Bài luận Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico

Trang i Bài luận Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico Trang ii LỜI CÁM ƠN XW›XW Trước hết, em xin gửi cám ơn chân thành tới quý thầy cô khoa Quản trị Công nghiệp đã hướng dẫn, trang bị cho em những kiến thức quý giá trong suốt 4 năm vừa qua. Và đặc biệt là thầy Lại Huy Hùng đã tận tình hướng dẫn em trong suốt thời gian thực tập và làm luận văn. Xin cám ơn các bạn cùng khóa đã giúp đỡ và chia sẻ trong suốt 4 năm học đại học. Xin cám ơn tất cả các anh chị trong công ty Cổ phần An Phú và công ty bất động sản CB Richard Ellis đã tận tình góp ý kiến, chia sẻ kinh nghiệm và cung cấp tài liệu cho em hoàn thành luận văn này. Cuối cùng, em xin cám ơn những người thân đã động viên, an ủi tinh thần cũng như giúp đỡ về vật chất để em có thể đạt được kết quả như ngày hôm nay. Sinh viên Bùi Nguyễn Phi Cường. Trang ii TÓM TẮT ĐỀ TÀI XW›XW Bản kế hoạch kinh doanh bất động sản này được xây dựng nhằm định hướng cho dự án vào hoạt động trong 50 năm và cung cấp cho bản quản lý dự án triển khai công việc kinh doanh cụ thể. Dự án dự kiến sẽ bắt đầu vào tháng 01/2008 tại địa chỉ 140 Phổ Quang, Phường 2, Quận Tân Bình,TPHCM sau khi các công tác chuẩn bị hoàn tất dự kiến là 6 tháng. Dự án Sài Gòn Savico là dự án xây dựng khu phức hợp để bán với 3 đối tác chính là: Chủ đầu tư là Công ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn Savico thực hiện chiến lược tiếp thị duy nhất và bán độc quyền cho dự án. Chi phí tiếp thị và hoa hồng khoản 2% (gồm VAT) doanh thu. Tên dự án “ Lập kế hoạch kinh doanh dự án khu phức hợp Sài Gòn Savico “ Đây là dự án khu phức hợp với thiết kế hiện đại, đẹp mắt nằm tại trung tâm thành phố. Với sự tin tưởng về sự phát triển của thị trường bất động sản trong thời gian tới công ty có thể thu được 100% doanh thu ngay khi dự án hoàn tất vào cuối năm 2010. Về mặt giá cả,hiện tại giá thuê căn hộ cao cấp, trung cấp ,văn phòng ,dịch vụ ở khu vực này bình quân từ: 25 - 30 USD/m2. Với vị trí đặt biệt thuận lợi của khu thương mại Sài Gòn Savico thì giá thuê dự kiến tối thiểu là 42 USD/m2 (chưa bao gồm VAT). Do được sự hỗ trợ từ phía chính quyền thành phố trong kế hoạch phát triển chung, công ty dự kiến sẽ hoàn tất các thủ tục pháp lý trong vòng 6 tháng. Về phần xây dựng, Công ty Cổ Phần Dịch Vụ Tổng Hợp Sài Gòn Savico sẽ tổ chức đấu thầu chọn nhà thầu xây dựng A. Dự kiến thời gian xây dựng là 2 năm, đến cuối năm 2010 dự án có thể đi hoạt động. Chi phí xây dựng dự kiến khoảng 23,55 triệu USD. Ban quản lý dự án gồm có ban quản lý dự án gồm 5 người và sẽ chịu trách nhiệm kiểm soát hoạt động của dự án. Ngoài ra, sau khi thuê hết diện tích căn hộ, công ty sẽ thuê thêm nhân viên để khai thác tầng hầm cũng như cung cấp các dịch vụ tiện ích cho khách hàng (dịch vụ vệ sinh, an ninh và giữ xe). Tổng nguồn vốn đầu tư cho dự án khoảng 37,5 triệu USD trong đó vốn chủ sở hữu 23% , vốn góp của đối tác là 22% và vốn vay ngân hàng là 55%. Từ phân tích tài chính cho thấy đây là dự án khả thi với WACC là 18,64% và giá trị hiện tại ròng NPV dương lớn trên 16,5 triệu USD. Kết quả phân tích rủi ro cũng cho thấy đây là một dự án ít rủi ro và khả năng sinh lời cao. Trang ii MỤC LỤC XW›XW CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN ............................................................................ 1 1.1. HÌNH THÀNH DỰ ÁN ....................................................................................... 1 1.2. NHÂN SỰ CHỦ CHỐT ....................................................................................... 1 1.3. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN AN PHÚ. .......................................... 2 1.2. SẢN PHẨM DỊCH VỤ. ....................................................................................... 2 1.3. MÔ TẢ DỊCH VỤ ................................................................................................ 3 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG ................................................................ 4 2.1. TÌNH HÌNH KINH TẾ ......................................................................................... 4 2.2. CHÍNH TRỊ -Xà HỘI. ........................................................................................ 6 2.3. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG. ............................................................................ 6 2.3.1. Nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh ................................................... 6 2.3.2. Tình hình cung ứng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh ............................... 10 2.4. PHÂN TÍCH CẠNH TRANH. ........................................................................... 12 2.4.1. Các đối thủ hiện tại ...................................................................................... 12 2.4.2. Các đối thủ tiềm năng .................................................................................. 13 2.5. NHẬN DẠNG ĐIỂM MẠNH-YẾU,CƠ HỘI-NGUY CƠ . .............................. 14 CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH TIẾP THỊ ....................................................................... 17 3.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH TIẾP THỊ .................................................................. 17 3.1.1. Hình ảnh. ..................................................................................................... 18 3.1.2. Thị trường mục tiêu. .................................................................................... 18 3.1.3. Chuẩn bị và kế hoạch .................................................................................. 19 3.1.4. Phương tiện tiếp thị (tiếp cận thị trường) .................................................... 19 3.1.5. Nguyên nhân chọn CBRE làm tiếp thị và bán hàng. ................................... 20 3.2. ĐỊNH GIÁ .......................................................................................................... 21 3.3. CHI PHÍ TIẾP THỊ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN. ............................ 23 3.3.1. Phí tư vấn ..................................................................................................... 23 3.3.2. Phí tiếp thị bán độc quyền ........................................................................... 24 3.3.3. Phí hành chính ............................................................................................. 24 3.4. NGUỒN LỰC THỰC HIỆN .............................................................................. 24 CHƯƠNG 4: KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG ................................................................ 26 4.1. MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG .................................................... 26 Trang ii 4.2. NGUỒN LỰC THỰC HIỆN. ............................................................................. 26 CHƯƠNG 5: KẾ HOẠCH NHÂN SỰ ...................................................................... 30 5.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH NHÂN SỰ ................................................................ 30 5.2. YÊU CẦU NGUỒN NHÂN LỰC. .................................................................... 30 5.3. TUYỂN DỤNG. ................................................................................................. 31 5.4. CHÍNH SÁCH ĐÀO TẠO ................................................................................. 31 5.5. CHẾ ĐỘ LƯƠNG. ............................................................................................. 31 CHƯƠNG 6: KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH ................................................................... 33 6.1. GIẢ ĐỊNH TÀI CHÍNH ..................................................................................... 33 6.2. CẤU TRÚC NGUỒN VỐN. .............................................................................. 34 6.3. MỤC TIÊU TÀI CHÍNH .................................................................................... 34 6.4. CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH DỰ TOÁN ........................................................ 34 6.5. PHÂN TÍCH RỦI RO ........................................................................................ 43 CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN ........................................................................................... 45 NHỮNG HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI .......................................................................... 45 PHỤ LỤC ..................................................................................................................... 46 Phụ lục 1: Bảng phân tích giá trị NPV theo giá và WACC ...................................... 46 Phụ lục 2: Hợp đồng đề nghị giữa CBRE và An Phú ............................................... 47 TÀI LIỆU THAM KHẢO ........................................................................................... 50 Trang iii DANH MỤC BẢNG XW›XW Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP và sự đóng góp của 3 nhóm ngành chính .............. 4 Bảng 2: Dự báo dân số 2006-2010 .............................................................................. 6 Bảng 3: Giá bán và tỉ lệ bán chung cư cao cấp tại Tp HCM ....................................... 7 Bảng 4: Thống kê số lượng căn hộ bán được tương ứng với giá .............................. 13 Bảng 5: Bảng dự toán doanh thu ............................................................................... 17 Bảng 6: Bảng giá căn hộ cao cấp tại Quận 1 ............................................................. 22 Bảng 7: Bảng tính chi phí tiếp thị .............................................................................. 24 Bảng 8:Bảng tính lương nhân viên kế toán ............................................................... 25 Bảng 9:Bảng thông số đất và thông số quy hoạch xây dựng .................................... 26 Bảng 10: Bảng tính chi phí khấu hao hai tầng hầm ................................................... 28 Bảng 11: Bảng tính chi phí lương nhân viên ............................................................. 31 Bảng 12: Một số giả định chính cho dự án ................................................................ 33 Bảng 13: Cấu trúc nguồn vốn .................................................................................... 34 Bảng 15: Bảng cân đối kế toán dự toán ..................................................................... 37 Bảng 16: Bảng tính dòng tiền dự toán ....................................................................... 39 Bảng 17: Bảng các tỷ số tài chính ............................................................................. 42 Trang ii DANH MỤC HÌNH XW›XW Hình 1: Cán cân thương mại 6 tháng đầu năm 2007 ................................................... 5 Hình 2: Biểu đồ tăng trưởng GDP – giá tiêu dùng trung bình và doanh thu bán lẻ .... 5 Hình 3: Sơ đồ số chung cư cao cấp tại Tp HCM ......................................................... 9 Hình 4: Số dự án và căn hộ được xây dựng qua các năm ......................................... 11 Hình 5: Thống kê số căn hộ được xây dựng đến năm 2011 ...................................... 11 Hình 6: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2001-09/2007 . 12 Hình 7: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2006-09/2007 . 12 Hình 8: 6 căn hộ cao cấp dược khánh thành vào năm 2009 ...................................... 13 Hình 9: Xu hướng giá của các khu biệt thự: Phú Gia – Villa Riviera – Thủ Đức Garden Home. ............................................................................................................ 14 Hình 10: Biểu đồ thu nhập GDP bình quân trên đầu người tại Tp HCM ................. 21 Hình 11: Biểu đồ biến động giá trung bình chung cư cao cấp tại quận 1. ................ 22 Hình 12: Hình vệ tinh vị trí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với các chung cư khác. ........................................................................................................................... 23 Hình 13: Biều đồ doanh thu của dự án ...................................................................... 36 Hình 14: Biểu đồ FCF ............................................................................................... 41 Hình 15: Biểu đồ FCF và cân đối tiền mặt ................................................................ 42 Hình 16: Biểu đồ NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn. ................................... 44 Trang 1 CHƯƠNG 1: GIỚI THIỆU DỰ ÁN 1.1. HÌNH THÀNH DỰ ÁN Theo thống kê của Sở Xây dựng thành phố Hồ Chí Minh, thành phố hiện có 138 chung cư hư hỏng, xuống cấp cần phải tháo dỡ với hơn 14.570 hộ dân cần di dời. Tổng diện tích phải giải tỏa để xây dựng mới chung cư là 232.372 m2. Càng thực hiện chậm việc xây mới, số tiền Nhà nước phải bỏ ra càng lớn. Theo chủ trương chung của Chính phủ trong Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 cũng như của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh, cần thiết phải cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp, hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố nhằm chỉnh trang đô thị; biến thành phố Hồ Chí Minh thành một thành phố văn minh, hiện đại; nâng cao chất lượng sống của người dân. Để thực hiện chủ trương của thành phố trong điều kiện ngân sách hạn hẹp, Ủy ban nhân dân quận 3 đã kêu gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng các chung cư mới để thay thế cho các chung cư cũ. Chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch là một chung cư được xây dựng trước năm 1975 (tên cũ là Cư xá Duy Tân) nay đã xuống cấp nặng. Ban quản lý chung cư đã nhiều lần bỏ kinh phí sửa chữa, cải tạo chung cư nhưng đó chỉ là giải pháp tạm thời, không thể giải quyết triệt để tình trạng xuống cấp. Giải pháp tốt nhất là phá bỏ chung cư để xây mới. Quận 3 đã có chủ trương dỡ bỏ và xây mới khu chung cư này_chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch. Với mong muốn góp phần vào sự nghiệp phát triển chung của thành phố Hồ Chí Minh, Công ty cổ phần An Phú quyết định đăng ký đầu tư dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch. Đây sẽ là một dự án chung cư cao cấp, thay thế cho khu chung cư cũ. Xây dựng chung cư cao cấp tại vị trí này có tính phù hợp cao, vì khu vực xung quanh có khá nhiều văn phòng, công sở, trụ sở ngoại giao. Số lượng người có thu nhập cao cần tìm kiếm một chỗ ở gần nơi làm việc rất lớn. Dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch nằm trên đường Phạm Ngọc Thạch quận 3, một quận trung tâm của thành phố Hồ Chí Minh. Đây là một vị trí vô cùng thuận lợi cho mọi hoạt động của cuộc sống. Dự án nằm gần các đường Điện Biên Phủ, Nam Kỳ Khởi Nghĩa là các trục đường chính của thành phố (tham khảo thêm hình 11: Hình vệ tinh vị trí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với các chung cư khác ở phần kế hoạch tiếp thị). 1.2. NHÂN SỰ CHỦ CHỐT Dự án được thực hiện với sự đóng góp của 3 công ty chính nhưng trong đó công ty bất động sản An Phú đóng vai trò chủ chốt. Hai công ty còn lại là công ty A với tư cách là nhà thầu xây dựng (thông qua đấu thầu) sẽ đảm bảo tất cả những phần liên quan đến xây dựng theo yêu cầu của công ty An Phú. Về mặt kinh doanh bất động sản (ở đây là bán chung cư) sẽ nhờ công ty bất động sản CBRE làm tiếp thị và bán độc quyền. Trang 2 1.3. TỔNG QUAN VỀ CÔNG TY CỔ PHẦN AN PHÚ. Ra đời năm 1989 với tên gọi Công ty Dịch vụ sản xuất An Phú (ASC) - trực thuộc Ban Tài chính Quản trị Trung ương. Đến nay, công ty An Phú đã có hơn 15 năm hoạt động trong lĩnh vực xuất nhập khẩu và kinh doanh bất động sản. Dự án đầu tiên công ty thực hiện là qui hoạch khu An Phú (ngoại ô Thành phố Hồ Chí Minh) thành khu biệt thự cho thuê cao cấp dành cho người nước ngoài. Thành công của dự án với 170 căn hộ sang trọng và hiện đại trên diện tích 22,5 ha đất là tiếng vang khởi đầu cho những dự án bất động sản qui mô sau này. Không chỉ có thế, lợi nhuận kinh doanh xuất nhập khẩu của công ty An Phú không ngừng gia tăng. Với các mặt hàng chủ lực là gạo, cà phê và sắt thép, An Phú luôn là điểm sáng dẫn đầu xuất nhập khẩu tại TP. Hồ Chí Minh và trên toàn quốc. Sau những thành công tạo tiếng vang trong lĩnh vực bất động sản và trước xu thế phát triển mạnh của thị trường này, An Phú đã nhanh chóng nhận thấy một hướng kinh doanh nhiều tiềm năng. Bằng tầm nhìn nhạy bén trong kinh doanh, năm 2004, An Phú đã tái cấu trúc thành Công ty cổ phần An Phú với hoạt động mũi nhọn là kinh doanh bất động sản. Đến nay, rất nhiều dự án lớn đã được biết đến gắn liền với tên tuổi của Công ty Cổ phần An Phú. Hiện nay, An Phú vẫn đang tiếp tục khảo sát các vị trí chiến lược ở các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh cho những dự án sắp đến, hứa hẹn cung cấp thêm nhiều không gian sống mới, văn minh và hiện đại. Một vài dự án tiêu biểu: Khu dân cư – công nghiệp Hóc Môn (650 ha) Khu công nghiệp Thạnh Đức (370 ha, khu vực giáp ranh Long An – TP. HCM)... Căn hộ cao cấp Bình Phú: gồm 5 khối nhà 19 tầng, trên diện tích đất 10.720m². Dự án Lý Chính Thắng: cao ốc căn hộ cao cấp ở khu vực trung tâm thành phố. 1.2. SẢN PHẨM DỊCH VỤ. Hiện nay, Công ty Cổ phần An Phú hoạt động trên hai lĩnh vực chính: Đầu tư - Kinh doanh bất động sản và kinh doanh xuất nhập khẩu. › Đầu tư, kinh doanh bất động sản Gồm 2 lĩnh vực chính: Quy hoạch: Khảo sát và nghiên cứu các địa điểm chiến lược mới để xây dựng phương án quy hoạch phù hợp (khu đô thị mới, khu dân cư, khu công nghiệp...). Ngay sau khi được cơ quan thẩm quyền phê duyệt, An Phú sẽ trực tiếp đầu tư và phát triển dự án đồng thời sẵn sàng mời gọi sự hợp tác từ các nhà đầu tư trong và ngoài nước. Đầu tư xây dựng nhà ở: bao gồm chung cư cao tầng, villa, nhà phố... với nhiều cấp loại khác nhau, nhằm đáp ứng nhu cầu đa dạng của thị trường. Trang 3 ›Kinh doanh xuất nhập khẩu Xuất nhập khẩu vẫn là thế mạnh và là niềm tự hào của Công ty Cổ phần An Phú. Hiện nay, để phục vụ mục tiêu tập trung vào lĩnh vực bất động sản và xây dựng, An Phú chuyên nhập khẩu sắt thép và cung ứng cho các nhà máy thép liên doanh (Nhà máy thép Tây Đô, Nhà máy thép Pomina), đẩy mạnh sản xuất thép phục vụ thị trường và các công trình của Công ty. Về nhân sự của công ty có ban quản lý dự án gồm 5 thành viên, đảm trách việc phân tích tính khả thi và lập kế hoạch kinh doanh của dự án. Ngoài ra sau giai đoạn hoàn thành 3 năm sẽ thuê 8 nhân viên để khai thác hai tầng hầm. 1.3. MÔ TẢ DỊCH VỤ Chung cư 57-50 Phạm Ngọc thạch là chung cư cao cấp với 15 tầng thiết kế hiện đại, đẹp mắt nằm tại trung tâm thành phố. Dự án thực hiện để thay thế chung cư cũ đã xuống cấp trầm trọng. Sau khi hoàn tất, dự án cung cấp 20,640 m2 để ở và 2,752 m2 để giữ xe. Bên cạnh đó dự án chỉ sử dụng 50% diện tích đất xây dựng nên còn nhiều không gian cho các hoạt động sinh hoạt và tạo văn minh đô thị. Chương 2: Phân tích thị trường Trang 4 CHƯƠNG 2: PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG 2.1. TÌNH HÌNH KINH TẾ Kinh tế Việt Nam tiếp tục tăng trưởng ổn định với tốc độ tăng trưởng cao trong 6 tháng đầu năm 2007. Tổng thu nhập quốc nội (GDP) 6 tháng đầu năm 2007 đạt xấp xỉ 31 tỷ USD, tăng 7,87% so với cùng kỳ năm 2006. Đây là mức tăng trưởng cao nhất trong vòng 6 năm gần đây mà đóng góp là sự tăng trưởng của các ngành công nghiệp, xây dựng và dịch vụ. Theo Tổng Cục Thống Kê Việt Nam (GSO), 6 tháng đầu năm ngành công nghiệp và xây dựng tăng 9,88%, tiếp theo là ngành dịch vụ tăng 8,41% và nông-lâm-ngư nghiệp chỉ tăng 2,8%. Bảng 1: Tốc độ tăng trưởng GDP và sự đóng góp của 3 nhóm ngành chính 6 tháng 04 6 tháng 05 6 tháng 06 6 GDP 7 7.63 7.4 7.87 Ngành nông lâm- ngư nghiệp 2 4.23 3 2.8 Ngành công nghiệp xây dựng 10 9.5 9.3 9.88 Ngành dịch vụ 7 7.6 7.7 8.41 Thâm hụt thương mại tăng lên 4,78 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2007. Đây là kết quả của kim ngạch nhập khẩu tăng 30,4% trong khi xuất khẩu chỉ tăng 19,4%. Đáng chú ý là sự giảm sút của khối lượng xuất khẩu dầu thô trong 6 tháng đầu năm xuống còn 7,6 triệu tấn (đạt khoảng 43,4% so với kế hoạch cả năm là 17,5 triệu tấn), chỉ đem lại 3,76 tỷ SD (đạt khoảng 46% so với kế hoạch cả năm là 8 tỷ USD). Nhìn chung, ngoài xuất khẩu cà phê tăng đột biến, hầu hết các mặt hàng xuất khẩu chính đều có mức tăng khá thấp trong 6 tháng đầu năm. Thực tế này khiến giá trị xuất khẩu trong 6 tháng qua chỉ đạt 48% kế hoạch của cả năm 2007. Tuy nhiên, sự thâm hụt thương mại này là do sự gia tăng nhập khẩu máy móc, thiết bị, sắt thép cho việc xây dựng các công trình, nhà máy và nguyên vật liệu cho sản xuất trong 6 tháng đầu năm, điều này đem lại tín hiệu khả quan cho sự tăng trưởng tốt của nền kinh tế trong 6 tháng cuối năm. Thêm vào đó, xuất khẩu, cả về mặt sản lượng và giá trị thường có khuynh hướng tăng cao hơn vào 6 tháng cuối năm so với 6 tháng đầu năm. Chương 2: Phân tích thị trường Trang 5 Hình 1: Cán cân thương mại 6 tháng đầu năm 2007 (Nguồn: Tổng Cục Thống Kê Việt Nam qua các năm 2004, 2005, 2006) Đầu tư trực tiếp từ nước ngoài tăng cao hơn nhiều so với cùng kỳ năm ngoái, FDI của Việt Nam tăng 74% từ 2,26 tỷ USD của 6 tháng đầu năm 2006 lên 3,93 tỷ USD trong 6 tháng đầu năm 2007. Dự kiến, trong thời gian tới, vốn FDI vào Việt Nam sẽ tiếp tục tăng lên cả về số đăng ký mới cũng như số thực hiện. Sức mua và tiêu thụ nội địa tiếp tục đà đi lên với tổng doanh thu bán lẻ hàng hóa và dịch vụ tăng 22,9% so với cùng kỳ năm trước. Chỉ số giá tiêu dùng tháng 6 năm 2007 tiếp tục tăng 5,6% so với tháng 12 năm 2006 và 7,8% so với cùng kỳ năm trước. Hình 2: Biểu đồ tăng trưởng GDP – giá tiêu dùng trung bình và doanh thu bán lẻ (Nguồn: Tổng Cục Thống Kê Việt Nam qua các năm 2004, 2005, 2006) Chính phủ vẫn đang tiếp tục nỗ lực kiềm chế lạm phát dưới mức tăng trưởng thực của GDP. Nguồn cung ngoại tệ tăng cao do đầu tư gián tiếp cùng với sự gia tăng của dòng Chương 2: Phân tích thị trường Trang 6 vốn đầu tư FDI trong 6 tháng đầu năm buộc ngân hàng Nhà Nước phải hạn chế sự tăng giá của đồng Việt Nam bằng cách mua vào đồng USD. Trong 5 tháng đầu năm, Ngân hàng Nhà Nước đã mua vào khoảng 7 tỷ USD, tương đương khoảng 112 ngàn tỷ đồng được đưa vào thị trường tiền tệ làm cung nội tệ tăng mạnh. 2.2. CHÍNH TRỊ -Xà HỘI. Năm 2006, kinh tế nước ta phát triển trong điều kiện trong nước và thế giới có những sự kiện nổi bật: Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ X, Hội nghị APEC 2006 tại Hà Nội thành công tốt đẹp, Việt Nam đã chính thức trở thành thành viên của tổ chức thương mại thế giới (WTO). Bên cạnh đó, cũng có không ít các yếu tố khó khăn tác động không thuận đến sản xuất và đời sống dân cư: Ở trong nước là ảnh hưởng của bão số 1, bão số 6, bão số 9 và các bất thường về thời tiết khác; dịch bệnh trong nông nghiệp, dịch cúm gia cầm, dịch lở mồm long móng,…, trên thị trường quốc tế, giá cả nói chung, đặc biệt là giá xăng dầu diễn biến phức tạp và có chiều hướng tăng. Tuy nhiên, nhờ có sự chỉ đạo và điều hành sát sao của Chính phủ thông qua các chính sách phù hợp, kịp thời, cùng với sự nỗ lực của các ngành, các cấp, các doanh nghiệp và toàn dân, kinh tế tiếp tục phát triển, chính trị, xã hội ổn định. 2.3. TỔNG QUAN THỊ TRƯỜNG. 2.3.1. Nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh Theo Cục thống kê thành phố Hồ Chí Minh dân số thành phố năm 2006 là 6.436.308 người, tỉ lệ tăng dân số tự nhiên là 1,09%/năm, tỷ lệ tăng dân số cơ học là 1,97%/năm, tỷ lệ tăng dân số nói chung bao gồm cả tăng dân số tự nhiên và cơ học là 3,06%/năm. Trong khi đó tỷ lệ tăng dân số của cả nước là 1,21%. Nghĩa là dân số thành phố tăng nhanh gấp 2,5 lần so với bình quân của cả nước. Nguyên nhân của hiện tượng này không phải do chính quyền thành phố làm không tốt công tác kế hoạch hóa gia đình mà do dân nhập cư từ các tỉnh khác đổ về thành phố tìm kiếm công ăn việc làm quá đông. Nếu duy trì tỷ lệ tăng dân số 3,06%/năm , dự báo trong các năm tiếp theo dân số thành phố sẽ như sau: (Đơn vị tính : người) Bảng 2: dự báo dân số 2006-2010 Năm 2006 2007 2008 2009 2010 Dân số 6.436.308 6.633.259 6.836.237 7.045.426 7.261.016 Theo báo cáo của Liên hợp quốc năm 2006 thành phố Hồ Chí Minh đứng thứ 50 thế giới, đứng thứ 29 1 Châu Á về dân số .Vào năm 2010, thành phố Hồ Chí Minh sẽ có dân số hơn Hong Kong hiện nay (7,1 triệu) . 1 World Urbanization Prospects report (2006 revision) – United Nations Population Division Chương 2: Phân tích thị trường Trang 7 Với dân số như vậy nhưng theo Sở Xây dựng tổng diện tích nhà ở của thành phố Hồ Chí Minh hiện nay mới chỉ có 69,5 triệu m2 đạt bình quân 10,27 m2/người. Do đó trong những năm tới thành phố phải tăng thêm khoảng 6,5 triệu m²/năm mới đảm bảo đến năm 2010 đạt bình quân 14 m²/người với tổng diện tích trên 100 triệu m2 theo như chỉ tiêu mà thành phố đề ra. Đây là nhu cầu nhà ở dựa trên số liệu thống kê chính thống và chỉ tiêu của nhà nước. Trên thực tế nhu cầu nhà ở có thể lớn hơn nữa vì các lý do như thống kê dân số và nhà ở thiếu chính xác, mức thu nhập của người dân không ngừng tăng lên. Dân chúng không chỉ có nhu cầu có nhà ở rộng rãi hơn mà còn tiện nghi hơn. Những loại nhà cấp 4 lụp xụp không còn thích hợp với người dân đô thị hiện nay . Sắp tới , tiêu chuẩn nhà ở của người dân thành phố phải là loại nhà cao cấp có phòng ngủ riêng cho các thành viên, có nhà vệ sinh được trang bị tốt , có đầy đủ mọi tiện nghi như TV, tủ lạnh, máy lạnh, điện thoại… tương đương với nhà ở của các nước phát triển. Đối với căn hộ chung cư cao cấp, rất khó có thể dự báo chính xác trong các năm tới thành phố cần thêm bao nhiêu diện tích để đáp ứng nhu cầu người có thu nhập cao. Dữ liệu cơ sở dự báo vẫn là các con số thống kê các căn hộ cao cấp đã bán được trong quá khứ Dưới đây là một số thống kê của CB Richard Ellis về số căn hộ cao cấp bán được vào đầu năm 2007: Bảng 3: Giá bán và tỉ lệ bán chung cư cao cấp tại Tp HCM Tên căn hộ cao cấp Vị trí Công ty Diện tích (m 2) Giá (USD/m2) Tỷ lệ bán Lancaster Quận 1 Trung Thủy Co Ltd 1 phòng ngủ diện tích:71-75 2 phòng ngủ diện tích:86 3 phòng ngủ diện tích:120- 165 3,600 98% Avalon Quận 1 Phương Nam Co 2 phòng ngủ : 103 2,800 100% Cantavil Quận 2 Daewon Co và Thủ Đức Housing Development Co. Loại A: 150 (3 phòng ngủ) Loại B: 120 (3 phòng ngủ) Loại C: 96 (3 phòng ngủ) Loại D: 79 (3 phòng ngủ) Loại E: 75 (2 phòng ngủ) 1,029- 1,155 97% Estella Quận 2 Tiến Phước Co. Diện tích: 92-123 1,000-1,200 0% Chương 2: Phân tích thị trường Trang 8 Pasteur Court Quận 3 Van Thinh Phat Co Ltd và An Thai Co. 2-phòng ngủ, diện tích: 83 3-phòng ngủ, diện tích:125- 142 2,200 100% Nam Khang Phu My Hung, Quận 7 Phu My Hung Corp. Diện tích: 150 1,000-1,100 100% The Grand View Phu My Hung Quận 7 Phu My Hung Corp. 117-134 (3 phòng ngủ) 1,300 100% Garden Plaza Phu My Hung Quận 7 Phu My Hung Corp. 14 khu mua sắm: 133-524 96 căn hộ: 123-222 1,300- 1,400 100% Panorama Phase 1&2 Phu My Hung, Quận 7 Phu My Hung Corp. Diện tích: 122-374 (3 phòng ngủ) 1,300- 1,500 100% The Manor Quận Bình Thạnh Bitexco 2 phòng ngủ, diện tích:100- 113-3 phòng ngủ, diện tích:123-164-4 phòng ngủ, diện tích:190-260 1,400- 2,300 100% Saigon Pearl Quận Bình Thạnh VN Land SSG 2-phòng ngủ loại:78-89 3-phòng ngủ loại:132-140 4-phòng ngủ loại:203-235 5-phòng ngủ loại:290 1,200- 1,500 97% Hung Vuong Plaza Quận 5 Kinh Do Co & Lam Phan Co. Diện tích: 117 – 128 900-1,000 100% Ruby Land Quận Tân Phú Tan Hoang Thang Co Diện tích (A): 126.3 (3 phòng ngủ). Diện tích (B): 112.2 (2 phòng ngủ). Diện tích (C): 104.2 (2 phòng 550-600 85% Chương 2: Phân tích thị trường Trang 9 ngủ). Diện tích (D): 104.9 (2 phòng ngủ). Diện tích (E): 45.6 (1 phòng ngủ) Hoang Thap Plaza Huyện Bình Chánh Hoang Thap Co. Diện tích: 97-113 530-750 100% Hình 3: Sơ đồ số chung cư cao cấp tại Tp HCM Có thể thấy trừ tòa nhà Estella , tất cả các tòa nhà khác đều có tỷ lệ bán được từ 85% trở lên. Nhìn vào biểu đồ bên dưới ta thấy số căn hộ cao cấp giá trên 1500USD/m2 có xu hướng tăng nhanh đến 2006, và dặc biệt là vào năm 2006, các chung cư có giá từ 1500-2000USD bán rất chạy. Nhìn tổng thể số căn hộ bán được đến năm 2006 chúng ta thấy rõ số lượng căn hộ bán được rất lớn. Điều này phản ánh thu nhập tăng lên của người dân và sự phát triển của thị trường bất động sản. Biểu đồ cũng thể hiện sự phát triển của thị trường bất động sản có tương quan chặt với thị trường chứng khoán. Các nhà đầu tư chứng khoán trong và ngoài nước thu được lợi nhuận cao đã đầu tư vào thị trường bất động sản, kích thích thị trường bất động sản phát triển. Trong tương lai, thị trường chứng khoán ngày càng phát triển, đây cũng là một yếu tố quan trọng tác động mạnh đến nhu cầu căn hộ cao cấp nói riêng và thị trường bất động sản nói chung. Một yếu tố quan trọng nữa tác động đến nhu cầu căn hộ cao cấp là đầu tư nước ngoài và kiều hối. Theo thông tin của bào Sài Gòn số ra ngày 29/11/2007 tổng FDI đầu tư vào Việt Nam 11 tháng đầu năm là 15 tỷ USD ( cả năm 2006 là 10,2 tỷ USD) tăng 13% so với kế hoạch năm. Dòng tiền FDI này ngoài việc đầu tư vào các khu công Chương 2: Phân tích thị trường Trang 10 nghiệp, khu chế xuất, thị trường chứng khoán,… còn đầu tư vào thị trường bất động sản (6.73% năm 2006) thông qua đầu cơ hoặc phục vụ cho nhu cầu nhà ở của người nước ngoài sinh sống và làm việc tại Việt Nam. Đối với dòng kiều hối, năm 2007, dòng kiều hối đổ về Việt nam qua kênh chính thức là 5,5 tỷ USD2 (cả năm 2006 là 4,7 tỷ USD). Theo một cán bộ ngân hàng nhà nước mà báo tuổi trẻ đưa tin, thì nguồn tiền kiều hối này ngoài mục đích giúp đỡ thân nhân, đáp ứng nhu cầu mua sắm cuối năm còn đầu tư vào thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán… Bên cạnh đó, theo công ty chứng khoán Bảo Việt (BVSC), có đến hơn 90% công ty niêm yết trên sàn giao dịch chứng khoán Tp HCM phát hành thêm cổ phiếu với mục đích đầu tư vào các dự án xây dựng cao ốc và văn phòng cho thuê. VietRees dự kiến mức tăng trưởng thị trường bất động sản Việt Nam năm 2008 có thể đạt trên 50% so với năm 2007. Nhìn chung nhu cầu nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh rất cao do tốc độ tăng dân số lớn của thành phố (3,06%/năm). Sự tăng trưởng kinh tế (8,5%) kéo theo thu nhập người dân tăng (5,8%)3 do đó nhu cầu nhà ở cũng tăng. Bên cạnh đón làn sóng đầu tư của nước ngoài(FDI) tăng (trên 15 tỷ USD), kiều hối tăng (5,5 tỷ USD) cũng kéo theo nhu cầu nhà tăng do đầu cơ. Chính vì thế việc đầu tư xây dựng chung cư cao cấp 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch là phù hợp với thực tế thị trường cũng như chính sách phát triển nhà ở của nhà nước. 2.3.2. Tình hình cung ứng nhà ở tại thành phố Hồ Chí Minh Nếu chỉ tính thị trường căn hộ chung cư tại thành phố Hồ Chí Minh, theo báo cáo Vietnam's Property Market Presentation của công ty CB Richard Ellis (tháng 9/2007): 2 Nguồn báo Sài Gòn nhan đề “Kiều hối và trí tuệ Việt Kiều” số ra ngày 29/11/2007 3 Thu nhập đầu người tăng 5,8% sau khi trừ tăng giá (nguồn báo Sài Gòn nhan đề “nền kinh tế Việt Nam đang phát triển bền vững hơn” số ra ngày 29/11/2007 Chương 2: Phân tích thị trường Trang 11 Hình 4: Số dự án và căn hộ được xây dựng qua các năm Ghi chú : Condos (chung cư) Projects (dự án) Units (căn hộ) Với nhu cầu như đã nêu ở trên (phần 4.3.1), theo Sở Xây dựng, trong 6 tháng đầu năm 2007, tổng diện tích sàn xây dựng chung của TP là trên 3 triệu m², trong đó diện tích nhà ở mới đạt trên 2,9 triệu m² (tăng khoảng 2,7% so với cùng kỳ năm 2006), còn thiếu khoảng 3.6 triệu m² so với chỉ tiêu đặt ra (14m2/người đến năm 2010). Thống kê của CBRE về cung ứng nhà sau 6 tháng cuối năm 2007 đến 2009: Hình 5: Thống kê số căn hộ được xây dựng đến năm 2011 (Nguồn : Vietnam's Property Market Presentation - CB Richard Ellis (tháng 9/2007)) Chương 2: Phân tích thị trường Trang 12 Từ biểu đồ này ta thấy tổng số căn hộ đến năm 2010 là 33943 (4313+9395+9931+10304) căn hộ. Tính trung bình diện tích mỗi căn hộ là 100 m2 thì đến năm 2009 tổng số diện tích nhà ở khoảng 3,4 triệu m2. Như vậy vẫn còn thiếu khoản 0,2 triệu m2 nhà ở theo chỉ tiêu của chính phủ đặt ra. 2.4. PHÂN TÍCH CẠNH TRANH. 2.4.1. Các đối thủ hiện tại Hiện tại, đối thủ là các chung cư, villa, nhà ở đang xây dựng và sẽ đưa vào khai thác đến năm 2010. Theo số liệu thống kê của CBRE thì đến năm 2010 sẽ có thêm trên 34000 căn hộ nữa được đưa vào sử dụng. Đây là con số thống kê hiện tại, số thực tế có thể hơn nhiều. Điều này cho thấy sự phát triển nhanh chóng của thị trường bất động sản và sự cạnh tranh giữa các chủ đầu tư nhằm đưa sản phẩm ra thị trường sớm để đáp ứng nhu cầu thị trường. Bên dưới là thống kê về số căn hộ bán được trong thời gian từ 2001-09/2007 của CBRE: Hình 6: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2001-09/2007 Hình 7: Biểu đồ tỷ trọng số lượng căn hộ bán được trong thời gian 2006-09/2007 (Nguồn: Vietnam's Property Market Presentation - CB Richard Ellis (tháng 9/2007)) Chương 2: Phân tích thị trường Trang 13 Bảng 4: Thống kê số lượng căn hộ bán được tương ứng với giá 2001 2002 2003 2004 2005 2006 > 2000 $ 0 0 63 110 209 105 1501-2000$ 0 0 41 118 194 953 1001-1500$ 0 0 17 547 1169 2360 600-1000$ 56 544 1213 2010 2320 2682 < 600$ 0 0 655 417 2237 3624 Thông qua 2 biểu đồ này cho thấy các căn hộ có giá từ 600-1000USD chiếm tỉ trọng cao bởi nó phù hợp với thu nhập của người dân. Các căn hộ có giá trên 2000 USD chiếm tỉ trọng thấp 2,13%. Tuy nhiên từ hai biểu đồ chúng ta thấy có một sự gia tăng rõ rệt về nhu cầu căn hộ cao cấp trong gia đoạn 2006-2007. Đây là một cơ hội cho các nhà đầu tư xây dựng chung cư cao cấp trong tương lai. Trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản có một đặc thù rất quan trong tạo nên lợi thế cạnh tranh tuyệt đối cho chủ đầu tư đó là vị trí căn hộ. Chính yếu tố này tác động đến mọi mặt như giá cả, vốn đầu tư, đối tượng khách hàng, khả năng thu hồi vốn đầu tư,…Cho nên các căn hộ nào xây dựng gần khu trung tâm thành phố sẽ có lợi thế nhiều hơn. Hiện tại có theo thống kê của CBRE thì có 6 căn hộ cao cấp sẽ hoàn tất vào năm 2009: Central Garden-D.1 Hùng Vương Plaza-D.5 Cantavil-D.2 River Garden-D.2 Capitaland Vista-D.2 Bến Thành Hình 8: 6 căn hộ cao cấp dược khánh thành vào năm 2009 Đây và các căn hộ cao cấp bao tích hợp cả trung tâm thương mại và văn phòng cho thuê nên tạo thuận lợi lớn cho khách hàng. Khách hàng sẽ được lợi thế về tiết kiệm thời gian trong cuộc sống và tạo không gian sống thoải mái, tiện nghi nhưng cũng có nhược điểm là xa trung tâm thành phố. 2.4.2. Các đối thủ tiềm năng Thị trường bất động sản và thị trường chứng khoán phát triển đã làm cho nền kinh tế phát triển góp phần nâng cao thu nhập cho người dân. Thu nhập tăng kéo theo yêu cầu Chương 2: Phân tích thị trường Trang 14 cao hơn nên sự phát triển của các khu biệt thự cao cấp ngoại ô thành phố với giá cạnh tranh như Phú Gia, Thảo Nguyên, Thủ Đức Garden, Villa Riviera, An Phú Đông là đối thủ tiềm năng của dự án. Giá bán các căn hộ này cũng rất cạnh tranh với các căn hộ cao cấp khu trung tâm thành phố. Theo thông kê về giá cả của các villa tại thành phố HCM, trong thời gian từ 2001-Q2/2007 giá tăng ít nhất là 62%. Hình 9: Xu hướng giá của các khu biệt thự: Phú Gia – Villa Riviera – Thủ Đức Garden Home. Đây thực sự là các đối thủ tiềm năng với lợi thế hơn hẳn về sự thoải mái, tiện nghi nhưng lại có nhược điểm là xa khu trung tâm. 2.5. NHẬN DẠNG ĐIỂM MẠNH-YẾU,CƠ HỘI-NGUY CƠ . Từ phân tích thị trường kết hợp với với thông tin cung cấp từ các anh chị trong ban quản lý dư án của công ty An Phú về những mặt mạnh và mặt yếu trong nội bộ công ty có thể tóm tắt những điểm mạnh - điểm yếu – cơ hội - nguy cơ như sau: Chương 2: Phân tích thị trường Trang 15 Điểm mạnh Điểm yếu Dự án có một vị trí cực kỳ đẹp – nằm giữa trung tâm thành phố - như đã phân tích ở phần Đặc điểm địa lý khí hậu và điều kiện tự nhiên . Điều này sẽ làm tăng sức mua khi dự án được đưa vào khai thác . Việt Nam đã gia nhập WTO, số lượng người nước ngoài sống và làm việc ở Việt Nam càng cao. Dự thảo về chính sách nhà ở cho người nước ngoài của Bộ xây dựng trình Thủ tướng phê chuẩn cho phép người nước ngoài định cư lâu dài ở Việt Nam được phép sở hữu nhà. Luật nhà ở năm 2005 cho phép Việt Kiều định cư lâu dài tại Việt Nam được quyền sở hữu nhà. Về nội bộ doanh nghiệp: Năng lực, mối quan hệ của TGĐ: Sự quan tâm phát triển nhân sự và Công ty. Sự hổ trợ về quan hệ, pháp lý, tài chính của HĐQT. Bộ máy cán bộ trẻ, yêu nghề & muốn học hỏi. Bộ máy cán bộ có kinh nghiệm trong lĩnh vực XNK & tài chính kế toán. Công ty có uy tín trên thương trường nhiều năm. Còn thiếu kinh nghiệm về lĩnh vực mới về địa ốc. Chưa có mối quan hệ vững mạnh & tin cậy để kiểm soát được các qui trình phê duyệt thủ tục pháp lý của các dự án. Chưa có sự thống quan điểm và gắn bó giữa 2 thế hệ nhân viên để cùng nhìn về một hướng vì mục đích duy nhất của Công ty. Công ty chưa có hệ thống làm việc rõ ràng, chặt chẽ, chưa thể so sánh với các công ty năng động như các công ty nước ngoài. Chương 2: Phân tích thị trường Trang 16 Cơ hội Nguy cơ Số Việt kiều về nước định cư ngày càng tăng do Đảng và nhà nước có chính sách thu hút Việt kiều hồi hương như Nghị quyết 36–NQ/TW của Bộ chính trị Đảng cộng sản Việt Nam về công tác đối với người Việt Nam ở nước ngoài , quyết định 135/2007/QĐ-TTg của thủ tướng chính phủ Ban hành quy chế về miễn thị thực cho người Việt Nam định cư ở nước ngoài … Xu hướng sử dụng tiền từ thị trường chứng khoán để đầu tư vào bất dộng sản. Nguồn đầu tư mạnh mẽ từ các quốc gia Châu Á tăng mạnh, đặc biệt là từ: Hàn quốc, Nhật bản, Singapore… Số người thu nhập cao ngày càng tăng. Nhà nước đã đưa ra chính sách ưu đãi nhà đầu tư không phải đóng tiền sử dụng đất mà chỉ cần đền bù giải tỏa . Đây là một dự án phục vụ dân sinh do chính Ủy ban nhân dân quận 3 đứng ra kêu gọi đầu tư nên chắc chắn sẽ được tạo điều kiện thuận lợi về mặt thủ tục hành chính từ phía chính quyền quận và thành phố. Các quỹ đầu tư nước ngoài rầm rộ có mặt tại Việt Nam. Công ty đang thực hiện dự án Hóc Môn 650ha được xem là một dự án “để đời” cho An Phú. Công ty đang tiếp cận dự án Hiệp Bình Phước có cơ hội lãi cao. Các đối thủ cạnh tranh ngày càng lớn mạnh. Các ngân hàng cũng nhảy vào cuộc cạnh tranh thành lập công ty bất động sản Giá đất tại thành phố ngày càng cao. Thế hệ nhân sự tiếp nối chưa có sẵn kế thừa. Các quyết định về quy hoạch lớn chưa chắc chắn sẽ được thực hiện theo dự kiến. Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 17 CHƯƠNG 3: KẾ HOẠCH TIẾP THỊ 3.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH TIẾP THỊ Về phần tiếp thị, hiện nay công ty chưa có bộ phận marketing (xem sơ đồ tổ chức). Hoạt động chính của công ty đóng vai trò như là nhà đầu tư (investor), tập trung nguồn lực tìm kiếm cơ hội đầu tư, sau đó thực hiện đầu tư xây dựng và bán (chuyển giao). Công ty cũng không nhằm mục đích xây dựng chung cư cho thuê mà nhằm mục đích xây để bán thu lợi nhuận và tìm kiếm cơ hội đầu tư mới. Do dó, công ty An Phú thuê CBRE tiếp thị và bán độc quyền cho dự án với mục tiêu là bán được toàn bộ số căn hộ trước khi dự án đưa vào sử dụng. Điều này giúp cho công ty thu hồi vốn để triển khai vào dự án khác trong thị trường bất dộng sản tiềm năng như hiện nay. Kế hoạch tiếp thị sẽ được triển khai trong một năm bắt đầu từ đầu năm 2010 trước khi dự án đưa vào khai thác. Bảng 5: Bảng dự toán doanh thu 2010 Giá bán (chưa VAT) 2500 USD/m2 Diện tích 16,512 m2 Phần trăm doanh thu 100% Doanh thu $45,408,000 USD ?Kế hoạch tiếp thị chia làm 2 giai đoạn: ¾ Giai đoạn tiền tiếp thị bắt đầu từ đầu năm 2010 là giai đoạn trước khi tiếp thị chính thức cho tòa nhà 57-59 Phạm Ngọc Thạch. Giai đoạn này kéo dài không quá 3 tháng và trong giai đoạn này bên CBRE sẽ thực hiện các công việc: - Làm việc với công ty quảng cáo chỉ định, tiến hành các thủ tục để có một kế hoạch quảng cáo hiệu quả, bao gồm phác thảo chiến dịch quảng cáo, thiết kế tài liệu quảng cáo, quảng cáo trên báo chí và bất cứ tài liệu thích hợp nào, gồm cả thiệp mời và tài liệu gởi thư trực tiếp tới khách thuê. - Liên lạc với cố vấn pháp luật đề xuất những sữa đổi nếu có, trình bày tài liệu mẫu hợp lệ, gồm bản thỏa thuận ghi nhớ và hợp đồng thuê. - Đề xuất chiến lược tiếp thị phù hợp về cho thuê gồm thời gian thích hợp để bắt đầu tiếp thị, giá thuê, phí dịch vụ và chính sách giảm giá trong suốt thời gian tiền khai trương và phí khuyến khích thích hợp về cho thuê cho việc cam kết thuê trước. - Làm việc với đội ngũ nhân viên đối ngoại của khách hàng để trợ giúp sự khuếch trương, sự nhận biết công khai gồm chỉ dẫn thông cáo báo chí, và những sự kiện, tài liệu cần thiết khác để xúc tiến một hình ảnh thuận lợi của dự án cho việc khai trương tòa nhà. Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 18 ¾ Giai đoạn tiếp thị: khi phương tiện tiếp thị ban đầu đã sẵn sàng và dự án sẵn sàng tham gia vào thị trường, trách nhiệm của CBRE sẽ gồm các công việc: - Đưa những đề xuất cuối cùng và chi tiết về chiến lược giá, gồm những loại giá khác nhau, diện tích mặt bằng, loại và hướng của mặt bằng. - Kế hoạch và phối hợp bắt đầu tiếp thị và tiếp thị chính thức, công việc cũng bao gồm bất cứ sự kiện xúc tiến đặc biệt nào. - Đề xuất chính sách phí khuyến khích thích hợp cho việc cam kết mua trước. - Thực thi chiến dịch gửi thư trực tiếp đến thị trường mục tiêu và cung cấp những phản hồi về kết quả của nó. - Phối hợp với công ty quảng cáo chỉ định cho chiến dịch và quảng cáo và khuyếch trương. - Cung cấp nhân viên tiếp thị thích hợp tại dự án để hướng dẫn khách mua. - Thiết lập thủ tục tiếp thị và sách hướng dẫn hoạt động cho đội ngũ nhân viên tiếp thị. - Thiết lập chế độ báo cáo và tham dự họp thường kỳ với ban quản lý tòa nhà để báo cáo tiến độ chiến dịch tiếp thị. - Bảng quảng cáo bán căn hộ dưới tên CBRE, bảng quảng cáo cho thuê sẽ được duy trì tại tòa nhà cùng với thư từ, tờ thông tin dữ liệu và cập nhật cho các công ty môi giới và các nhóm người sử dụng. 3.1.1. Hình ảnh. Phần quan trọng nhất của việc đưa ra tiếp thị cho bất kỳ dự án bất động sản nào là hình ảnh tổng thể của dự án. Do đó, trong việc tiếp thị tòa nhà chung cư cao cấp 57-59 Phạm Ngọc Thạch, công ty An Phú sẽ kết hợp với CBRE xây dựng định hướng và phát triển một hình ảnh lôi cuốn thị trường mục tiêu. CBRE sẽ hỗ trợ trong việc thiết kế tài liệu tiếp thị và một chương trình quảng cáo phản ánh hình ảnh này. 3.1.2. Thị trường mục tiêu. Như ban đầu đã đề cập, đây là dự án phá bỏ chung cư cũ và xây dựng chung cư mới tốt hơn nên khách hàng mục tiêu đầu tiên là 83 hộ dân đang sống và làm việc tại chung cư cũ. Đối tượng khách hàng thứ hai là những cá nhân, hộ gia đình trong và ngoài nước có thu nhập khá. Đây là hai đối tượng khách hàng chính của dự án. Ngoài ra, tình hình thị trường bất động sản tại TPHCM đang nóng lên dưới tác động của sự phát triển của thị trường chứng khoán và các chỉ số kinh tế cho nên có rất nhiều nhà đầu cơ trong thị trường bất động sản. Các nhà đầu cơ này cũng là đối tượng khách hàng của dự án nhưng đây là đối tượng khách hàng ít dược ưu tiên hơn hai nhóm trên. Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 19 3.1.3. Chuẩn bị và kế hoạch Theo kinh nghiệm của CBRE kế hoạch tiếp thị nên bắt đầu ít nhất là trước 18 tháng trước khi hoàn tất việc xây dựng. Tuy nhiên trong tình hình hiện nay, theo kinh nghiệm công ty An Phú quyết định ký hợp đồng trong 12 tháng. 3.1.4. Phương tiện tiếp thị (tiếp cận thị trường) Hiện tại, CBRE có rất nhiều phương tiện tiếp thị chuyên nghiệp nhằm hỗ trợ cho việc tiến hành có hiệu quả các hoạt động kinh doanh, bán và cho thuê bất động sản. Trong dự án này CBRE sẽ giúp nhà đầu tư_công ty An Phú_ thực hiện tiếp thị với các phương tiện tiếp thị sau: ¾ Đối ngoại CBRE sử dụng quảng cáo trên các phương tiện truyền thông cho tòa nhà nhằm tạo ra sự công nhận của thị trường mục tiêu. Các công việc thiết yếu của quan hệ đối ngoại gồm: ¾ Thông cáo báo chí. Các ấn phẩm thường kỳ. Các sự kiện đặc biệt, ví dụ như lễ cất nóc và lễ khai trương. Các hoạt động hỗ trợ tiếp thị. ¾ Logo Logo được trình bày trên tất cả các tờ bướm, tài liệu quảng cáo và bề mặt ấn phẩm và trên bất kỳ những tài liệu in sẵn nào, ví dụ như phong bì thư, một logo thiết kế đẹp sẽ tạo nhiều đóng góp cho quan hệ đối ngoại. ¾ Quảng cáo, tờ bướm. Quảng cáo và tờ rơi chuẩn bị sẵn sàng trước khi chiến dịch tiền cho thuê. Chủ đề chính sẽ được xây dựng trong các ấn phẩm cho phù hợp với việc đối ngoại và chiến dịch quản cáo. Tài liệu quảng cáo và các tờ bướm sẽ được sử dụng rộng rãi trong mọi chiến dịch gởi thư, các sự kiện đối ngoại và các thuyết trình. ¾ Thuyết trình trên máy tính: Đội ngũ CB Richard Ellis sẽ sử dụng máy tính một cách rộng rãi trong các buổi thuyết trình về thị trường nói chung và về dự án nói riêng nhằm giới thiệu với khách hàng thuê tiềm năng theo yêu cầu của bên An Phú. ¾ Tiếp thị điện tử Bên CBRE sẽ thiết kế những tập tin dung lượng khoảng 1MB minh họa sinh động về hình ảnh của tòa nhà và sẽ tiếp thị qua thư điện tử. CBRE sẽ hỗ trợ trong việc xác định các khách thuê tiềm năng và phác thảo chiến lược tiếp thị qua thư điện tử nhằm thu hút khách hàng đến với dự án này. Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 20 ¾ Quảng cáo trên trang web. CBRE sẽ sử dụng trang web nhằm quảng cáo cho dự án. Nội dung sẽ bao gồm diện mạo của tòa nhà, bản vẽ mặt bằng thông thường, các thông tin cho thuê căn bản, và phương pháp tiếp cận. Các khách hàng có yêu cầu sẽ được giám sát và theo đuổi bởi đại lý được chỉ định. ¾ Quảng cáo Quảng cáo được thực hiện trên cả phương tiện báo chí, tập san và tạp chí địa phương cũng như trong vùng. Phong cách và tư tưởng của quảng cáo và phương tiện thông tin đại chúng sử dụng sẽ được xem xét một cách cẩn thận bởi đại lý quản cáo và CBRE trong mỗi giai đoạn tiếp thị. CBRE sẽ hỗ trợ trong việc thiết kế các tài liệu khuyếch trương (bao gồm cả sổ tay quảng cáo và bảng vẽ mặt bằng in cỡ lớn) nhằm phản ánh hình ảnh của dự án. Sổ tay quảng cáo sẽ được in bằng cả tiếng Anh và tiếng Việt. Các thiết kế và sản phẩm của các công cụ quảng cáo sẽ được sử dụng tại thời điểm khai trương dự án. ¾ Bản tin Biểu hiện ngay tại công trường. Gửi thư tới khách hàng mua Thư ngỏ và sổ tay cho khách thuê sẽ được gởi tới khách hàng tiềm năng. Sổ tay này sẽ được thiết kế riêng cho dự án và được in trên bìa cứng nhiều màu sắc. Sổ tay cũng được đính kèm cả bản đồ, sơ đồ mặt bằng dự án và sơ đồ mặt bằng căn hộ. Thư ngỏ sẽ như một bảng tóm tắt ngắn gọn vạch ra những chi tiết, tính ích lợi, và nhiều đặc tính khác của dự án.CBRE sẽ chuẩn bị danh sách thư gửi tập trung vào phần thị trường mục tiêu. ¾ Điện thoại. CBRE sẽ liên lạc với những đại diện chịu trách nhiệm tìm kiếm căn hộ chung cư. Những cuộc trò chuyện qua điện thoại thu hút nhiều đầu mối giao dịch từ các khách hàng mua. Từ những cuộc điện thoại này cùng với việc triển khai thực hiện các thư ngõ phía trên, khách hàng tương lai sẽ nhận được dịch vụ bán nhà trọn gói và được theo đuổi bằng những cuộc điện thoại để có thể trao đổi nhiều hơn về nhu cầu cụ thể của mình. 3.1.5. Nguyên nhân chọn CBRE làm tiếp thị và bán hàng. Công ty CBRE có các ưu điểm vượt trội: ¾ Các mối quan hệ cũ Là một công ty môi giới và cung cấp dịch vụ bất động sản, Sau một thời gian, CBRE có nhiều mối quan hệ chặt chẽ với một số lượng lớn khách hàng mua trên toàn Việt Nam cũng như những khách hàng trên thị trường quốc tế. Những mối quan hệ này cho phép CBRE tiếp xúc trực tiếp với khách hàng mua đặt biệt này. Những mối quan hệ này có tính chất quyết định trong việc hình thành sự tín nhiệm của dự án và nhanh chóng nhận được sự phản hồi từ cộng đồng khách hàng tương lai. ¾ Cộng tác với nhà môi giới bên ngoài. Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 21 Bên cạnh sự cộng tác trong nội bộ, giữa các văn phòng tại Việt Nam với nhau, CBRE có sự cộng tác rộng với cộng đồng các nhà môi giới bên ngoài. Hàng tháng, CBRE sẽ gởi những sổ tay quảng cáo với mục đích tiếp thị tới các văn phòng đại lý để cập nhật cho các nhà môi giới trung gian về những chỗ trống trong tòa nhà chung chư 57-59 Phạm Ngọc Thạch. Hiện tại, công ty An phú chưa có bộ phận tiếp thị và hoạt động trong thị trường bất động sản dưới vai trò là nhà đầu tư còn về phần dịch vụ bất động sản sẽ nhờ bên công ty tư vấn và cung cấp dịch vụ (CBRE). 3.2. ĐỊNH GIÁ Giá căn hộ trước hết phải phù hợp với mức sống của khách hàng. Theo tổng cục thống kê thì trung bình thu nhập trên đầu người tại TPHCM là 2200USD/ năm, nghĩa là một người có thu nhập trung bình khoảng 36 triệu đồng thì không thể mua nổi căn hộ 100m2. Thực tế thu nhập của người dân thành phố có sự khác biệt rất lớn. Số người có thu nhập từ 1000USD/ tháng trở lên không phải là ít. Hơn nữa vị trí căn hộ cách khu trung tâm thành phố khoảng 600m là điều kiện rất thuận lợi cho những người có thu nhập trên trung bình sinh sống và làm việc. Hình 10: Biểu đồ thu nhập GDP bình quân trên đầu người tại Tp HCM Source: Tổng cục thống kê (General stastictis department) Thứ hai giá bán phù hợp với giá thị trường. Theo số liệu của công ty CBRE giá bán trung bình căn hộ chung cư cao cấp tại Quận 1_ lân cận với nơi dự án tọa lạc như sau: Đơn vị tính : USD/m2 Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 22 Hình 11: Biểu đồ biến động giá trung bình chung cư cao cấp tại quận 1. (Nguồn : Vietnam's Property Market Presentation - CB Richard Ellis (tháng 9/2007)) Bảng 6: Bảng giá căn hộ cao cấp tại Quận 1 Tên căn hộ Giá bán (USD) Diện tích (m2) Số lượng (căn hộ) Lancaster 4200 2500 90 Avalon 3600 51 Pasteur Court 3300 252 Indochina Park Tower (IPT) 2500 10000 50 Horizon 1400 Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 23 Hình 12: Hình vệ tinh vị trí chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch so với các chung cư khác. Từ bản đồ google chúng ta thấy rõ khoảng cách càng xa trung tâm thành phố giá căn hộ càng giảm. Căn hộ cao cấp 57-59 Phạm Ngọc Thạch đến trung tâm kinh doanh thành phố (CBD) gần bằng khoảng cách từ Indochina Park Tower vào CBD. Giá bán một căn hộ tại chung cư Indochina là 2500 USD/m2 nên đây cũng là cơ sở chọn giá bán cho chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch (chất lượng của hai căn tương đương nhau). Hơn nữa xu hướng giá đất trong tương lai sẽ tăng nên công ty quyết định chọn giá bán căn hộ tối thiểu là 2500 USD/m2. Tham khảo giá bên tư vấn CBRE, được biết giá bán một căn hộ cao cấp hiện nay tại quận 3 nằm trên đường Phạm Ngọc Thạch là >3000USD/m2. Tuy nhiên để tăng tính khả thi cho dự án và đề phòng rủi ro không lường trước được, An phú ấn định giá tối thiểu là 2500USD/m2. 3.3. CHI PHÍ TIẾP THỊ VÀ PHƯƠNG THỨC THANH TOÁN. 3.3.1. Phí tư vấn Phí tư vấn duy trì ở mức cố định là 3000USD mỗi quý cho vai trò tư vấn tiếp thị. Khoản phí của quý đầu tiên sẽ được thanh toán cho CBRE trong vòng 7 ngày làm việc sau khi hợp đồng được ký kết. CBD_ Central Business District 3300USD/m2 0.4 km 1400USD/m2 1.7 km 2500USD/m2 0.7 km 3600USD/m2 0.3 km Lancaster 3000 USD/m2 0.6 km Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 24 3.3.2. Phí tiếp thị bán độc quyền Phí tiếp thị bán độc quyền cho mỗi hợp đồng được ký kết thành công trong suốt thời hạn hiệu lực của hợp đồng sẽ là 1,8% trị giá hợp đồng. 70% phí hoa hồng cho mỗi hợp đồng ký kết thành công sẽ thanh toán cho CBRE trong vòng 7 ngày làm việc sau khi chủ đầu tư nhận được thanh toán đầu tiên từ khách mua. 30% phí hoa hồng cho mỗi hợp đồng ký kết thành công sẽ thanh toán cho CBRE vào thời điểm thanh lý hợp đồng. 3.3.3. Phí hành chính Phí hành chính là 150USD trên mỗi căn hộ nếu bên đại lý tiếp thị bán độc quyền thực hiện các công việc hành chính bao gồm chuẩn bị hợp đồng, phiếu thanh toán của đợt thanh toán đầu tiên cho bất kỳ căn hộ nào do chủ đầu tư bán ra trong thời hạn bổ nhiệm bằng văn bản. Phí này sẽ cộng thêm 30% VAT và sẽ được thanh toán ngay khi khách hàng mua thanh toán tiền đặt cọc. Phí hành chính áp dụng đối với khách hàng do chủ đầu tư giới thiệu. Trong thực tế khách hàng lớn nhất của dự án là 83 hộ dân đang sống và làm việc tại chung cư cũ. Nhưng trên thực tế rất khó xác định được chính xác có bao nhiêu khách hàng đồng ý tái định cư tại chung cư mới. Nhằm dự trù chi phí phát sinh trong quá trình tiếp thị công ty xem chi phí tiếp thị là 2% doanh thu (bao gồm VAT). Bảng 7: bảng tính chi phí tiếp thị Doanh thu (USD) $45,408,000 Chi phí tiếp thị và hoa hồng (gồm VAT) 2% Chi phí tư vấn thiếp thị $12000 Chi phí tiếp thị và hoa hồng $817344 3.4. NGUỒN LỰC THỰC HIỆN CBRE sẽ cung cấp 3 nhân viên kinh doanh và chủ đầu tư sẽ tiến cử một kế toán cho dự án_ông nguyễn Văn A. Ông A cũng là phụ trách mảng kế toán của công ty. Vì đây là dự án nhỏ, các nghiệp vụ kinh tế phát sinh không nhiều nên trong tương lai sẽ không tuyển thêm nhân viên cho dự án bộ phận này. Phòng kinh doanh sẽ hoạt động 7 ngày một tuần từ 8:30 đến 18:00. Mức lương phải trả cho ông A hiện nay là 300USD và tăng 10% mỗi năm.Chi phí lương của ông A sẽ là: Chương 3: Kế hoạch tiếp thị Trang 25 Bảng 8: bảng tính lương nhân viên kế toán Nhân viên kế toán. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 300 330 363 399 439 Tổng lương/năm 3600 3960 4356 4792 5271 Chương 4: Kế hoạch hoạt động Trang 26 CHƯƠNG 4: KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG 4.1. MỤC TIÊU VÀ KẾ HOẠCH HOẠT ĐỘNG Trong 3 năm từ 01/2008 đến cuối năm 2010 hoàn tất xây dựng dự ánvà bàn giao cho khách hàng. 4.2. NGUỒN LỰC THỰC HIỆN. Mỗi dự án công ty đều có ban quản lý dự án để kiểm soát hoạt động của dự án trong suốt quá trình hoạt động. Cụ thể ban quản lý dự án gồm các vị trí như sau: 1. Một nhân viên nghiên cứu và phát triẻn dự án. 2. Một nhân viên pháp lý 3. Một nhân viên kế toán. 4. Một nhân viên thiết kế. 5. Một nhân viên quản lý và kiểm soát tài chính của dự án. Đây là 5 người chịu trách nhiệm quản lý dự án cho đến khi dự án đi vào hoạt động tốt. Ba năm đầu xây xựng ban quản lý dự án làm việc với nhau để kiểm soát hoạt động của dự án. Trong hai năm sau đó, nhân viên thiết kế và nhân viên phát triển dự án sẽ chấm dứt vai trò kiểm soát dự án mà chỉ ở vị trí cố vấn khi cần thiết. Các nhân viên còn lại vẫn duy trì hoạt động trong suốt thời gian hoạt động dự án. Năm 2008 Năm 2008 hoàn tất khâu thiết kế, thủ tục pháp lý và nhanh chóng tiến hành đền bù giải tỏa. Do dư án thuộc diện ưu đãi đầu tư nên về phần thủ tục pháp lý cũng được đơn giản hóa và mất ít thời gian hơn. Sau khi hoàn tất thủ tục pháp lý công ty sẽ tiển hành mở thầu chọn nhà đầu tư xây dựng. Thời gian mở thầu và chọn nhà đầu tư thích hợp theo tiêu chuẩn công ty đề ra là khoảng 1 tháng. Công ty An Phú sẽ kết hợp với chính quyền quận 3 nhanh chóng hoàn tất đền bù giải tỏa trong vòng 6 tháng sau đó sẽ tiến hành lễ động thổ khởi công xây dựng dự án. Dưới đây là các thông số đầu tư dự toán: Bảng 9: bảng thông số đất và thông số quy hoạch xây dựng 1. Thông số đền bù Diện tích đất: 2,752.00 m2 Diện tích xây dựng: 1,531.56 m2 Mật độ xây dựng: 56% Số tầng xây dựng: 4 tầng Tổng diện tích sử dụng: 6,126.24 m2 Chương 4: Kế hoạch hoạt động Trang 27 Tỷ lệ sàn sử dụng: 70% Diện tích các hộ sử dụng: 4,288.37 m2 Diện tích phải đền bù: 4,288.37 m2 Nếu giá đền bù bằng giá bán căn hộ sau khi xây dựng + 20% Diện tích đền bù 5,146.04 m2 Đơn giá đền bù 2750 USD 2. Các thông số quy hoạch và xây dựng: Đơn vị Mật độ xây dựng 50% Diện tích xây dựng 1,376.00 m2 Số tầng cao 15 tầng Tổng diện tích tòa nhà 20,640.00 m2 Số tầng hầm (1 tầng xe ô tô, 1 tầng xe máy) 2 tầng Tổng diện tích tầng hầm 2,752.00 m2 Diện tích đỗ 1 xe ô tô 25 m2 Số chỗ xe ô tô 55 chỗ Diện tích đỗ 1 xe máy 3 m2 Số chỗ xe máy 459 chỗ Tỷ lệ sàn sử dụng 80% Diện tích căn hộ để bán 165,512 m2 Đơn giá xây dựng căn hộ 550 USD Đơn giá xây dựng tầng hầm 400 USD Phí đỗ xe ô tô hàng tháng 100 USD Phí đỗ xe máy hàng tháng 10 USD Phí dịch vụ tiện ích (an ninh và vệ sinh hàng tháng)/ tháng 10 USD Chương 4: Kế hoạch hoạt động Trang 28 Chi phí xây dựng tòa nhà 11352000 USD Chi phí xây dựng tầng hầm 1100800 USD Tổng chi phí xây dựng 12452800 USD Về phần chi phí xây dựng sẽ được thanh toán cho bên thầu theo 3 giai đoạn tương ứng với tỉ lệ 30% năm nhất, 40% năm 2, 30% năm 3, theo từng thời điểm thỏa thuận giữa hai bên. Chi phí pháp lý, tư vấn, giám sát, tổ chức đấu thầu và các chi phí phát sinh khác chiếm 5% tổng chi phí xây dựng vả được chia đều cho 3 năm xây dựng. Năm 2009 Trong năm này, mọi hoạt động xây dựng tiến hành theo đúng kế hoạch mà ký kết với nhà thầu. Công ty sẽ giám sát chặt chẽ tiến độ xây dựng của dự án. Tiến hành rà soát các hoạt động xem có đúng chất lượng và tiến độ như kế hoạch đặt ra không, cũng như nhận dạng các rủi ro không lường trước có thể gặp phải mà trong giai đoạn xây dựng kế hoạch chưa nhận ra. Năm 2010 Giai đoạn này về lý thuyết đã hoàn tất xong xong 70% công trình và 30% phần còn lại sẽ được hoàn thành và bàn giao cho khách hàng vào cuối năm 2010. Do đó, vào đầu năm 2010 công ty sẽ tiến hành chiến lược tiếp thị cho dự án. Hợp đồng sẽ được ký kết giữa 2 bên: công ty An Phú_chủ đầu tư và công ty CBRE_tư vấn, tiếp thị và bán độc quyền căn hộ cho dự án. Hai bên sẽ ký kết hợp đồng theo các điều khoản trong bản hợp đồng đính kèm ở phần phụ lục. Đây là bản hợp đồng mang tích chất tham khảo tại thời điểm lập dự án, do kinh nghiệm trong quá khứ đã từng hợp tác với CBRE trong nhiều dự án. Các chi phí dự toán đã được tính ở phần tiếp thị. Vào tháng 10/2010 công ty sẽ tiến hành lắp đặt các trang thiết bị nội thất cho tòa nhà bào gồm: Máy lạnh, máy quạt, các thiết bị điện, nước, ADSL, các thiết bị vệ sinh (Máy nước nóng, bồn tắm, ru-mi-nê, bồn cầu, bồn rửa mặt, gương,...), các thiết bị nội thất căn phòng ( cửa, kính, chuông nhà, điện thoại,…). Chi phí khấu hao. Công ty không bán hết toàn bộ tòa nhà mà giữ lại hai tầng để kinh doanh. Hai tầng này xem như là tài sản cố định của công ty. Công ty sẽ kinh doanh trong suốt 50 năm. Chi phí khấu hao sẽ được tính trong 20 năm cho hai tầng hầm và theo phương pháp khấu hao đều.Bảng tính khấu hao như sau: Bảng 10: Bảng tính chi phí khấu hao hai tầng hầm Nguyên giá Năm tính khấu hao 2011 2012 Tòa nhà (hai tầng hầm) 2765696 20 $138,285 $138,285 Tổng $138,285 $138,285 Chương 4: Kế hoạch hoạt động Trang 29 Năm 2011 Đây là thời điểm kết thúc dự án, thu hồi vốn đầu tư và bắt đầu triển khai kế hoạch khai thác hai tầng hầm giữ xe và các dịch vụ tiện ích. Công ty cũng sẽ không đầu tư thêm mà chỉ thuê thêm 2 nhân viên vệ sinh và 4 nhân viên bảo vệ và 4 nhân viên giữ xe và một nhân viên quản lý để duy trì hoạt động của hai tầng hầm và tòa nhà. Chi phí hoạt động khác sau khi bán hết căn hộ là 10% doanh thu năm đó. Chi phí này bao gồm các chi phí như chi phí mua trang phục cho nhân viên bảo vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên giữ xe; chi phí tuyển dụng, chi phí cần thiết mua dụng cụ vệ sinh, thiết bị liên lạc cho nhân viên bảo vệ, và các chi phí khác phát sinh cho 3 công việc: giữ xe, bảo vệ và vệ sinh cho tòa nhà. Chi phí này không bao gồm chi phí lương. Chi phí lương của 8 nhân viên như sau: Nhân viên bảo vệ Số lượng 0 0 0 4 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 6389 7028 Nhân viên giữ xe Số lượng 0 0 0 4 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 6389 7028 Nhân viên vệ sinh Số lượng 0 0 0 2 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 3194 3514 Nhân viên quản lý Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 250 275 303 333 366 Tổng lương/năm 3000 3300 3630 3993 4392 Năm 2012 Vẫn tiếp tục duy trì hoạt động kinh doanh 2 tầng đỗ xe và 2 dịch vụ tiện ích vệ sinh và an ninh. Chương 5: Kế hoạch nhân sự Trang 30 CHƯƠNG 5: KẾ HOẠCH NHÂN SỰ 5.1. MỤC TIÊU KẾ HOẠCH NHÂN SỰ Trong công ty có tất cả là 27 nhân viên. Phần lớn nhân sự trong công ty đã lớn tuổi gắn bó với công ty từ khi thành lập doanh nghiệp cách đây 15 năm. Nguồn nhân sự trẻ trong công ty còn hạn chế và thiếu kinh nghiệm. Do đó mục tiêu của công ty trong thời gian tới là tập trung vào công tác đào tạo. Bộ phân marketing đang còn khuyết, trong công ty chưa có bộ phận chuyên trách về mảng này. Nhiệm vụ quan trọng nữa của công ty là xây dựng bộ phận tiếp thị năng động hiệu quả thích hợp với văn hóa doanh nghiệp vòng trong tương lai công ty An Phú sẽ tự xây dựng kế hoạch tiếp thị cho riêng mình. Sơ đồ tổ chức công ty An Phú: 5.2. YÊU CẦU NGUỒN NHÂN LỰC. Dự án chung cư 57-59 Phạm Ngọc Thạch, vấn đề khó nhất là nhận biết được cơ hội đầu tư và rủi ro ảnh hưởng đến lợi nhuận. Các vấn đề còn lại nhìn chung là đơn giản. Các hoạt quản lý tòa nhà chủ yếu là các hoạt động liên quan đến an ninh, vệ sinh và bảo đảm chất lượng tòa nhà trong thời gian cam kết. Nguồn nhân sự để quản lý dự án gồm có các thành viên hình thành ban quàn lý dự án cho căn hộ: Một nhân viên nghiên cứu và phát triển dự án. Một nhân viên pháp lý Một nhân viên kế toán. Một nhân viên thiết kế. Chương 5: Kế hoạch nhân sự Trang 31 Một nhân viên quản lý và kiểm soát tài chính của dự án. Đây là 5 người chịu trách nhiệm quản lý dự án trong suốt thời gian hoạt động (trừ nhân viên thiết kế và nhân viên nghiên cứu phát triển dự án). Sau khi đã bán hết căn hộ cho người dân việc tiếp theo là khai thác tầng hầm và dịch vụ tiện ích (an ninh và vệ sinh). Về mặt nhân sự phần này cần 10 nhân viên với vị trí đã nêu trong kế hoạch hoạt động. 5.3. TUYỂN DỤNG. Về mặt tuyển dụng công ty sẽ không tiến hành tuyển dụng thêm bất kỳ nhân viên nào ngoài các nhân viên kể trên. Trong trường hợp nhân viên nghỉ việc vì một lý do nào đó, bộ phận nhân sự sẽ tiến hành tuyển dụng để thay thế vào vị trí nhân viên đã nghỉ. 5.4. CHÍNH SÁCH ĐÀO TẠO Công ty vẫn luôn duy trì các khóa đào tạo đều đặn mỗi năm 2 lần cho các nhân viên trẻ thiếu kinh nghiệm. Mục tiêu chính của chính sách đào tạo là nâng cao năng lực, kinh nghiệm và kiến thức cho nhân viên. 5.5. CHẾ ĐỘ LƯƠNG. Công ty sẽ duy trì chính sác tăng lương là 10%/ năm ngoài ra công ty sẽ có chính sách thưởng đặt biệt đối với nhân viên có nỗ lục lớn và đóng góp nhiều cho công ty. Hình thức thường tùy thuộc và từng sự đóng góp của nhân viên. Dưới đây là bản tính lương các các nhân viên tham gia dự án. Bảng 11: Bảng tính chi phí lương nhân viên Bộ phận chức năng 2008 2009 2010 2011 2012 Nhân viên nghiên cứu và phát triẻn dự án. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 400 440 484 0 0 Tổng lương/năm 4800 5280 5808 0 0 Nhân viên pháp lý Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 300 330 363 399 439 Tổng lương/năm 3600 3960 4356 4792 5271 Nhân viên kế toán. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 300 330 363 399 439 Tổng lương/năm 3600 3960 4356 4792 5271 Chương 5: Kế hoạch nhân sự Trang 32 Nhân viên thiết kế. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 300 330 363 0 0 Tổng lương/năm 3600 3960 4356 0 0 Nhân viên quản lý và kiểm soát tài chính của dự án. Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 500 550 605 666 732 Tổng lương/năm 6000 6600 7260 7986 8785 Nhân viên bảo vệ Số lượng 0 0 0 4 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 6389 7028 Nhân viên giữ xe Số lượng 0 0 0 4 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 6389 7028 Nhân viên vệ sinh Số lượng 0 0 0 2 0 Tổng lương/tháng 100 110 121 133 146 Tổng lương/năm 0 0 0 3194 3514 Nhân viên quản lý Số lượng 1 0 0 0 0 Tổng lương/tháng 250 275 303 333 366 Tổng lương/năm 3000 3300 3630 3993 4392 Tổng chi phí lương Tổng lương/năm 21600 23760 26136 33541 36895 Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 33 CHƯƠNG 6: KẾ HOẠCH TÀI CHÍNH 6.1. GIẢ ĐỊNH TÀI CHÍNH Bản kế hoạch kinh doanh dược lập trong 5 năm bắt đầu từ năm 01/2008 đến cuối năm 2012. Lấy năm tài chính bắt đầu từ 01/01 đến ngày 31/12 hằng năm. Thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý và đền bù giải tỏa là 6 tháng. Bảng 12: Một số giả định chính cho dự án Tỉ lệ căn hộ bán được 100% Tỉ lệ cho thuê bãi giữ xe ô tô 80% Tỉ lệ cho thuê bãi giữ xe máy 80% Suất sinh lời kỳ vọng của chủ đầu tư nếu được tài trợ bằng 100% vốn chủ sở hữu 12% Lãi suất ngân hàng vay dài hạn 7.5% Tỉ trọng vốn chủ sở hữu 50% Tỉ trọng vốn vay 50% Thuế thu nhập doanh nghiệp 28% VAT 10% Các giả định liên quan tới chi phí và thu nhập: Chi phí tiếp thị và hoa hồng là 2% doanh thu bao gồm VAT Chi phí tư vấn thị trường là cố định 3000USD/quý theo báo giá của CBRE. Công ty không chia cổ tức trong 5 năm đầu hoạt động. Chi phí hoạt động khác sau khi bán hết căn hộ là 10% doanh thu năm đó. Chi phí này bao gồm các chi phí như chi phí mua trang phục cho nhân viên bảo vệ, nhân viên vệ sinh, nhân viên giữ xe; chi phí tuyển dụng, chi phí cần thiết mua dụng cụ vệ sinh, thiết bị liên lạc cho nhân viên bảo vệ, và các chi phí khác phát sinh cho 3 công việc : giữ xe, bảo vệ và vệ sinh cho tòa nhà. Chi phí này không bao gồm chi phí lương. Chi phí xây dựng được phân bổ trong 3 năm theo tỉ lệ là 30%-40%-30% tổng chi phí xây xựng tương ứng với 3 năm 2008-2009-2010. Chi phí dự phòng ước tính là 5% tổng chi phí xây dựng và được phân bổ đều cho 3 năm 2008-2009-2010. Chi phí pháp lý, giám sát, các chi phí liên quan tới chọn thầu xây dựng ước tính 5% chi phí xây dựng. Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 34 Chi phí lương và các chi phí hoạt động đều dược thanh toán bằng tiền. Giá đền bù xây dựng cao hơn giá bán 20% và người đền bù có thể chọn theo hai cách là đổi lấy căn hộ mới hoặc bán lại cho doanh nghiệp. Toà nhà hoàn thành và giao cho khách hàng vào cuối năm 2010 và kế hoạch bán hàng không có chính sách trả chậm. Chi phí lãi vay dài hạn của ngân hàng là 7,5%/năm và cố định trong 3 năm. Chi phí sử dụng vốn sở hữu là 12% theo kinh nghiệm hoạt động 15 năm trong ngành bất động sản của doanh nghiệp. Các dòng tiền được tính vào cuối năm. Các khoản thuế tháng nào đóng tháng đó. Thuế thu nhập đóng dư sẽ được khấu trừ vào tháng kế tiếp. Thu nhập chịu thuế âm sẽ được khấu trừ vào tháng sau đó. 6.2. CẤU TRÚC NGUỒN VỐN. Bảng 13: Cấu trúc nguồn vốn Vốn đầu tư 30000000 Vốn chủ sở hữu 15000000 Vốn vay 15000000 Chi phí sử dụng vốn bình quân của dự án theo lý thuyết M&M được tính như sau: Chi phi sử dụng vốn chủ sở hữu khi có tài trợ bằng nợ vay:12%+(12%-7.5%)*(1- 0.28)*1=15.24% Chi phi sử dụng vốn bình quân là: WACC=7.5%*(1-0.28)+15.24%*0.5=10.32% 6.3. MỤC TIÊU TÀI CHÍNH Mục tiêu then chốt của kế hoạch tài chính là bảo đảm sự phù hợp giữa chi phí và lợi nhuận ứng với rủi ro nhất định. Cụ thể, kế hoạch tài chính đảm bảo đủ tiền để trang trải các hoạt động cần thiết tại từng thời điểm, tính toán phương cách tối ưu để thu hồi vốn nhanh nhất nhằm tái đầu tư vào các dự án khác. 6.4. CÁC BÁO CÁO TÀI CHÍNH DỰ TOÁN Quy ước: đơn vị tiền tệ tính là USD Bảng 14: Báo cáo kết quả hoạt động sản xuất kinh doanh dự toán Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 35 2008 2009 2010 2011 2012 1 2 3 4 5 Doanh thu Thu từ bán căn hộ $45,408,000 $0 Thu từ tầng giữ xe ô tô $52,800 $52,800 Thu từ tầng giữ xe máy $44,064 $44,064 Thu từ cung cấp dịch vụ tiện ích $19,800 $19,800 Tổng doanh thu $0 $0 $45,408,000 $116,664 $116,664 Các khoản giảm trừ (VAT) $0 $0 $4,457,866 $10,500 $10,500 Doanh thu ròng $0 $0 $40,950,134 $106,164 $106,164 Chi phí Giá vốn hàng bán $23,665,050 Chi phí khấu hao $212,807 $212,807 Chi phí lương $33,541 $36,895 Chi phí hoạt động khác (sau khi bán hết căn hộ) $11,666 $11,666 Chi phí quản lý và bán hàng Chi phí tư vấn thiếp thị $12,000 Chi phí tiếp thị và hoa hồng $817,344 Tổng hợp chi phí $0 $0 $24,494,394 $258,015 $261,369 Lợi nhuận gộp $0 $0 $16,455,740 -$151,850 -$155,204 Chi phí lãi vay $0 $1,125,000 $750,000 $375,000 $0 Lợi nhuận trước thuế $0 -$1,125,000 $15,705,740 -$526,850 -$155,204 Thu nhập chịu thuế $0 $0 $14,580,740 $0 $0 Thuế thu nhập $0 $0 $4,082,607 $0 $0 Lợi nhuận sau thuế $0 -$1,125,000 $11,623,133 -$526,850 -$155,204 Chia cổ tức $0 $0 $0 $0 $0 Lợi nhuận giữ lại $0 -$1,125,000 $11,623,133 -$526,850 -$155,204 Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 36 Hình 13: Biều đồ doanh thu của dự án Đồ thị cho thấy hai năm đầu xây dựng dự án không có lời do dang trong thời gian xây dựng nên chưa có lợi nhuận. Sang năm thứ 3,lợi nhuận dương lớn do bán hết căn hộ. Lợi nhuận này đủ bù đắp chi phí và tạo ra lợi nhuận sau thuế khá lớn hơn 11 triệu USD. Các năm sau lợi nhuận cũng sẽ dương trừ năm 4 và năm 5 vì trong năm này phải trả lãi và vốn gốc. Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 37 Bảng 15: Bảng cân đối kế toán dự toán Bảng cân đối kế toán 2008 2009 2010 2011 2012 Tài sản Tài sản lưu động Tiền mặt và các khoản tương đương tiền mặt $11,675,852 $130,879 $26,241,993 $20,927,949 $20,985,552 Khoản phải thu $0 $0 $0 $0 Tài sản lưu động ròng $11,675,852 $130,879 $26,241,993 $20,927,949 $20,985,552 Tài sản cố định Đất xây dựng $0 $0 $0 $0 $0 Tòa nhà $18,324,148 $23,744,121 $4,256,140 $4,256,140 $4,256,140 Khấu hao tích lũy $0 $0 $0 $212,807 $425,614 Tài sản cố định ròng $18,324,148 $23,744,121 $4,256,140 $4,043,333 $3,830,526 Tổng tài sản $30,000,000 $23,875,000 $30,498,133 $24,971,282 $24,816,078 Nguồn vốn Nợ ngắn hạn $0 $0 $0 $0 $0 Nợ dài hạn $15,000,000 $10,000,000 $5,000,000 $0 $0 Vốn cổ đông $15,000,000 $15,000,000 $15,000,000 $15,000,000 $15,000,000 Lợi nhuận gữ lại $0 -$1,125,000 $10,498,133 $9,971,282 $9,816,078 Tổng nguồn vốn $30,000,000 $23,875,000 $30,498,133 $24,971,282 $24,816,078 Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 38 Tổng tài sản gia tăng đến năm 3 sẽ giảm sau đó vì căn hộ xây dựng trong 3 năm sau đó bán hết số căn hộ và chỉ giữ lại 2 tầng hầm để kinh doanh dịch vụ giữ xe và hai dịch vụ hỗ trợ là an ninh và vệ sinh tòa nhà. Nợ ngắn hạn bằng 0, toàn bộ dự án được tài trợ bằng nợ vay và vốn chủ sở hữu. Trong trường hợp thiếu tiền trong ngắn hạn công ty sẽ tài trợ bằng cách vay ngắn hạn ngân hàng. Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 39 Bảng 16: Bảng tính dòng tiền dự toán Đầu năm 2008 2008 2009 2010 2011 2012 Bảng tính dòng tiền 0 1 2 3 4 5 Dòng thu 0 0 45,408,000 116,664 116,664 Thu từ bán căn hộ 45,408,000 - Thu từ tầng giữ xe ô tô 52,800 52,800 Thu từ tầng giữ xe máy 44,064 44,064 Thu từ cung cấp dịch vụ tiện ích 19,800 19,800 Các khoản giảm trừ 4,457,866 10,500 10,500 Tổng dòng thu 40,950,134 106,164 106,164 Dòng chi Chi đầu tư 18,324,148 5,419,973 4,177,069 - - Chi phí giám sát, pháp lý, đấu thầu,… 207,547 207,547 207,547 Chi phí lương 21,600 23,760 26,136 Chi phí dự phòng 207,547 207,547 207,547 Chi xây dựng 3,735,840 4,981,120 3,735,840 Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 40 Chi đền bù giải tỏa 14,151,614 Chi hoạt động 45,208 48,562 Chi phí lương 33,541 36,895 Chi phí hoạt động khác 11,666 11,666 Chi tiếp thị và bán hàng 829,344 - - Chi phí tư vấn tiếp thị 12,000 Chi phí tiếp thị và hoa hồng 817,344 Dòng tiền ròng (18,324,148) (5,419,973) 35,943,721 60,957 57,603 Thuế thu nhập 4,082,607 - - Dòng tiền tự do (FCF) (18,324,148) (5,419,973) 31,861,114 60,957 57,603 Dòng tiền chủ nợ (15,000,000) 6,125,000 5,750,000 5,375,000 - Dòng tiền chủ sở hữu (3,324,148) (11,544,973) 26,111,114 (5,314,043) 57,603 NPV chủ sở hữu $2,498,811.68 NPV tổng tồng tư $2,743,064.36 IRR chủ sở hữu 38.16% IRR 18.09% Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 41 Dòng tiền tự do (FCF) của dự án âm lớn trong hai năm đầu do rót tiền đầu tư xây dựng và các chi phí khác. Tương ứng với doanh thu vào năm 3 của dự án và dòng tiền dương lớn. Tất cả doanh thu đều chuyển thành tiền mặt vào cuối năm khi dự án bàn giao cho khách hàng. Trong trường hợp giá bán tối thiểu là 2500USD/m2 (chưa VAT), NPV vẫn dương và IRR=18.09% cho thấy đây là dự án khả thi. Bên dưới là biểu đồ mô tả dòng tiền tự do (FCF). Hình 14: Biểu đồ FCF Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 42 Hình 15: biểu đồ FCF và cân đối tiền mặt Bảng 17: Bảng các tỷ số tài chính 2008 2009 2010 2011 2012 Vòng quay tổng tài sản (doanh thu thuần/tổng tài sản) 0.00% 0.00% 134.27% 0.43% 0.43% Vòng quay tài sản cố định (Doanh thu thuần/tài sản cố định) 0.00% 0.00% 962.14% 2.63% 2.77% Vòng quay vốn lưu động (Doanh thu thuần/tài sản lưu động) 0.00% 0.00% 156.05% 0.51% 0.51% Tỷ số lợi nhuận (lợi nhuận sau thuế/doanh thu thuần) 28.38% 28.38% 28.38% Tỷ số sinh lợi trên tổng tài sản (lợi nhuận sau thuế/ tổng tài sản) 0.00% -4.71% 38.11% -2.11% -0.63% Tỷ số sinh lợi trên vốn chủ sở hữu (lợi nhuận sau thuế/vốn chủ sở hữu) 0.00% -7.50% 77.49% -3.51% -1.03% Tỷ số nợ (nợ phải trả/tổng vốn) 50.00% 41.88% 16.39% 0.00% 0.00% Nhìn vào các thông số chúng ta thấy rõ trong năm 2010 là năm thu của dự án. Đây là năm thu hồi vốn đầu tư để bắt đầu tái đầu tư vào dự án mới Chương 6: Kế hoạch tài chính Trang 43 Năm 2011 xuất hiện các tỷ số sinh lời âm do trong năm này phải thanh toán lãi và vốn gốc cho ngân hàng. Sau năm này tỉ lệ sẽ dương và nhỏ vì dòng thu chính của dự án là vào năm 2010_thu trên bán căn hộ chứ không phải doanh thu trên dịch vụ bổ sung. 6.5. PHÂN TÍCH RỦI RO Rủi ro của dự án xuất phát từ các nguồn: ¾ Tỷ lệ lạm phát ở mức cao hai con số sẽ làm cho giá cả tất cả các loại hàng hóa đều tăng. Khách hàng bị giới hạn ngân sách chẳng hạn như những gia đình làm công ăn lương sẽ rất khó có khả năng đủ tiền để mua căn hộ riêng cho họ. yếu tố này sẽ làm mất đi ý nghĩa của dự án là tạo chỗ ở cho khách hàng có thu nhập trên trung bình và giảm phần nào số lượng khách hàng mục tiêu dự án. ¾ Lãi suất ngân hàng tăng do lạm phát cũng sẽ làm ảnh hưởng tới dòng chi dự án do 50% nguồn tài trợ dự ngán bắt nguồn từ vốn vay. ¾ Theo dự kiến thời gian hoàn tất thủ tục pháp lý và đền bù giải tỏa là 6 tháng. Tuy nhiên vẫn gặp rủi ro trong giai đoạn giải tỏa, tâm lý mất nhà của những dân đang sinh sống tại chung cư cũ sẽ làm họ đòi hỏi giá đền bù cao hơn dự kiến (20% giá bán) và trong trường hợp thõa thuận không thành công sẽ làm ảnh hưởng tới dòng chi của dự án. Trong trường hợp này, công ty sẽ kết hợp với ủy bản nhân dân quận 3 dề ra giải pháp phù hợp và thỏa đáng nhất cho đối bên. ¾ Doanh thu dự kiến của dự án đạt 100% trong năm 2010 với giá bán là 2500USD (chưa VAT). Trong thị trường bất động sản hiện nay điều ấy hoàn toàn có thể bởi vị trí của chung cư đặt biệt gần trung tâm thành phố và điều kiện tư nhiên hoàn toàn tốt như đã phân tích trên. Tuy nhiên vẫn có thể xảy ra trường hợp bán được với giá thấp hơn hoặc cao hơn hoặc thấp hơn ứng với chi phí sử dụng vốn bình quân khác nhau. Bên dưới là hình mô tả giá trị NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn. Chương 7: Kết luận Trang 44 Hình 16: Biểu đồ NPV theo giá bán và chi phí sử dụng vốn. Sơ đồ trên dưới sẽ cho chúng ta thế rõ hơn về miền khả thi của dự án. Hiện tại giá thị trường tham khảo bên công ty tư vấn (CBRE) giá chung cư cao cấp này là trên 3000USD/m2. Đây là một tin đáng mừng cho dự án, bởi chính giá cao này sẽ góp phần tạo ra lợi nhuận cao hơn (NPV gần 4 triệu USD, tham khảo phần phụ lục 1). Tóm lại , rủi ro của dự án lớn nhất là ở khâu pháp lý và đền bù giải tỏa. Với những thủ tục pháp lý rườm rà hiện nay thì việc trễ tiến độ dự án là hoàn toàn có thể xảy ra. Nếu kết hợp với áp lực tăng giá đền bù từ phía người dân sẽ tạo ra khó khăn lớn làm chậm tiến độ và tăng chi phí của dự án. Điều này có thể sẽ lảm thay đổi giá bán theo chiều hướng tăng. Tuy nhiên vẫn có thể hạn chế được rủi ro này do đây là dự án thuộc diện ưu đãi đầu tư của quận 3 nằm trong chương trình cải tạo chung cư cũ, xuống cấp của thành phố. Công ty sẽ kết hợp với ủy ban nhân dân quận 3 để tìm cách tốt nhất hạn chế rủi ro ngày. Cụ thể là hỗ trợ về mặt đền bù giải tỏa và thủ tục pháp lý đầu tư. Rủi ro lớn thứ hai là chất lượng của công trình xây dựng rất dễ xảy ra tình trạng thi công không đảm bảo chất lượng, rút giảm nguyên vật liệu của nhà thầu, hoặc không đảm bảo chất lượng phần nội thất của tòa nhà. Điều này sẽ ảnh hưởng xấu đến cuộc sống của khách hàng và uy tín của doanh nghiệp. Rủi ro lớn thứ 3 đó là lạm phát tăng hai con số như trong tình hình hiện nay sẽ làm cho chi phí xây dựng tăng đáng kể ảnh hưởng tới dòng chi dự án. Trong trường hợp này, công ty đã có cách đối phó hợp lý la dự phòng 5% chi phí xây dựng nhằm đối phó với tình huống bất ngờ. Chương 7: Kết luận Trang 45 CHƯƠNG 7: KẾT LUẬN Sau những thành công tạo tiếng vang trong lĩnh vực bất động sản và trước xu thế phát triển mạnh của thị trường này, An Phú đã nhanh chóng nhận thấy một hướng kinh doanh nhiều tiềm năng. Bằng tầm nhìn nhạy bén trong kinh doanh, năm 2004, An Phú đã tái cấu trúc thành Công ty cổ phần An Phú với hoạt động mũi nhọn là kinh doanh bất động sản. Đến nay, rất nhiều dự án lớn đã được biết đến gắn liền với tên tuổi của công ty Cổ phần An Phú như: Khu dân cư – công nghiệp Hóc Môn, khu công nghiệp Thạnh Đức, căn hộ cao cấp Bình Phú, dự án Lý Chính Thắng…Hiện nay, An Phú vẫn đang tiếp tục khảo sát các vị trí chiến lược ở các khu vực lân cận TP. Hồ Chí Minh cho những dự án sắp đến, hứa hẹn cung cấp thêm nhiều không gian sống mới, văn minh và hiện đại. Theo chủ trương chung của Chính Phủ trong Nghị quyết số 34/2007/NQ-CP ngày 03/7/2007 cũng như của chính quyền thành phố Hồ Chí Minh, cần thiết phải cải tạo, xây mới các chung cư cũ đã xuống cấp, hư hỏng nặng trên địa bàn thành phố, Ủy ban nhân dân quận 3 đã kêu gọi các nhà đầu tư tham gia đầu tư xây dựng các chung cư mới để thay thế cho các chung cư cũ. Với mong muốn góp phần vào sự nghiệp phát triển chung của thành phố Hồ Chí Minh, Công ty cổ phần An Phú quyết định đầu tư dự án 57 – 59 Phạm Ngọc Thạch. Đây sẽ là một dự án chung cư cao cấp, thay thế cho khu chung cư cũ. Thông qua phân tích thị trường, phân tích tài chính, và các phân tích cần thiết khác cho thấy đây là một dự án khả thi và có ý nghĩa lớn trong việc góp phần nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân Quận 3 và sự nghiệp phát triển của thành phố. Rủi ro của dự án xuất phát từ các yếu tố: phân tích nhu cầu thị trường, khâu hoàn tất thủ tục pháp lý, chất lượng thi công của nhà thầu và lạm phát. Tại mỗi rủi ro công ty đều có giải pháp giải quyết như đã phân tích ở phần phân tích rủi ro. Duy chỉ có yếu tố phân tích nhu cầu thị trường là khó xác định chính xác nhất và vẫn còn tiểm ẩn nhiều rủi ro vì phần lớn dữ liệu thu thập được là thứ cấp. Tuy nhiên đây là rủi ro chung và công ty An Phú sẽ giảm thiểu rủi ro này thông qua việc mua thông tin từ CBRE. NHỮNG HẠN CHẾ CỦA ĐỀ TÀI Đề tài chưa phân tích tác động của lạm phát lên dòng ngân lưu trong khi lạm phát đang có xu hướng tăng và ảnh hưởng rất lớn đến giá bán trong tương lai. Đề tài chưa định lượng được năng lực thực sự của từng đối thủ cạnh tranh trong ngành mà chỉ tổng hợp phân tích dựa trên dữ liệu mà công ty CBRE cung cấp. Phụ lục Trang 46 PHỤ LỤC Phụ lục 1: Bảng phân tích giá trị NPV theo giá và WACC 10% 11% 12% 13% 14% 15% 16% 17% 18% 19% 20% $2,000 -$251 -$519 -$774 -$1,018 -$1,250 -$1,472 -$1,684 -$1,886 -$2,079 -$2,263 -$2,439 $2,100 $166 -$121 -$395 -$657 -$906 -$1,145 -$1,373 -$1,590 -$1,798 -$1,997 -$2,186 $2,200 $583 $277 -$16 -$296 -$563 -$818 -$1,062 -$1,295 -$1,517 -$1,730 -$1,934 $2,300 $1,000 $674 $363 $65 -$219 -$491 -$751 -$999 -$1,237 -$1,464 -$1,681 $2,400 $1,418 $1,072 $742 $426 $124 -$164 -$440 -$704 -$956 -$1,197 -$1,428 $2,500 $1,835 $1,470 $1,121 $787 $468 $163 -$129 -$408 -$675 -$931 -$1,175 $2,600 $2,252 $1,867 $1,500 $1,148 $812 $490 $182 -$112 -$394 -$664 -$922 $2,700 $2,669 $2,265 $1,878 $1,509 $1,155 $817 $493 $183 -$114 -$398 -$670 $2,800 $3,086 $2,663 $2,257 $1,870 $1,499 $1,144 $804 $479 $167 -$131 -$417 $2,900 $3,503 $3,060 $2,636 $2,231 $1,842 $1,471 $1,115 $774 $448 $135 -$164 $3,000 $3,920 $3,458 $3,015 $2,592 $2,186 $1,798 $1,426 $1,070 $729 $402 $89 $3,100 $4,337 $3,855 $3,394 $2,952 $2,530 $2,125 $1,737 $1,365 $1,010 $668 $341 $3,200 $4,755 $4,253 $3,773 $3,313 $2,873 $2,452 $2,048 $1,661 $1,290 $935 $594 $3,300 $5,172 $4,651 $4,152 $3,674 $3,217 $2,779 $2,359 $1,957 $1,571 $1,201 $847 $3,400 $5,589 $5,048 $4,531 $4,035 $3,561 $3,106 $2,670 $2,252 $1,852 $1,468 $1,100 $3,500 $6,006 $5,446 $4,910 $4,396 $3,904 $3,433 $2,981 $2,548 $2,133 $1,734 $1,353 Phụ lục Trang 47 Phụ lục 2: Hợp đồng đề nghị giữa CBRE và An Phú Trong hợp đồng này nếu không có gì thay đổi (nguyên nhân đặc biệt) cả hai bên nhất trí như sau: 1. Phạm vi dịch vụ 1.1. Dịch vụ tư vấn thị trường. CBRE sẽ tổng hợp, phân tích và đánh giá tình hình phát triển căn hộ của các dự án căn hộ lân cận, gởi định kỳ cho chủ đầu tư hàng tháng. Định kỳ hàng tháng gởi các bảng danh sách căn hộ đã và đang phát triển tại TPHCM cho bên chủ đầu tư. 1.2. Dịch vụ quản lý bán hàng. Trong vòng 12 tháng kể từ ngày ký hợp đồng này được ký kết, CBRE sẽ có trách nhiệm phát triển và duy trì hệ thống quản lý kinh doanh và kế hoạch tiếp thị cho dự án đạt hiệu quả cao nhất. Cụ thể CBRE sẽ: Sắp sếp các hoạt động kinh doanh cho nhân viên kinh doanh, CBRE sẽ cung cấp 3 nhân viên kinh doanh và chủ đầu tư sẽ tiến cử một kế toán cho dự án; phòng kinh doanh sẽ hoạt động 7 ngày một tuần từ 8:30 đến 18:00. Thiết lập thủ tục bán hàng và hệ thống tài liệu bán hàng, soạn thảo chi tiết mô tả về tòa nhà và bộ tài liệu bán hàng. Cung cấp tài liệu mẫu về biểu mẫu đăng ký mua, hợp đồng thỏa thuận mua bán và soạn thảo tất cả tài liệu kinh doanh và tài liệu hợp pháp cho việc kinh doanh sau khi chủ đầu tư phê duyệt. Giới thiệu dự án với các khách hàng mua tương lai, đảm trách tất cả yêu cầu của khách hàng và tiến hành thương thảo và sắp xếp, ký kết bản đăng ký mua và hợp đồng mua bán. Kết hợp liên hệ với đội ngũ xây dựng và bất kỳ bên thứ 3 nào có liên hệ mọi lúc dưới sự yêu cầu của chủ đầu tư để nhằm đảm bảo toàn bộ thủ tục kinh doanh trôi chảy, hài lòng khách hàng. Cộng tác với nhà môi giới bên ngoài: Để đạt được sự công nhận và công tác của toàn bộ thành viên cộng đồng các nhà môi giới, bên tư vấn bất động sản sẽ trình sổ tay quảng cáo đến các công tác môi giới hàng tháng. Thông qua hệ thống, bên tư vấn sẽ cập nhật cho các cộng tác môi giới khác về các diện tích trống trong tòa nhà và sẵn lòng giải thích cho các cộng tác môi giới khác bất kỳ những yêu cầu nào từ phía khách mua mà họ không giải quyết được. Bên đại lý tiếp thị sẽ liên lạc thường xuyên với các công tác môi giới và đảm bảo rằng tất cả họ đều được thông báo về những cơ hội kinh doanh tại tòa nhà. Cung cấp báo cáo kinh doanh hàng tuần và hàng tháng. 2. Nghĩa vụ của CBRE và bên chủ đầu tư. 2.1. Bên CBRE: Bên chủ đầu tư cùng với bên đại lý tiếp thị sẽ thiết lập ngân sách tiếp thị cho tòa nhà. Phụ lục Trang 48 Kết hợp với chủ đầu tư thực hiện chiến dịch và mục tiêu tiếp thị trong khoản thời gian đã định. Kết hợp với chủ đầu tư chuẩn bị các tài liệu tiếp thị cho tòa nhà và báo cáo những mặt cần thiết, thông tin phản hồi của các công cụ tiếp thị sử dụng. Bằng cơ sở dữ liệu sẵn có đồng thời kết hợp với mối quan hệ của chủ đầu tư trên thị trường mục tiêu nhằm hướng tới mục tiêu tiếp thị. Bất kỳ việc chi trả phí môi giới nào đến bên thứ 3 và trang bị cho phòng kinh doanh tại tòa nhà với toàn bộ máy móc và nhu cầu về trang thiết bị phục vụ cho việc kinh doanh (như máy tính, điện thoại, máy fax,…) sẽ được chi trả bởi CBRE. Phải hoàn thành mục tiêu kinh doanh đề ra như đã định trong trong sự thống nhất của chủ đầu tư và bên đại lý tiếp thị độc quyền. Bên đại lý tiếp thị độc quyền có trách nhiệm hỗ trợ khách mua, thực hiện khoản thanh toán đầu tiên cho chủ đầu tư tương đương 30% giá trị hợp đồng được ký kết, gồm 10% đặt cọc và 20% đợt thanh toán đầu tiên. 2.2. Bên Chủ đầu tư: Kết hợp với CBRE trong công tác tư vấn và triển khai các đề xuất được chấp thuận. Nhanh chóng phản hồi đối với những đề xuất của CBRE. Chi trả chi phí tiếp thị cho bên CBRE về các hoạt động tiếp thị, quảng cáo, PR. Cung cấp miễn phí một văn phòng kinh doanh trong tòa nhà với đầy đủ trang thiết bị nội thất cần thiết bào gồm khu vực làm việc cho nhân viên kinh doanh và khu vực tiếp khách tham quan dự án trong suốt thời gian hiệu lực của hợp đồng. Thanh toán phí hoa hồng trong vòng 7 ngày làm việc sau khi nhận được phiếu đề nghị thanh toán từ bên đại lý tiếp thị và nhận được khoản thanh toán đợt một từ khách mua. 3. Phí và phương thức thanh toán (được đề nghị bởi CBRE) 3.1. Phí tư vấn Phí tư vấn duy trì ở mức cố định là 3000USD mỗi quý cho vai trò tư vấn tiếp thị. Khoản phí của quý đầu tiên sẽ được thanh toán cho CBRE trong vòng 7 ngày làm việc sau khi hợp động được ký kết. 3.2. Phí tiếp thị bán độc quyền Phí tiếp thị bán độc quyền cho mỗi hợp đồng được ký kết thành công trong suốt thời hạn hiệu lực của hợp đồng sẽ là 1,8% trị giá hợp đồng. 70% phí hoa hồng cho mỗi hợp đồng ký kết thành công sẽ thanh toán cho CBRE trong vòng 7 ngày làm việc sau khi chủ đầu tư nhận được thanh toán đầu tiên từ khách mua. 30% phí hoa hồng cho mỗi hợp đồng ký kết thành công sẽ thanh toán cho CBRE vào thời điểm thanh lý hợp đồng. 3.3. Phí hành chính Phí hành chính là 150USD trên mỗi căn hộ nếu bên đại lý tiếp thị bán độc quyền thực hiện các công việc hành chính bao gồm chuẩn bị hợp đồng, phiếu thanh toán của đợt Phụ lục Trang 49 thanh toán đầu tiên cho bất kỳ căn hộ nào do chủ đầu tư bán ra trong thời hạn bổ nhiệm bằng văn bản. Phí này sẽ cộng thêm 30% VAT và sẽ được thanh toán ngay khi khách hàng mua thanh toán tiền đặt cọc. Tất cả phí đề cập trên không bao gồm phí VAT. Tài liệu tham khảo Trang 50 TÀI LIỆU THAM KHẢO Sách [1] Phạm Ngọc Thúy, Lê Nguyên Hậu,Tạ Trí Nhân, Phạm Tuấn Cường (2004), Kế hoạch kinh doanh, Nhà xuất bản đại học quốc gia TpHCM. [2] Glenn P.Jenkins & Arnold C.Harberger (2006), Sổ tay hướng dẫn thẩm định dự án đầu tư, Chương trình giảnh dạy kinh tế Fulbright. [3] Trần Ngọc Thơ, Vũ Việt Quảng (2007), Lập mô hình tài chính_Financial modeling, Nhà xuất bản lao động xã hội. [4] Ts.Tạ Minh Kiều (2006), Tài chính công ty, Nhà xuất bản thống kê. [5] Zvi Bodie, Alex Kane, Alan J.Marcus, Assentials of investments, Irwin McGraw-Hill. Tài liệu internet [1] Công ty bất động sản CBRE. Residental Sales Serviecs. Available: [2] Công ty bất động sản Mét Vuông. Dự án bán căn hộ. Available: [3] Công ty tư vấn đầu tư và kỹ thuật thổ dân_ABBO. Phát triển bất động sản, toàn cảnh thị trường. Available: