Bài giảng Thẩm định và đánh giá hiệu quả dự án đầu xây dựng – bất động sản

1THẨM ðỊNH VÀ ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ DỰ ÁN ðẦU XÂY DỰNG – BẤT ðỘNG SẢN Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn Tháng 4 năm 2010 TRƯỜNG ðẠI HỌC MỞ TP.HCM TRUNG TÂM CPA 2THẨM ðỊNH DỰ ÁN ðẦU TƯ XÂY DỰNG CÔNG TRÌNH Tài liệu lưu hành nội bộ Trình bày: TS. Lưu Trường Văn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 3 Hồ sơ trình thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 9 Nð 12/2009/Nð-CP 1 Tờ trình thẩm ñịnh dự án theo mẫu tại Phụ lục II kèm theo Nghị ñịnh này 2 Dự án bao gồm phần thuyết minh và thiết kế cơ sở 3 Các văn bản pháp lý có liên quan Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 4 Thẩm quyền thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 5 Thẩm quyền thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 6 Thời gian thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP Thời gian lấy ý kiến, ñược tính từ ngày nhận ñủ hồ sơ hợp lệ, cụ thể: D ự án nhó m C D ự án nhó m B D ự án nhó m A D ự án quan trọng <=45 ngày <=20 ngày <=15 ngày <=10 ngày Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 7 Thẩm quyền thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 1 Nð 83/2009/Nð-CP Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 8 1 Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính hiệu quả của dự án 2 Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính khả thi của dự án 3 Xem xét thiết kế cơ sở Nội dung thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 11 Nð 12/2009/Nð-CP Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 9 Nội dung thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 11 Nð 12/2009/Nð-CP 1. Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính hiệu quả của dự án, bao gồm: sự cần thiết ñầu tư; các yếu tố ñầu vào của dự án; quy mô, công suất, công nghệ, thời gian, tiến ñộ thực hiện dự án; phân tích tài chính, tổng mức ñầu tư, hiệu quả kinh tế - xã hội của dự án. 2. Xem xét các yếu tố ñảm bảo tính khả thi của dự án, bao gồm: sự phù hợp với quy hoạch; nhu cầu sử dụng ñất, tài nguyên (nếu có); khả năng giải phóng mặt bằng, khả năng huy ñộng vốn ñáp ứng tiến ñộ của dự án; kinh nghiệm quản lý của chủ ñầu tư; khả năng hoàn trả vốn vay; giải pháp phòng cháy, chữa cháy; các yếu tố ảnh hưởng ñến dự án như quốc phòng, an ninh, môi trường và các quy ñịnh khác của pháp luật có liên quan. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 10 Nội dung thẩm ñịnh Dự án ñầu tư xây dựng công trình – ðiều 11 Nð 12/2009/Nð-CP 3. Xem xét thiết kế cơ sở bao gồm: a) Sự phù hợp của thiết kế cơ sở với quy hoạch chi tiết xây dựng hoặc tổng mặt bằng ñược phê duyệt; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với phương án tuyến công trình ñược chọn ñối với công trình xây dựng theo tuyến; sự phù hợp của thiết kế cơ sở với vị trí, quy mô xây dựng và các chỉ tiêu quy hoạch ñã ñược chấp thuận ñối với công trình xây dựng tại khu vực chưa có quy hoạch chi tiết xây dựng ñược phê duyệt; b) Sự phù hợp của việc kết nối với hạ tầng kỹ thuật của khu vực; c) Sự hợp lý của phương án công nghệ, dây chuyền công nghệ ñối với công trình có yêu cầu công nghệ; d) Việc áp dụng các quy chuẩn, tiêu chuẩn về xây dựng, môi trường, phòng cháy, chữa cháy; ñ) ðiều kiện năng lực hoạt ñộng xây dựng của tổ chức tư vấn, năng lực hành nghề của cá nhân lập thiết kế cơ sở theo quy ñịnh Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 11 TẠI SAO PHẢI THẨM TRA DỰ ÁN
Ngăn chặn các dự án “xấu”
Không bỏ sót các dự án tốt Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 12 Thẩm tra dự án bất ñộng sản vốn tư nhân Những nội dung chính khi thẩm ñịnh dự án BðS với nguồn vốn tư nhân 4. ðánh giá rủi ro 3. Phân tích tài chánh 2. Thẩm tra kỹ thuật 1. Phân tích thị trường Phân tích nhân lực Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 13 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (1) Trả lời các câu hỏi sau:
Thò tröôøng coù nhu caàu hay khoâng?  Sản phẩm của dự án là gì? (căn hộ chung cư loại A/B/C; văn phòng cho thuê loai B+, A, )
Phaân khuùc naøo trong thò tröôøng?  ðối tương nào sẽ mua căn hộ chung cư (thu nhập trung bình/khá/cao), sẽ thuê văn phòng
Thò phaàn döï kieán seõ chieám lónh? Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 14 PHÂN TÍCH THỊ TRƯỜNG (2) nhằm xác ñịnh:
Chaát löôïng saûn phaåm
Khoái löôïng saûn phaåm
Giaù caû saûn phaåm Baïn seõ khoâng goïi ñöôïc chai beer 50 Saøi Goøn trong moät nhaø haøng sang troïng; ngöôïc laïi raát khoù tìm chai beer Heineiken ôû moät quaùn coùc beân ñöôøng Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 15 PHÂN TÍCH KỸ THUẬT Từ sản phẩm ñã xác ñịnh dẫn chọn lựa các:
Phương án kiến trúc
Phương án kết cấu
Phương án hạ tầng kỹ thuật  Cấp ñiện  Cấp nước  Thoát nước  Phòng chống cháy, nổ 
Phương án sân vườn, cảnh quan,
Vòng ñời dự án Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 16 PHÂN TÍCH NHÂN LỰC - Xaùc ñònh nguoàn lao ñoäng cung öùng cho döï aùn: caùc loaïi lao ñoäng coù trình ñoä, kyõ naêng vaø lao ñoäng phoå thoâng - Giaù caû lao ñoäng cho töøng loaïi - Nguoàn lao ñoäng döï tröõ coù theå boå sung - Lao ñoäng saün coù treân thò tröôøng lao ñoäng vaø lao ñoäng do döï aùn ñaøo taïo. PHÂN TÍCH NHÂN LỰC LÀ CỰC KỲ QUAN TRỌNG CHO DỰ ÁN SẢN XUẤT, VỚI DỰ ÁN BẤT ðỘNG SẢN PHÂN TÍCH NÀY CHỈ PHÙ HỢP VỚI TÌNH HUỐNG CHỦ ðẦU TƯ TỰ QUẢN LÝ KHAI THÁC SAU KHI DỰ ÁN ðƯA VÀO SỬ DỤNG. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 17 PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (1) - Lòch ñaàu tö - Lòch khaáu hao - Lòch vay vaø traû nôï - Keá hoaïch doanh thu - Keá hoaïch chi phí - Keá hoaïch lôïi nhuaän - Keá hoaïch voán chuû sôû höõu Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 18 PHÂN TÍCH TÀI CHÁNH (2) Caùc baùo caùo taøi chính döï toaùn (pro-forma financial statement) như: - Baùo caùo thu nhaäp (keát quaû kinh doanh) - Baûng caân ñoái keá toaùn (toång keát taøi saûn) - Baùo caùo ngaân löu (löu chuyeån tieàn teä) - Caùc tieâu chí ñaùnh giaù döï aùn döïa treân kyõ thuaät chieát khaáu doøng tieàn. Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 19 CAÙC QUAN ÑIEÅM PHAÂN TÍCH DÖÏ AÙN TIP EQUITY ECONOMIC BUDGET Thöïc Thu + + + Thöïc Chi - - - Chi Phí Cô Hoäi - - - Trôï Caáp + + - Thueá - - + Vay/Traû Nôï + / - - / + Ngoaïi Taùc + / - Nguồn: Bài giảng của TS. Nguyễn Tấn Bình cho lớp “Thẩm ñịnh dự án” tại ðại học mở TIP: Quan ñiểm tổng ñầu tư; EQUITY: Quan ñiểm chủ sở hữu; ECONOMIC: Quan ñiểm kinh tế; BUDGET: Quan ñiểm ngân sách Chính phủ Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 20 Ñaát ñai trong baùo caùo ngaân löu döï aùn
Ñaát thueâ: Baùo caùo ngaân löu theå hieän doøng chi traû tieàn thueâ ñaát
Ñaát mua: Theå hieän doøng chi mua ñaát (naêm 0), doøng thu thanh lyù (naêm cuoái)
Ñaát caáp vôùi muïc ñích duy nhaát: Khoâng theå hieän trong baùo caùo ngaân löu. Neáu coù, seõ ghi doøng thu (trôï caáp) vaø doøng chi (mua ñaát) moät soá tieàn baèng nhau
Ñaát caáp tuøy nghi söû duïng: Tính chi phí cô hoäi söû duïng ñaát ôû doøng chi Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 21
Khoângâ ñöôïïc tính yeááu toáá taêngê giaùù ñaáát treânâ thò tröôøøng nhö moäät khoaûûn thu trong baùùo caùùo ngaânâ löu döïï aùùn.
Neáu coù thì yeáu toá ñoù thuoäc döï aùn khaùc, döï aùn ñaàu cô ñaát ñai. Ñaát ñai trong baùo caùo ngaân löu döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 22 Khaáu hao trong thaåm ñònh döï aùn
Khaáu hao laø chi phí khoâng baèng tieàn maët (non-cash), noù khoâng xuaát hieän trong baùo caùo ngaân löu theo phöông phaùp tröïc tieáp.
Chi phí khaáu hao coù maët trong thaåm ñònh döï aùn toái thieåu vì 3 nhieäm vuï: 1. Ñeå tính giaù trò coøn laïi trong lòch khaáu hao taøi saûn vaø döï kieán giaù trò thanh lyù trong doøng thu cuoái ñôøi döï aùn. 2. Ñeå haïch toaùn tính thueá trong Baùo caùo thu nhaäp. 3. Ñeå laäp baùo caùo ngaân löu theo phöông phaùp giaùn tieáp neáu caàn. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 23 Veà chi phí chìm
Loaïi boû chi phí chìm (sunk cost) Chi phí ñaõ xaûy ra trong quaù khöù, khoâng aûnh höôûng ñeán vieäc xem xeùt ñeå ra quyeát ñònh trong hieän taïi. Döï aùn coù söû duïng moät thieát bò cuõ coù giaù trò coøn laïi treân soå saùch laø 800 trieäu ñoàng, nhöng giaù hieän taïi cuûa thieát bò cuøng loaïi naøy treân thò tröôøng chæ laø 200 trieäu. Vaäy giaù trò thieát bò duøng tính toaùn hieäu quaû döï aùn seõ chæ laø 200 trieäu maø thoâi. Trong ví duï ñôn giaûn treân, phaàn 600 trieäu (=800 – 200 trieäu) ñaõ laø chi phí chìm. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 24 Thaûo luaän theâm veà chi phí cô hoäi
Ñöa vaøo chi phí cô hoäi Löïa choïn moät döï aùn coù nghóa laø chaáp nhaän töø boû caùc döï aùn khaùc (do nguoàn löïc laø haïn heïp chöù khoâng phaûi laø voâ taän). Lôïi ích cao nhaát trong caùc döï aùn bò töø boû trôû thaønh chi phí cô hoäi cuûa döï aùn ñöôïc choïn. Moät caên nhaø neáu khoâng söû duïng cho döï aùn thì noù coù cô hoäi sinh lôøi khaùc, toái thieåu vaø thuï ñoäng nhaát laø cho thueâ. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 25 GIAÙ TRÒ CUÛA TIEÀN TEÄ THEO THÔØI GIAN (Phần nội dung “Giá trị tiền tệ theo thời gian ñược kế thừa từ bài giảng của Th.S. ðặng Văn Thanh) Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 26 1. VÌ SAO GIAÙ TRÒ CUÛA TIEÀN THAY ÑOÅI THEO THÔØI GIAN? Cuøng moät soá tieàn nhö nhau nhöng neáu baïn coù ñöôïc ôû nhöõng thôøi ñieåm khaùc nhau seõ coù giaù trò khaùc nhau. Moät laø, tieàn teä coù khaû naêng sinh lôïi (chi phí cô hoäi) Hai laø, do laïm phaùt Ba laø, do ruûi ro Taïi sao phaûi ñeà caäp ñeán vaán ñeà naøy trong phaân tích taøi chaùnh? Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 27 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Goïi P laø giaù trò hieän taïi. r(%) laø laõi suaát haøng naêm. F1 laø giaù trò töông lai sau moät naêm. F2 laø giaù trò töông lai sau hai naêm. Fn laø giaù trò töông lai sau n naêm. F1 = P + ( P*r) = P *(1+r) (1) F2 = F1+ ( F1*r) = F1 *(1+r) (2) Theá (1) vaøo (2) => F2 = P *(1+r) *(1+r) F2 = P* (1+r)2 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 28 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Toång quaùt : Fn = P* (1+r)n Trong ñoù: r laø laõi suaát , coøn goïi laø suaát chieát khaáu . (1+r)n laø giaù trò töông lai cuûa moät ñoàng vôùi laõi suaát r ôû naêm n. (1+r)n goïi laø heä soá tích luõy (compouding factor) Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 29 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ví duï1. Tính giaù trò töông lai cuûa moät soá tieàn. Moät döï aùn caàn khoaûn ñaàu tö ban ñaàu laø 500 trieäu ñoàng. Lôïi nhuaän kyø voïng cuûa döï aùn vaøo cuoái naêm thöù 5 laø 200 trieäu ñoàng. Coù neân ñaàu tö vaøo döï aùn naøy khoâng? Bieát laõi suaát ngaân haøng laø 8%/naêm. Giaù trò töông lai cuûa döï aùn sau 5 naêm: 500 + 200 = 700 trieäu Giaù trò töông lai cuûa 500 trieäu ñoàng sau 5 naêm: F5 = 500*(1+0,08)5 = 500*1,469328 = 734,664 trieäu ñoàng. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 30 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ví duï 2. Tính soá naêm n * Baïn gôûi soá tieàn laø 10 trieäu ñoàng vaøo ngaân haøng vôùi laõi suaát 0,5% thaùng(kyø gheùp laõi: thaùng), sau bao nhieâu thaùng thì baïn coù ñöôïc soá tieàn caû voán laãn laõi laø 15 trieäu ñoàng? Aùp duïng coâng thöùc: Fn = P* (1+ r)n 15 = 10* (1+0,005)n 1,5 = (1,005)n ln 1,5 = n* ln 1,005 n = ln 1,5 = 0,405465108 = 81, 29 thaùng. ln1,005 0,004987541 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 31 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ñeán naêm naøo thì GDP bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa Vieät Nam gaáp ñoâi so vôùi hieän nay? Giaû ñònh raèng toác ñoä taêng haøng naêm cuûa chæ tieâu naøy ñöôïc giöõ vöõng ôû möùc bình quaân 5,5% nhö hieän nay. Aùp duïng coâng thöùc: Fn = P* (1+ r)n Fn / P = (1+ r)n 2 = (1+0,055)n n = ln 2 = 0,69314718 = 12, 946 naêm. ln1,055 0,053540766 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 32 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ñeán naêm naøo thì GDP bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa Vieät Nam hieän nay laø 500USD baèng vôùi GDP bình quaân ñaàu ngöôøi cuûa Myõ vaøo naêm 1990 laø 22.063 USD? Giaû ñònh raèng toác ñoä taêng haøng naêm cuûa chæ tieâu naøy ñöôïc giöõ vöõng ôû möùc bình quaân 5,5% nhö hieän nay. Aùp duïng coâng thöùc: Fn = P* (1+ r)n 22.063 / 500 = (1+ r)n 44,126 = (1+0,055)n ln 44,126 = n* ln 1,055 n = ln 44,126 = 3,787049178 = 70,732 naêm. ln1,055 0,053540766 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 33 2.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Tính laõi suaát r Moät ngöôøi coù yù ñònh möôïn baïn 500 trieäu ñoàng vaø höùa seõ traû cho baïn caû voán vaø laõi laø 700 trieäu ñoàng sau 5 naêm. Baïn coù ñoàng yù khoâng? Bieát laõi suaát ngaân haøng laø 8%/naêm. Aùp duïng coâng thöùc : Fn = P* (1+ r)n (1+ r)n = Fn/ P (1+ r)5 = 700/500 = 7/5 (1+ r) = (1,4)1/5 = 1,06961 r = 6,961% Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 34 3.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Töø coâng thöùc : Fn = P* (1+ r)n Trong ñoù : r laø laõi suaát , coøn goïi laø suaát chieát khaáu 1/(1+r)n laø giaù trò hieän taïi cuûa moät ñoàng ôû naêm n. 1/(1+r)n goïi laø heä soá chieát khaáu (discount factor) n n r FP )1( +==> Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 35 3.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA MOÄT SOÁ TIEÀN Ví duï. Tính giaù trò hieän taïi cuûa moät soá tieàn trong töông lai Moät sinh vieân muoán coù soá tieàn laø 20 trieäu ñoàng vaøo cuoái naêm 4 ñeå cöôùi vôï, vaäy baây giôø, ôû thôøi ñieåm ñaàu naêm thöù nhaát sinh vieân naøy caàn coù soá tieàn gôûi vaøo ngaân haøng laø bao nhieâu? bieát laõi suaát laø 10%/naêm. P = 20 = 20 * 0,683 = 13, 66 trieäu (1+ 0,1)4 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 36 4. GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Quy öôùc. Giaù trò töông lai cuûa doøng tieàn ñeàu ñöôïc tính veà ñaàu naêm n (laàn chi cuoái cuøng) Soá thôøi ñoaïn laø n -1 vì naêm n tính vaøo ñaàu naêm neân khoâng coù cheânh leäch thôøi gian vaø khoâng coù laõi. A A A A A .. Naêm 1 2 3 4 n Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 37 4. GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU A chi ôû ñaàu naêm 1 tính ñeán ñaàu naêm n laø A*(1+ r)n-1 A chi vaøo ñaàu naêm 2 tính ñeán ñaàu naêm n laø A*(1+ r)n-2 A chi vaøo ñaàu naêm n laø A*(1+ r)n-n = A*(1+ r)0 = A. Fn = A*(1+ r)0 + A*(1+ r)1 + A*(1+ r)2 + . + A*(1+ r)n-1 (1) Fn* (1+ r) = A*(1+ r)1 + A*(1+ r)2 + + A*(1+ r)n (2) Laáy (2) – (1) ta ñöôïc: Fn* (1+ r) - Fn = A*(1+ r)n - A Fn* (1+ r -1) = A* [(1+ r)n - 1] Fn = A* [(1+ r)n - 1] r Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 38 4.GIAÙ TRÒ TÖÔNG LAI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Ví duï. Tính soá tieàn ñaàu tö ñeàu moãi naêm(A) OÂng Minh döï kieán caàn soá tieàn laø 25.000 USD vaøo ñaàu naêm 2010 ñeå con trai ñi du hoïc. Vaäy oâng Minh phaûi göûi tieát kieäm soá tieàn haøng naêm ñeàu nhau laø bao nhieâu töø ñaàu naêm 2006, bieát laõi suaát ngaân haøng laø 6%/naêm, kyø gheùp laõi laø 1 naêm. F5 = A * [(1+0,06)5 - 1)] 0,06 25.000 = A * 5,637 => A = 25.000/ 5,637 = 4.434,91 USD Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 39 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Quy öôùc. Ñaàu naêm 1 ñöôïc xem nhö cuoái naêm 0 Soá thôøi ñoaïn laø n vì doøng tieàn tính vaøo cuoái naêm .. Naêm 0 1 2 3 n A A A A Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 40 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Töø coâng thöùc: Fn = A* [(1+ r)n - 1] r => P = A* [(1+ r)n - 1] r* (1+ r)n Vaø n n r FP )1( += Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 41 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Ví duï 1. Moät döï aùn ñaõ ñöôïc ñaàu tö trong naêm 2005. Döï kieán, döï aùn seõ ñem laïi moät ngaân löu roøng vaøo cuoái moãi naêm gioáng nhau laø 50 tyû ñoàng vaø lieân tuïc trong 5 naêm, töø 2006 ñeán 2010. Vaäy giaù trò cuûa döï aùn ôû thôøi ñieåm cuoái naêm 2005 hay ñaàu naêm 2006 laø bao nhieâu? Bieát suaát chieát khaáu laø r = 10%. Caùch 1. P = 50 + 50 + 50 + 50 + 50 (1+0,1) (1+0,1)2 (1+0,1)3 (1+0,1)4 (1+0,1)5 P = 50 * (0,909 + 0,826 + 0,751 + 0,683 + 0,621) P = 50 * 3,791 = 189,55 tyû ñoàng Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 42 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Caùch 2. Aùp duïng coâng thöùc: P = A* [(1+ r)n - 1] r* (1+ r)n P = 50* [(1+ 0,1)5 - 1] 0,1* (1+ 0,1)5 P = 50* 0,6105 = 50 * 3,791 = 189,55 tyû ñoàng 0,16105 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 43 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Ví duï 2. Baïn baùn caên nhaø vôùi giaù 900 trieäu ñoàng. Ngöôøi mua ñaõ ñoàng yù, nhöng anh ta laø giaùo vieân khoâng coù tieàn traû ngay vaø thöông löôïng vôùi baïn cho anh ta ñöôïc traû goùp trong 5 naêm coù tính ñeán laõi suaát thò tröôøng laø 10%/naêm. Neáu baïn ñoàng yù theo phöông thöùc cho hoï traû ñeàu haøng naêm thì soá tieàn naøy laø bao nhieâu moãi laàn? P = A*3,791 => A =P/3,791 = 900/ 3,791 = 237,4 trieäu Theo caùch tính toaùn naøy thì sau 1 naêm ngöôøi mua môùi traû laàn thöù nhaát, vaø caùc naêm sau cuõng traû vaøo cuoái naêm. Neáu ngöôøi mua traû vaøo ñaàu moãi naêm thì baïn ñöôïc lôïi Soá tieàn laõi traû goùp toång coäng = (237,4 * 5) – 900 = 287 trieäu Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 44 5.GIAÙ TRÒ HIEÄN TAÏI CUÛA DOØNG TIEÀN ÑEÀU Ví duï 3. Laäp lòch traû nôï ñeàu haøng naêm Moät döï aùn nhoû, caàn khoaûn ñaàu tö ban ñaàu laø 1 tyû ñoàng vaø chuû ñaàu tö phaûi vay ngaân haøng 50% soá voán noùi treân vôùi laõi suaát 12%/ naêm. Theo kheá öôùc vay, chuû ñaàu tö phaûi traû voán goác vaø laõi ñeàu nhau vaøo cuoái moãi naêm trong 5 naêm vaø khoâng ñöôïc aân haïn.Vaäy soá tieàn phaûi traû moãi laàn laø bao nhieâu? Aùp duïng coâng thöùc: P = A* [(1+ r)n - 1] r* (1+ r)n P = A * [(1+ 0,12)5 - 1] = A* 3,605 0,12* (1+ 0,12)5 => A = P/3,605 = 500/3,605 = 138,7 trieäu ñoàng. Haøm PMT trong EXCEL : -PMT(rate, Nper, PV). Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 45 CHIEÁT KHAÁU Toång quaùt : Fn = P* (1+r)n => P = Fn/ (1+r)n Trong ñoù: r laø laõi suaát , coøn goïi laø suaát chieát khaáu . (1+r)n laø giaù trò töông lai cuûa moät ñoàng vôùi laõi suaát r ôû naêm n. (1+r)n goïi laø heä soá tích luõy (compouding factor) 1/(1+r)n laø giaù trò hieän taïi cuûa moät ñoàng ôû naêm n. 1/(1+r)n goïi laø heä soá chieát khaáu (discount factor) Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 46 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value) Hieän giaù lôïi ích roøng laø toång giaù trò cuûa lôïi ích ñaõ tröø ñi chi phí hoaït ñoäng vaø chi phí ñaàu tö cuûa taát caû caùc naêm cuûa ñôøi döï aùn sau khi ñaõ chieát khaáu veà giaù trò hieän taïi n nn r CB r CB r CB r CBNPV )1( )( ..........)1( )( )1( )( )1( )( 2 22 1 11 0 00 + − ++ + − + + − + + − = ∑ = + − = n t t tt r CBNPV 0 )1( )( Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 47 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value) 558,9478,1525,7587,2363,6-2000 504,5 PV(NCF) NPV = 0.6210.6830.7510.8260.90911/(1+10%)t 900700700700400-2000Bt-Ct 8008008008005002000Ct 1700150015001500900Bt 543210Naêm Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 48 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value) Coâng thöùc tính NPV trong EXCEL: = NPV(r%,CF1:CFn)+CF0 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 49 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)
Caùc thoâng tin caàn coù ñeå tính NPV. Ñeå tính ñöôïc chæ tieâu hieän giaù lôïi ích roøng chuùng ta caàn phaûi coù nhöõng soá lieäu vaø thoâng tin sau ñaây: - Doøng ngaân löu roøng (NCF:Net cashflow): (B0 –C0), (B1 –C1), (B2 –C2), ..,(Bn –Cn). - Thôøi ñieåm quy chieáu. (thöôøng thôøi ñieåm quy chieáu laø naêm 0, naêm ñang xem xeùt tính khaû thi cuûa döï aùn). - Suaát chieát khaáu hay coøn goïi laø suaát sinh lôïi toái thieåu yeâu caàu hay chi phí söû duïng voán . Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 50 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)
Caùc quy taéc löïa choïn döï aùn theo tieâu chuaån NPV. Quy taéc 1: Chæ chaáp nhaän nhöõng döï aùn toát laø nhöõng döï aùn laøm cho cuûa caûi xaõ hoäi taêng leân töùc NPV cuûa döï aùn phaûi döông hoaëc toái thieåu laø baèng khoâng ( NPV≥ 0) vaø kieân quyeát loaïi boû nhöõng döï aùn xaáu laø nhöõng döï aùn laøm cho cuûa caûi xaõ hoäi giaûm ñi , töùc NPV cuûa döï aùn bò aâm (NPV< 0) . Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 51 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value) Toát8004D Xaáu (loaïi)-2001C Xaáu (loaïi)-4005B Toát5003A Ñaùnh giaùNPV (trieäu ñoàng) PV(C0) (tyû ñoàng) Döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 52 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)
Caùc quy taéc löïa choïn döï aùn theo tieâu chuaån NPV. Quy taéc 2: Neáu khaû naêng ngaân saùch coù giôùi haïn, caàn phaûi choïn moät toå hôïp caùc döï aùn coù NPV lôùn nhaát. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 53 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value) Ví duï: Moät ñiaï phöông coù soá voán ñaàu tö trong naêm laø 24 tyû ñoàng vaø ñöùng tröôùc 4 cô hoäi ñaàu tö ñöôïc toùm taét döôùi ñaây: 1,812D 212C 418B 0,86A NPVVoán ñaàu tö yeâu caàu Döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 54 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value)
Caùc quy taéc löïa choïn döï aùn theo tieâu chuaån NPV. Quy taéc 3: Ñoái vôùi caùc döï aùn coù tính chaát loaïi tröø nhau (khoâng phaûi do haïn cheá ngaân saùch) ta phaûi luoân luoân choïn döï aùn coù NPV cao nhaát. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 55 1. HIEÄN GIAÙ LÔÏI ÍCH ROØNG (NPV: Net Present Value) 1.2003C choïn1.4008B 6002A Ñaùnh giaù NPV (trieäu ñoàng) Hieän giaù voán ñaàu tö (tyû ñoàng) Döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 56 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return) Noäi suaát thu hoài voán, coøn goïi suaát sinh lôïi noäi taïi hay tyû suaát lôïi nhuaän noäi hoaøn laø suaát chieát khaáu laøm cho hieän giaù lôïi ích roøng cuûa döï aùn baèng khoâng. 0)1( )( 0 * * = + − ==>= ∑ = n t t tt r CBNPVrIRR Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 57 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)
Caùc thoâng tin caàn coù ñeå tính IRR. Ñeå tính chæ tieâu IRR chæ caàn coù moät thoâng tin duy nhaát laø doøng ngaân löu roøng NCF : (B0 –C0), (B1 –C1), (B2 –C2), ..,(Bn –Cn) hay vieát ngaén goïn: CF0, CF1, CF2,., CFn Vaø coâng thöùc tính IRR treân baûng tính EXCEL ñôn giaûn laø: =IRR(CF0:CFn). Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 58 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)
Quy taéc löïa choïn döï aùn theo tieâu chuaån IRR. IRR ≥ MARR : Döï aùn toát IRR < MARR : Döï aùn xaáu MARR (Minimum acceptable rate of return). Döï aùn toát : NPV ≥ 0  IRR ≥ MARR. Döï aùn xaáu : IRR < MARR  NPV < 0 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 59 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)
Nhöõng nhöôïc ñieåm cuûa tieâu chuaån IRR. 1. Moät döï aùn coù theå coù nhieàu IRR. IRR cuûa döï aùn coù hai nghieäm laø r1 = 0% vaø r2 = 100% -200300-100NCF 210Naêm Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 60 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)
Nhöõng nhöôïc ñieåm cuûa tieâu chuaån IRR. 2. Nhöõng döï aùn loaïi tröø nhau vaø coù quy moâ khaùc nhau . IRR(A) > IRR(B) ≠> NPV(A) > NPV(B). 90,920%1200-1000B 10,922%122-100A NPV@10%IRR10Döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 61 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)
Nhöõng nhöôïc ñieåm cuûa tieâu chuaån IRR. 3. Nhöõng döï aùn loaïi tröø nhau vaø coù thôøi ñieåm höõu duïng khaùc nhau . IRR(A) > IRR(B) ≠> NPV(A) > NPV(B). 93,710%16070000-1000B 37,0412%1120-1000A NPV@8%IRR543210 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 62 2. NOÄI SUAÁT THU HOÀI VOÁN (IRR: Internal Rate of Return)
Nhöõng nhöôïc ñieåm cuûa tieâu chuaån IRR. 4. Nhöõng döï aùn loaïi tröø nhau vaø coù thôøi ñieåm ñaàu tö khaùc nhau . 62,1020%1200-1000B 90,9120%1200-1000A NPV@8%IRR543210 Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 63 Caùc chæ tieâu ñaùnh giaù döï aùn ñaàu tö: Moät öùng duïng IRR • Ñoïc baùo, thaáy cuoäc ñaáu thaàu traùi phieáu chính phuû thaát baïi, töùc ngöôøi mua laø caùc ngaân haøng ñaàu tö vaø ngöôøi baùn, ñaïi dieän laø Boä Taøi chính khoâng gaëp nhau. • Boä Taøi chính keâu giaù 92.000 ñoàng, caùc ngaân haøng traû giaù (cao nhaát) chæ laø 85.000 ñoàng. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 64 Caùc chæ tieâu ñaùnh giaù döï aùn ñaàu tö: Moät öùng duïng IRR Traùi phieáu coù meänh giaù 100.000 ñoàng, laõi suaát traùi phieáu 8% naêm, coå töùc traû ñeàu haèng naêm: 8000 ñoàng, naêm cuoái cuøng traû laõi vaø voán goác: 108.000 ñoàng, thôøi gian ñaùo haïn 5 naêm. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 65 Caùc chæ tieâu ñaùnh giaù döï aùn ñaàu tö: Moät öùng duïng IRR Taát nhieân Boä Taøi chính laø ngöôøi ñi vay neân muoán laõi suaát thaáp vaø caùc ngaân haøng, laø ngöôøi cho vay neân muoán laõi suaát cao. Nhöng caùc laõi suaát ñoù laø bao nhieâu? Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 66 Caùc chæ tieâu ñaùnh giaù döï aùn ñaàu tö: Moät öùng duïng IRR Boä Taøi chính muoán laõi suaát laø 10% neân goïi giaù baùn 92.000 ñoàng. Naêm 0 1 2 3 4 5 NCF (92,000) 8,000 8,000 8,000 8,000 108,000 IRR 10% Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 67 Caùc chæ tieâu ñaùnh giaù döï aùn ñaàu tö: Moät öùng duïng IRR Caùc ngaân haøng muoán laõi suaát laø 12% neân traû giaù 85.000 ñoàng. Naêm 0 1 2 3 4 5 NCF (85,000) 8,000 8,000 8,000 8,000 108,000 IRR 12% Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 68 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (2) 1. CAÙC PHÖÔNG AÙN THÖÏC HIEÄN
Phöông aùn 1: Coâng ty xaây döïng hoaøn chænh Chung cö vaø khai thaùc kinh doanh.
Phöông aùn 2: Coâng ty thoûa thuaän chuyeån nhöôïng döï aùn sau khi hoaøn thaønh côû baûn coâng taùc chuaån bò ñaàu tö nhö: ñeàn buø thu hoài ñaát, xaây döïng cô sôû haï taàng khu vöïc quanh chung cö, thieát keá cô sôû. Sau ñoù thoûa thuaän chuyeån nhöôïng döï aùn cho ñôn vò khaùc tröïc tieáp laøm chuû ñaàu tö caùc böôùc coøn laïi cuûa döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 69 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (3) 2. SO SÁNH THAM SỐ KỸ THUẬT CỦA CÁC PHƯƠNG ÁN 3. CHI PHÍ ðẦU TƯ – CƠ CẤU VỐN ðẦU TƯ 4. ðÁNH GIÁ, THẨM ðỊNH HIỆU QUẢ DỰ ÁN Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 70 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (4) 4.1. ðÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø keát quaû thu thaäp döõ lieäu khaûo saùt veà thò tröôøng ñòa oác taïi Thaønh phoá Hoà Chí Minh, caùc döï aùn chung cö laân caän ( xem baûng 2 ) chæ ñeà caäp ñeán caàu veà nhaø ôû chung cö maø thoâi, noù khoâng phaûi laø löôïng caàu vì vaäy döõ lieäu noùi treân khoâng khaúng ñònh moïi caên hoä chung cö ñöôïc xaây döïng luùc naøy ñeàu coù theå baùn heát. Khaû naêng baùn heát chung cö phuï thuoäc raát nhieàu vaøo möùc saún loøng chi traû cuûa loaïi khaùch haøng maø chung cö ...................ñaõ choïn ñeå cung caáp saûn phaåm. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 71 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (5) 4.1. ðÁNH GIÁ THỊ TRƯỜNG Töø caùc ñaùnh giaù cung caàu ôû treân, saûn phaåm cuûa chung cö ................... neân laø caên hoä chung cö trung bình phuïc vuï CB, CNV taïi TP.HCM. Loaïi saûn phaån naøy ñoøi hoûi phaûi coù ñaëc ñieåm ñaùp öùng caùc yeâu caàu sau: Ñaùp öùng nhu caàu soá ñoâng ( hôn 80.000 caên hoä taïi TP. hieän nay ) Vò trí thuaän lôïi laøm vieäc, sinh hoaït (khoâng quaù trung taâm 10km) Giaù trò 1 caên hoä khoâng vöôït quaù 500 trieäu ñoàng / caên, khaû thi nhaát laø töø 300 – 450 trieäu ñoàng Ñöôïc hoå trôï chöông trình laõi suaát öu ñaõi cuûa Quyõ phaùt trieån nhaø & traû goùp töø 10-20 naêm, hoå trôï toái ña 70% giaù trò caên hoä Thieát keá phuø hôïp sinh hoaït cuûa ngöôøi Vieät Quy hoaïch khu ñoâ thò hoaù cao, cô sôû haï taàng ñaày ñuû Tieán ñoä thi coâng ñaûm baûo Chaát löôïng coâng trình ñaït Coù cheá ñoä baûo hieåm, dòch vuï haäu maõi toát sau khi baøn giao Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 72 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (6) 4.2. ðÁNH GIÁ KỸ THUẬT Caên cöù vaøo caùc baûn veõ kieán truùc ñöôïc cung caáp, toå nghieân cöùu coù nhaän xeùt nhö sau: Khaù nhieàu caên hoä chung cö coù maët baèng chöa hôïp lyù: Caùc phoøng giaët khoâng coù, beáp khoâng thoâng thoaùng, vò trí moät soá veä sinh khoâng hôïp lyù (muoán ñi veä sinh phaûi ñi ngang phoøng khaùch), nhieàu phoøng nguû khoâng ñaûm baûo ñieàu kieän “coù toái thieåu 2 maët giaùp khí trôøi töï nhieân”, caàu thang khoâng coù maët naøo giaùp vôùi khoâng gian töï nhieân xung quanh (Trong phoøng chaùy chöõa chaùy toái kî vaán ñeà naøy). Heä soá kinh doanh = 60% laø quaù thaáp, vì vaäy seõ daãn ñeán giaù baùn 1m2 caên hoä seõ cao, luùc naøy maõi löïc seõ giaûm ñi. ÔÛ caùc thieát keá toát (do caùc coâng ty thieát keá nöôùc ngoaøi thöïc hieän), heä soá kinh doanh cuûa moät chung cö coù theå ñaït ñeán 80%. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 73 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (7) 4.2. ðÁNH GIÁ KỸ THUẬT Caên cöù vaøo caùc baûn veõ kieán truùc ñöôïc cung caáp, toå nghieân cöùu coù nhaän xeùt nhö sau: Soá löôïng caùc caên hoä coù dieän tích nhoû hôn 60m2 laø khoâng coù. Trong khi thöïc teá kinh doanh taïi caùc chung cö laân caän (Phuù Thoï Hoaø, Kim Hong, Rubyland, Khang Phuù, Baøu caùt II, ) ñaõ chöùng minh caùc caên hoä coù dieän tích nhoû hôn hoaëc baèng 60m2 (vôùi giaù baùn döôùi 450 trieäu ñoàng/ caên hoä ) ñeàu ñöôïc baùn heát tröôùc khi xaây döïng xong. Do ñoù, cô caáu saûn phaåm cuûa chung cö ...................laø chöa phuø hôïp vôùi sôû thích khaùch haøng mua chung cö loaïi trung bình Coù cheá ñoä baûo hieåm, dòch vuï haäu maõi toát sau khi baøn giao Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 74 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (8) 4.3. ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
Giaû ñònh veà thò tröôøng: Tyû leä laïm phaùt laø coá ñònh trong thôøi gian thöïc hieän döï aùn = 10%/naêm. Nhu caàu veà nhaø chung cö laø oån ñònh trong thôøi gian thöïc hieän döï aùn. Khoâng phaùt sinh chung cö cuûa ñoái thuû caïnh tranh vôùi caùc ñaëc ñieåm töông tö chung cö ...................trong thôøi gian thöïc hieän döï aùn, trong khu vöïc laân caän döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 75 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (9) 4.3. ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
Tính khaû thi cuûa döï aùn veà taøi chính  Tyû suaát lôïi nhuaän/voán ñaàu tö thöïc boû ra khaù cao (=7,23) chöùng toû döï aùn naøy raát hieäu quaû veà taøi chính.  Ñieàu naøy laø deã hieåu bôûi vì döï aùn ñöôïc thaåm ñònh döïa treân giaû ñònh “Ñôn vò thi coâng ñoàng yù öùng voán 20% ñeå thi coâng”, do ñoù chuû ñaàu tö thöïc teá boû ra ít hôn so vôùi tröôøng hôïp ñôn vò thi coâng khoâng coù öùng voán.  Theâm vaøo ñoù döï aùn chæ phaûi chi ra moät khoaûn ñeàn buø raát thaáp (ñaõ ñeàn buø xong trong naêm 2001) neân daãn ñeán keát quaû tyû suaát lôïi nhuaän treân voán ñaàu tö thöïc boû ra laø raát cao. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 76 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (10) 4.3. ðÁNH GIÁ HIỆU QUẢ TÀI CHÍNH
Tính khaû thi cuûa döï aùn veà taøi chính  Ngoaøi ra, tyû suaát lôïi nhuaän cao coøn laø do keá hoaïch baùn haøng döï kieán seõ thu tieàn moät phaàn trong thôøi gian xaây döïng vaø soá löôïng khaùch haøng ñuùng 100% theo tieán ñoä döï kieán.  Cho neân, ñaûm baûo tieán ñoä baùn haøng theo ñuùng nhö keá hoaïch ñaõ döï truø laø moät nhaân toá quan troïng ñeå ñaûm baûo hieäu quaû taøi chính cuûa döï aùn.  Hieäu quaû taøi chính trong tröôøng hôïp baùn haøng khoâng ñuùng nhö tieán ñoä ñaõ döï kieán seõ ñöôïc phaân tích ôû phaàn phaân tích ruûi ro Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 77 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (11) 4.3. ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH
Caùc bieán ruûi ro :
Döï aùn chung cö ...................coù theå gaëp ruûi ro khi caùc bieán sau ñaây thay ñoåi. 100%Xaùc suaát xaûy ra baùn haøng ñuùng nhö döï kieán6 50% treân giaù trò ñaátTyû leä vay voán treân toång voán ñaàu tö (D%)5 3Thôøi gian vay (naêm)4 13%/naêmLaõi suaát vay ngaân haøng3 15% giaù mua caên hoäTyû leä thanh toaùn ñôït 1 cuûa khaùch haøng2 3.600.000 ñoàng/m2Ñôn giaù 1m2 saøn xaây döïng1 Giaù trò bieán ruûi ro khi phaân tích taát ñònh Bieán ruûi roSTT Trong ñoù: Nhoùm thaåm ñònh taäp trung vaøo phaân tích ba bieán soá döôùi ñaây. Ñoù laø nhöõng bieán soá taùc ñoäng raát maïnh ñeán caùc chæ tieâu taøi chính döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 78 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (12) 4.3. ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH  Xaùc suaát xaûy ra baùn haøng ñuùng nhö döï kieán laø bieán soá coù aûnh höôûng maïnh nhaát ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn, nhaát laø trong ñieàu kieän thò tröøông ñòa oác ñang ñoùng baêng nhö hieän nay.  Ñôn giaù 1m2 saøn xaây döïng cuõng laø bieán soá coù aûnh höôûng raát maïnh ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn. Caên cöù döï aùn ñaõ ñöôïc pheâ duyeät, nhoùm thaåm tra döï aùn nhaän xeùt nhö sau: Caùc nhaø thaàu XD Vieät nam hieän nay cuõng khoâng maïnh veà voán, vì vaäy vôùi ñieàu kieän raøng buoäc hoï phaûi öùng tröôùc 20% voán thi coâng aét haún seõ daãn ñeán caùc nhaø thaàu xaây döïng seõ chaøo giaù thaàu cho phaàn xaây laép cao hôn möùc bình thöôøng do hoï phaûi traû laõi vay cho khoaûn tieàn maø ................... traû chaäm  Tyû leä vay voán cuõng laø bieán ruûi ro coù aûnh höôûng maïnh ñeán hieäu quaû taøi chính döï aùn Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 79 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (13) 4.3. ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Caên cöù vaøo baûng “DANH MUÏC CAÙC BIEÁN RUÛI RO TAÙC ÑOÄNG HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN “, nhoùm thaåm tra nhaän ñònh nhö sau:
Taát caû caùc chæ tieâu taøi chaùnh döï aùn ñeàu giaûm raát maïnh khi xaùc suaát baùn haøng thaáp hôn döï kieán. Döï aùn seõ khoâng coù hieäu quaû taøi chính khi soá löôïng caên hoä thöïc teá baùn ra nhoû hôn 70% so vôùi döï kieán. Vì vaäy Coâng ty ................... caàn phaûi coù caùc chieán löôïc tieáp thi, chieán löôïc baùn haøng hôïp lyù vaø höõu hieäu ñeå ñaûm baûo soá löôïng caên hoä baùn ra toái thieåu = 70% döï kieán 0.20.30.30.60.8Tyû suaát lôïi nhuaän/toång voánñaàu tö ban ñaàu 1.73.13.25.97.2Tyû suaát lôïi nhuaän/voán ñaàu töthöïc chi 2%5%5%9%10%IRR (lôïi nhuaän) (20,157)(6,323)7,41720,91334,410NPV (lôïi nhuaän) 60%70%80%90%100% Xaùc suaát baùn haøng ñuùng theo kyø voïng Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 80 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (14) 4.3. ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH Caên cöù vaøo baûng “DANH MUÏC CAÙC BIEÁN RUÛI RO TAÙC ÑOÄNG HIEÄU QUAÛ TAØI CHÍNH DÖÏ AÙN “, nhoùm thaåm tra nhaän ñònh nhö sau:
Taát caû caùc chæ tieâu taøi chaùnh döï aùn ñeàu taêng maïnh khi HEÄ SOÁ KINH DOANH gia taêng. Do ñoù, neáu coù theå ñöôïc neân ñieàu chænh thieát keá ñeå ñaït ñöôïc heä soá kinh doanh =70% 6.35.54.73.93.1Tyû suaát lôïi nhuaän/toångvoán ñaàu tö ban ñaàu 11.810.79.68.57.2Tyû suaát lôïi nhuaän/voánñaàu tö thöïc chi 79,57068,58657,47846,42234,410NPV (lôïi nhuaän) 15%14%13%12%10%IRR (lôïi nhuaän) 80%75%70%65%60% Heä soá kinh doanh=Toång Scaên hoä / Toång S saøn XD Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 81 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (15) 4.3. ðÁNH GIÁ RỦI RO TÀI CHÍNH
Vôùi taùc ñoäng ñoàng thôøi cuûa “TYÛ LEÄ BAÙN HAØNG SO VÔÙI DÖÏ KIEÁN BAN ÑAÀU (%)” vaø “CHI PHÍ 1m2 SAØN XAÂY DÖÏNG”, caàn chuù yù ñeán caùc giôùi haïn sau:  Khi “Chi phí 1m2 saøn xaây döïng” < 3.900.000 ñoàng/m2, thì toái thieåu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ≥ 80% thì döï aùn ñaït hieäu quaû veà maët taøi chính.
Khi “Chi phí 1m2 saøn xaây döïng” ≥ 3.900.000 ñoàng/m2, thì toái thieåu Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàu ≥ 90% thì döï aùn môùi coù hieäu quaû veà maët taøi chính (30,140)(16,306)(2,472)11,20924,7054,000,000 (27,645)(13,810)2413,63527,1323,900,000 (25,149)(11,314)2,52016,06129,5583,800,000 (22,653)(8,819)4,99118,48731,9843,700,000 (20,157)(6,323)7,41720,91334,4103,600,000 60%70%80%90%100% Tyû leä baùn haøng so vôùi döï kieán ban ñaàuChi phí 1m2 saøn xaây döïng (trieäu ñoàng/m2) Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 82 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (16) 4.4. KẾT LUẬN  Döï aùn chung cö ...................laø khaû thi vaø coù hieäu quaû taøi chính khi soá löôïng caên hoä chung cö baùn ra ñuùng nhö döï kieán ban ñaàu cuûa tieán ñoä baùn haøng (töông öùng vôùi xaùc suaát baùn haøng laø 100%). Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 83 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (17) 4.4. KẾT LUẬN
Ñeå ñaûm baûo kinh doanh thuaän lôïi, neáu coù theå ñöôïc neân ñieàu chænh cô caáu saûn phaåm chung cö theo höôùng gia taêng soá caên hoä coù dieän tích < 60m2 vaø giaûm soá caên hoä coù dieän tích 70m2, 80m2, 90m2. Trong cô caáu saûn phaåm chung cö ...................khoâng neân coù caùc caên hoä vôùi dieän tích quaù lôùn (S>120m2) giaù baùn cao (xaáp xæ 01tyû ñoàng). Ñieàu naøy raát deã lyù giaûi neáu chuù yù ñeán taâm lyù ngöôøi tieâu duøng. Chung cö ...................laø chung cö phuïc vuï cho ngöôøi coù thu nhaäp trung bình, toaï laïc taïi moät nôi maø caûnh quan khoâng ñeïp, thaäm chí hôi luoäm thuoäm, giao thoâng chöa thuaän tieän laém, bò ngaäp do trieàu cöôøng. Vì vaäy nhöõng ñoái töôïng coù thu nhaäp xaáp xæ 1tyû seõ khoâng muoán vaøo soáng ôû nhöõng chung cö nhö theá. Hoï seõ mua moät caên hoä cuûa Phuù Myõ Höng ñeå höôûng ñöôïc caùc tieän ích veà giao thoâng, veà caûnh quan, veà moâi tröôøng, Khoâng phaûi ngaãu nhieân maø moät vaøi nhaø kinh doanh noåi tieáng ñaõ phaùt bieåu: “Nhaø kinh doanh gioûi laø nhaø kinh doanh baùn ra thò tröøông nhöõng saûn phaåm phuø hôïp vôùi ngöôøi tieâu duøng, chöù khoâng phaûi baùn ra nhöõng saûn phaåm theo suy nghó chuû quan cuûa hoï. Saûn phaåm phuø hôïp vôùi ngöôøi tieâu duøng laø nhöõng saûn phaåm coù ñaëc ñieåm phuø hôïp vôùi taâm lyù ñoái töôïng khaùch haøng, giaù baùn phuø hôïp vôùi tuùi tieàn cuûa hoï, ” Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 84 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (18) 4.4. KẾT LUẬN
Hieäu quaû taøi chaùnh döï aùn giaûm maïnh khi soá löôïng caên hoä baùn ñöôïc nhoû hôn so vôùi keá hoaïch baùn ñaõ döï kieán. Vì vaäy, chuùng ta caàn phaûi xaây döïng ñoäi nguõ baùn haøng chuyeân nghieäp, bieát caùch loâi keùo khaùch haøng, bieát toå chöùc caùc chieán dòch tieáp thò ñeå quaûng baù saûn phaåm ñeán caùc khaùch haøng tieàm naêng. Neân hay chaêng chuùng ta neân thueâ caùc coâng ty chuyeân nghieäp veà quaûn lyù ñòa oác cuûa nöôùc ngoaøi nhö CBRE, Duffil Watt, Meinhardt, ñeå thöïc hieän vieäc baùn haøng giuùp chuùng ta. Xin ñöøng nghó raèng chi phí thueâ caùc coâng ty nhö vaäy laù quaù ñaét ñoû (0,85% doanh thu baùn haøng), thaät ra chuùng ta ñang söû duïng uy tín cuûa nhöõng coâng ty ñoù ñeå taïo moái an taâm nôi khaùch haøng vaø taän duïng quan heä roäng raõi cuûa hoï ñeå ñaûm baûo tyû leä baùn haøng ñuùng nhö kyø voïng cuûa chuùng ta. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 85 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (19) 4.4. KẾT LUẬN
Veà maët coâng naêng söû duïng thieát keá chung cö ...................laø chöa phuø hôïp vôùi taâm lyù ngöôøi tieâu duøng hieän nay. Neáu so saùnh vôùi Rubyland, Khang Phuù, Phuù Thoï Hoøa, thì thì thieát keá cuûa chuùng ta laø keùm. Vì vaäy neáu coù theå neân ñieàu chænh thieát keá ñeå ñaûm baûo caùc tieän ích toái thieåu nhö: moïi phoøng nguû ñeàu coù hai maët tieáp giaùp vôùi khí trôøi, beáp phaûi thoâng vôùi khí trôøi, phaûi coù khoâng gian cho giaët vaø phôi ñöôïc che kín ñaùo, veä sinh caàn taùch ñoâi: taém rieâng vaø veä sinh rieâng. Trong töông lai neân caân nhaéc vieäc thueâ thieát keá nöôùc ngoaøi ñeå thöïc hieän thieát keá caùc döï aùn chung cö khaùc bôûi vì nhöõng thieát keá hay hieän nay (Kim Hong, Rubyland, Khang Phuù, Bourbon- Ñaàm Sen, ) ñeàu ñöôïc thöïc hieän bôûi caùc coâng ty thieát keá nöôùc ngoaøi. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 86 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (20) 4.4. KẾT LUẬN
Teân goïi döï aùn nhö hieän nay laø quaù daøi doøng, seõ raát khoù nhôù vôùi khaùch haøng vì vaäy caàn phaûi mau choùng tìm cho döï aùn moät teân goïi ngaén goïn, ñôn giaûn, deã nhôù, coù yù nghóa, khoâng nhaát thieát teân goïi döï aùn phaûi luoân gaén vôùi ñòa danh hay teân ñöôøng. Chuùng toâi coù theå gôïi yù moät vaøi teân nhö sau: chung cö AN TAÂM, PHAÙT TAØI, MINH ÑAÏT,
Döï aùn cuõng caàn coù moät caâu slogan ñeå phuïc vuï quaûng caùo vaø laø ñieåm nhaán ñeå taïo aán töôïng maïnh nôi ngöôøi tieâu duøng, ví duï nhö: “Chung cö AN TAÂM, nôi ñònh cö daønh cho coâng nhaân vieân thaønh ñaït”, hoaëc “Haõy an taâm vôùi chaát löôïng cuûa Chung cö AN TAÂM”. Biên soạn và giảng: TS. Lưu Trường Văn 87 VÍ DỤ VỀ BÁO CÁO THẨM ðỊNH DỰ ÁN BðS VỐN TƯ NHÂN (21) 4.4. KẾT LUẬN
Qua phaân tích, nhoùm thaåm tra chöa tìm ra ñöôïc “öu ñieåm noåi troäi” cuûa döï aùn. Ñieàu naøy ñoàng nghóa vôùi döï aùn cuûa chuùng ta khoâng coù “lôïi theá caïnh tranh”. Ñaây laø moät moái nguy tieàm naêng, bôûi vì döï aùn chung cö ................... seõ khoâng coù gì khaùc bieät so vôùi haøng loaït caùc döï aùn chung cö laân caän, vaø khi ñoù seõ raát khoù baùn. Neân hay chaêng ñònh daïng “öu ñieåm noåi troäi” cuûa chung cö ................... baèng phöông thöùc baùn haøng phuø hôïp vôùi tuùi tieàn vaø khaû naêng tieát kieäm haøng thaùng cuûa ñoái töôïng khaùch haøng maø ta ñaõ choïn. Muoán vaäy, ngay töø baây giôø, caùc Phoøng/Ban cuûa coâng ty caàn phaûi thöïc hieän caùc buoåi tieáp xuùc vôùi nhöõng ngaân haøng thöông maïi ñeå giôùi thieäu döï aùn vaø baøn baïc keá hoaïch lieân keát. Ngaân haøng tröïc tieáp thaåm ñònh khaû naêng taøi chính cuûa khaùch haøng. Coâng ty seõ laø caàu noái giôùi thieäu khaùch haøng ñeán vôùi ngaân haøng 88 CÁM ƠN CÁC ANH CHỊ ðà LẮNG NGHE