Bài giảng môn Kế toán - Quy trình định giá một căn nhà để bán

Đề bài: Quy trình định giá một căn nhà để bán Nhiệm vụ định giá bất động sản: Đặc điểm của bất động sản: Bất động sản chúng ta định giá là một căn nhà ở, có đặc điểm sau: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AD 333064 Có giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà . Vị trí : Ô đất số 20 – lô 10 – Khu ĐTM Trung Yên – Phường Trung Hòa – Quận Cầu Giấy – Thành phố Hà Nội. Diện tích: 42 m2 Xây dựng năm: 2005 Bảo dưỡng sửa chữa: chưa có sửa chữa nào ảnh hưởng lớn đến thiết kế và mục đích sử dụng của căn nhà. Kiến trúc: với mục đích để ở, căn nhà được thiết kế theo phong cách hiện đại, cách thiết kế nhằm đưa ánh sáng và không khí chan hòa vào nhà. Trang thiết bị: các trang thiết bị gắn liền với nhà đều hiện đại và được lựa chọn kỹ càng trước khi đưa vào sử dụng. Cấu trúc: Nhà gồm 4 tầng và 1 tầng thượng. Mục đích định giá: Khách hàng yêu cầu định giá căn nhà này để bán. Yêu cầu của khách hàng: Khách hàng bán nhà và các trang thiết bị gắn vào tường như : máy điều hòa, bình nóng lạnh, vòi massage, bồn tắm,... Khách hàng bán cả bộ bàn ghế phòng khách, bộ bàn ăn ( nếu người mua có nhu cầu), vì nó hợp với thiết kế của căn nhà, giá bán này đã được trừ đi hao mòn tài sản. Những điều kiện hạn chế và ràng buộc trong xác định đối tượng định giá: Khách hàng phải cung cấp các thông tin về căn nhà cho người định giá. Thông tin cung cấp của khách hàng là chính xác, chúng tôi không làm nhiệm vụ kiểm tra lại các thông tin đó, khách hàng phải chịu trách nhiệm về các thông tin mà mình đưa ra. Chúng tôi không nghiên cứu quyền khai thác trong lòng đất và không phận của bất động sản. Thời điểm định giá: Định giá căn nhà này cho ngày Thời điểm ký kết hợp đồng: Thời điểm báo cáo: Xác định nguồn dữ liệu cần thiết cho định giá: Thông tin tự thu thập Tổng cục thống kê Sách, báo, tạp chí liên quan Xác định cơ sở giá trị của bất động sản: Nhà ở này có đủ giấy tờ về quyền sở hữu và quyền sử dụng, do đó nó được phép tham gia thị trường, và cơ sở giá trị của bất động sản này là giá trị thị trường. Vì vậy chúng tôi dựa trên phương pháp so sánh để định giá bất động sản này. Lập kế hoạch định giá: Kế hoạch định giá bao gồm các công việc và thời gian hoàn thành công việc như sau : CV Tên công việc Thời gian CV trước A Khảo sát hiện trường 1 ngày - B Thu thập thông tin chung 1 ngày A C Thu thập TT về BĐS mục tiêu 1 ngày A D Thu thập thông tin về các BĐS so sánh 2 ngày A E Phân tích thông tin 2 ngày B,C,D F Lựa chọn phương pháp và định giá BĐS 2 ngày E G Lập hồ sơ và chứng thư dịnh giá 1 ngày F Sơ đồ Gantt: 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Khảo sát hiện trường và thu thập thông tin bất động sản: Khảo sát hiện trường: Vị trí bất động sản: Địa chỉ: Số nhà 20, lô 10B, khu đô thị mới Trung Yên, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội. Đường vào nhà rộng 6m, đường bê tông, sạch sẽ, ô tô có thể đậu trước cửa, có vỉa hè. Thẳng cửa nhà là một sân chơi, rộng 1000 m2 Cách bãi đậu xe Trung Yên 300m Cách chợ Trung Hòa 500m Gần siêu thị Big C, mất khoảng 5 phút đi bằng xe máy. Dân cư xung quanh đều là công chức nhà nước, và là những người trong quân đội nên đời sống khu vực văn minh. Chi tiết bên ngoài căn nhà: Nhà thuộc kiểu nhà chia lô, kiến trúc nhà ống, bên ngoài 4 tầng, có lan can tầng 2 và 3, các lan can nhỏ, rộng 1m2. Các đường dây điện, dây cáp đều là đường dây ngầm, không có dây điện loằng ngoằng, có đường viễn thông, internet, nhưng hạn chế là khu vực này chỉ được lắp internet của VNPT. Diện tích đất xây dựng: 3,5 (m) x 12 (m) = 42 (m2) Diện tích xây dựng: 4 x 42 + 2 x 1+ 3,5 x 6 = 191 (m2) Cửa vào nhà là cửa sắt, mở rộng ra ngoài, bên trong là cửa gỗ, mùa hè có thể mở cửa gỗ, đóng cửa sắt, rất an toàn và rất thoáng mát. Ngay cửa vào là một khoảng để xe máy, diện tích 5 m2, trong nhà được thiết kế xây cao lên khoảng 0,8 m. Chi tiết bên trong căn nhà: Nhà sử dụng để ở, đèn điện đầy đủ, các kiểu đèn lạ mắt, vừa để trang trí, vừa đủ sáng, và vừa tiết kiệm điện. Bao gồm 4 tầng và một tầng thượng. Nhà xây dựng và đưa vào sử dụng từ năm 2006 ,nhưng trông vẫn rất mới và sạch sẽ, tường màu trắng, gạch hoa văn màu sáng cách thiết kế rất hiện đại và sáng sủa. Phòng khách và bếp thông thoáng với nhau. Bếp ga điện gồm 3 bếp nhỏ. Công trình phụ tầng 1 bé, có bình nóng lạnh nhỏ (dùng để lấy nước nóng để rửa tay và rửa bát vào mùa đông). Gầm cầu thang được trang trí đẹp, để nuôi cá, có thể trồng những cây hoa nhỏ hoặc trang trí hoa giả xung quanh. Đứng ở chân cầu thang nhìn lên trên, là giếng trời, bên trên làm bằng kính chịu lực, rất thích hợp với kiểu nhà ống, vì ban ngày có thể có ánh sáng tự nhiên tràn vào nhà. Cầu thang và thành cầu thang làm bằng gỗ lim, bóng và mịn, bên dưới thành là kính chịu lực, trông rất hiện đại, an toàn và tiện cho việc dọn dẹp hàng ngày. Tầng 2, 3, 4 dùng để nghỉ ngơi. Mỗi tầng xây theo một phong cách riêng, và mỗi tầng chỉ có một phòng chính và một công trình phụ. Diện tích sử dụng tầng 2 là: 32,5 m2, trong đó: + Phòng ngủ chiếm 17,5 m2, trong phòng ngủ có điều hòa 2 chiều 12000 BTU, sản xuất tại Nhật Bản, cửa sổ bao gồm cửa kính bên ngoài và cửa chớp bằng gỗ bên trong, thoáng và mát, lan can nhỏ 1m2. + Công trình phụ chiếm 5 m2, có vòi tắm massage, có bình nóng lạnh to và các phần cần thiết cho công trình phụ. Có khoảng nhỏ thông lên tầng thượng để lấy không khí vào nhà. + Diện tích còn lại là khoảng trống gần cầu thang (chiếu nghỉ), có thể bày biện, trang trí, kê một giá sách, tạp chí, hoặc bày một bộ bàn ghế để nghỉ ngơi, thư giãn ở đây. Diện tích sử dụng tầng 3 là: 32,5 m2, trong đó: + Phòng ngủ chiếm 14 m2, cửa sổ bao gồm cửa kính bên ngoài và cửa chớp bằng gỗ bên trong, thoáng và mát, lan can nhỏ 1m2. + Công trình phụ chiếm 7,5 m2, có bồn tắm đơn người lớn, có bình nóng lạnh to, và các phần cần thiết cho công trình phụ. Có khoảng nhỏ thông lên tầng thượng để lấy không khí vào nhà. + Phần diện tích còn lại bao gồm cả chiếu nghỉ. Diện tích sử dụng tầng 4 là: 32,5 m2, trong đó: + Phòng ngủ chiếm 22,75 m2, không có lan can, nhưng có cửa kính to bên ngoài, bên trong là cửa chớp kéo, rất tiện lợi và an toàn. + Công trình phụ chiếm 2,25 m2, có bình nóng lạnh nhỏ. Diện tích sử dụng tầng thượng là: 21 m2 , trong đó: + Diện tích phòng thờ là: 14 m2 + Diện tích sân giặt là: 7 m2, có một khoảng nhỏ thông với các tầng vệ sinh bên dưới nhưng được thiết kế rất an toàn. Ảnh minh họa Nhìn tổng thể: Đường vào nhà: Cửa nhà: Sân chơi trước cửa : Tầng 1 : Phòng khách: Bếp và bàn ăn: Gầm cầu thang: Giếng trời: Tầng 2 : Tầng 3 : Tầng 4 : Tầng thượng : Thu thập thông tin: Thông tin chung: Từ năm 2007, khi Việt Nam gia nhập tổ chức Thương mại Thế giới WTO, Việt Nam trở thành một điểm đàu tư lý tưởng, đặc biệt trong lĩnh vực kinh doanh bất động sản. Đầu năm 2008, kinh tế Mỹ bắt đầu suy thoái, ảnh hưởng rất lớn đến kinh tế một số nước phát triển trên thế giới, và một nước đang phát triển như Việt Nam cũng bị ảnh hưởng, tuy nhiên ảnh hưởng không nhiều. Chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà ở tại Việt Nam ra đời, dẫn đến số lượng giao dich bất động sản với người nước ngoài tăng lên nhanh chóng. Thủ đô Hà Nội sẽ được mở rộng gấp 3, nhưng đề án mở rộng thủ đô về hướng nào mặc dù chưa được Chính phủ phê duyệt, thế nhưng bây giờ giá bất động sản xung quanh Hà Nội cũng đang tăng nhanh chóng, tạo nên cơn sốt bất động sản. Thị trường chứng khoán suy giảm, nhà đầu tư rút vốn và lấy số vốn đó đầu tư vào thị trường bất động sản, làm cơn sốt càng tăng nhanh. Việt Nam hiện đang là một trong những nước có dân số tăng nhanh, dẫn đến nhu cầu về nhà ở cũng tăng nhanh, nhưng cung thực sự vẫn chưa đủ đáp ứng cầu. Không những vậy, từ đầu năm 2008, lạm phát cũng tăng nhanh, giá cả nguyên vật liệu tăng lên nhanh chóng, vì vậy rất khó khăn trong việc xây dựng mới, xu hướng của người dân là tìm mua nhà ở hợp với kinh tế và sở thích của mình nhiều hơn là xây dựng nhà mới. Nhà nước đã, đang, và sẽ có các chính sách làm giảm cơn sốt quá nhanh của thị trường bất động sản, ví dụ: các ngân hàng ngừng việc cho vay để kinh doanh bất động sản, đánh thuế lũy tiến vào doanh nghiệp, Và sau đây là các con số cụ thể thể hiện cho kinh tế Việt Nam hiện nay: ( Các chỉ tiêu này chỉ xem xét trong ngành bất động sản, KD xây dựng) Chỉ tiêu Q1/2007 Năm 2007 Q1/2008 GDP thực tế (tỷ đồng) 10 376 43 509 - FDI ( nghìn USD) 145 000 - 660300 CPI ( 3/2008 so với) 120,61 108,01 - Lạm phát % ( so với cùng kỳ trước) - 11,5 15,67 Nguồn: Tổng cục thống kê Thông tin về bất động sản mục tiêu và các bất động sản so sánh: Căn nhà đang định giá được xây dựng và đưa vào sử dụng năm 2006, tổng chi phí xây dựng, thiết kế và trang thiết bị : 2699,000 triệu đồng. Trong thời gian gần đây, đã có một số giao dịch bất động sản tương tự bất động sản mục tiêu, các giao dịch đó có thông tin như sau: STT Yếu tố so sánh SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 1 Giá bán (triệu đồng) 3530 3700 5060 4240 4500 2 Diện tích xây dựng ( m2) 150 180 235 195 220 3 Diện tích đất sử dụng (m2) 35 40 60 48 50 4 Số lượng nhà vệ sinh 4 4 5 4 4 5 Số lượng phòng khách và bếp 1K+1B 1K+1B 1K+1B 1K+1B 1K+1B 6 Số lượng phòng ngủ 3 3 5 5 4 7 Thời gian bán ( trước đây ) 6T 8T 3T 2T 1T 8 Điều kiện bán TT TT TT Trả nợ Cho em 9 Các quyền lợi TQSH TQSH TQSH TQSH TQSH 10 Điều kiện thanh toán TT ngay Chậm 1T Chậm 3T TT ngay Chậm 6T 11 Vị trí ~ ~ ~ ~ ~ Phân tích thông tin về bất động sản: Qua khảo sát hiện trường bất động sản, ta thấy các thông tin mà khách hàng đưa ra tương đối chính xác. Trong các điều kiện kinh tế hiện nay, ta thấy nhu cầu về nhà ở là vẫn rất cần thiết nhưng do lạm phát tăng, giá cả nguyên vật liệu tăng nhanh, thời gian xây dựng lâu, nên xu hướng đông là mua những căn hộ xây sẵn nhưng đảm bảo chất lượng. không những vậy, do đất chật, người đông, dân cư trong thành phố có xu hướng chuyển dần ra sống trong các khu dô thị mới, văn minh, sạch sẽ, mà vẫn tiện cho giao thông và sinh hoạt. Thị trường bất động sản đang sốt cao, giá cả bất động sản vẫn tăng lên nhanh chóng, cầu về bất động sản cũng tăng nhưng cung chưa đủ để đáp ứng cầu. Động cơ bán nhà của khách hàng là để mua nhà mới, với các điều kiện tự nhiên của căn nhà, căn nhà này có thể sử dụng để ở, cho thuê để ở, kinh doanh hoặc làm văn phòng. Lựa chọn phương pháp định giá bất động sản: Chúng tôi định giá căn nhà này dựa vào phương pháp so sánh vì 2 lý do sau đây : Khách hàng yêu cầu định giá căn nhà để bán, do đó căn nhà phải được định giá trên cơ sở giá trị thị trường của bất động sản. Đặc điểm của bất động sản này là dạng nhà ở chia lô, là một trong những bất động sản phổ biến trên thị trường, nên rất dễ dàng tìm được những bất động sản tương tự để so sánh. Mặt khác, trên thị trường trong thời gian vừa qua cũng đã có những giao dịch bất động sản tương tự với bất động sản mục tiêu, và cùng nằm trong khu vực bất động sản mục tiêu, do đó sử dụng phương pháp so sánh có thể mang lại một kết quả chính xác cao nhất. Xác định giá bất động sản: Dựa vào phương pháp so sánh, ta định giá bất động sản mục tiêu như sau: Quá trình điều chỉnh: STT Yếu tố so sánh Bđsmt SS1 SS2 SS3 SS4 SS5 Giá bán (triệu đồng) 3530 3700 5060 4240 4500 1 CÁC ĐIỀU CHỈNH Các quyền đối với BĐS Giá điều chỉnh TQSH TQSH 3530 TQSH 3700 TQSH 5060 TQSH 4240 TQSH 4500 2 Điều kiện bán Mức điều chỉnh(triệu đồng) Giá điều chỉnh TT TT 0 3530 TT 0 3700 TT 0 5060 Trả nợ + 60 4300 Cho em + 200 4700 3 Điều kiện thanh toán Mức điều chỉnh (triệu đồng) Giá điều chỉnh TT ngay TT ngay 0 3530 Chậm 1T 0,2 % + 7,4 3707,4 Chậm 3T 0,4 % + 20,24 5080,24 TT ngay 0 4300 Chậm 6T 0,54% 24,3 4724,3 4 Vị trí Giá điều chỉnh ~ ~ 3530 ~ 3707,4 ~ 5080,24 ~ 4300 ~ 4724,3 5 Thời gian bán Mức điều chỉnh (triệu đồng) Giá điều chỉnh 6T 6% 211,8 3741,8 8T 7% 259,518 3966,918 3T 3% 152,407 5232,647 2T 1% 43 4343 1T 1% 47,243 4771,543 6 Diện tích xây dựng Mức điều chỉnh(3triệu / m2) (triệu đồng) Giá điều chỉnh 191 150 41 x 3 + 123 3864,8 180 11 x 3 + 33 3999,918 235 44 x 3 - 132 5100,647 195 4 x 3 - 12 4331 220 29 x 3 - 87 4684,543 7 Nhà vệ sinh Mức điều chỉnh(triệu đồng) (10 triệu/ 1 nhà) Giá điều chỉnh 3 4 - 10 3854,8 4 - 10 3989,918 5 - 20 5080,647 4 - 10 4321 4 -10 4674,543 8 Số phòng ngủ Mức điều chỉnh(triệu đồng) (15 triệu/ 1 phòng) Giá điều chỉnh 3 3 3854,8 3 3989,918 5 - 30 5050,647 5 -30 4291 4 -15 4659,543 9 Số bếp và phòng khách Giá điều chỉnh 1K+1B 1K+1B 3854,8 1K+1B 3989,918 1K+1B 5050,647 1K+1B 4291 1K+1B 4659,543 10 Giá điều chỉnh 1m2 đất SD 110,137 99,74795 84,17745 89,39583 93,19086 Tổng mức điều chỉnh 344,8 309,918 354,647 155 383,543 Hòa hợp cơ sở giá trị của các so sánh 3 4 2 5 1 Giá đơn vị một m2 của bất động sản mục tiêu: (110,137 x 3) + (99,74795 x 4) + (84,17745 x 2) + (89,39583 x 5) + (93,19086 x 1) 1 + 2 + 3 + 4 + 5 = 95,86184733 ( triệu đồng / 1 m2) Giá trị BĐS mục tiêu: 95,86184733 x 42 = 4026,19758786 ( triệu đồng) Lập hồ sơ và chứng thư định giá: ( Lập theo mẫu có sẵn)