị của các kết cáu chính so với giá trị của ngôi nhà: Vậy tỷ lệ giá trị còn lại của công trình là: (88% +89,568%)/2 = 88,784% Vậy chi phí tái tạo công trình tại thời điểm hiện tại có kể đến hao mòn và lỗi thời là: Gct = 6.200.200 x 312 x 88.784% = 1.717.000 VNĐ (một tỷ bảy trăm mười bảy triệu đồng chẵn) Vậy giá trị bất động sản mục tiêu tính theo phương pháp so sánh kết hợp chi phí là: Gbđs = (Gđ +Gct) = 4.992.000.000 +1.717.000.000 = 6.709.000.000 VNĐ(sáu tỷ bảy trăm lẻ chín triệu đồng chẵn).