Bài giảng Định giá tài sản - Chương 2: Định giá bất động sản

Chương 2: Định giá bất động sản 2.1. Tổng quan về bất động sản và thị trường bất động sản 2.2. Định giá bất động sản DHTM_TMU 2.1.1 TỔNG QUAN BẤT ĐỘNG SẢN 1. Khái niệm 2. Đặc trưng của BĐS 3. Quyền chủ thê ̉ đối với BĐS DHTM_TMU 1. Khái niệm bất động sản Bất động sản là những tài sản cố định tại một vị trí địa lý nhất định. Bất động sản Đất đai Các công trình Xd trên đất Các tài sản khác gắn liền đất và CTXD DHTM_TMU - Cố định về vị trí - Tính bền vững - Tính khác biệt - Tính khan hiếm - Có giá trị lớn - Tính ảnh hưởng lẫn nhau Đặc trưng của BĐSDHTM_TMU • Theo đặc tính vật chất - Đất đai - Công trình kiến trúc và các tài sản gắn liền với công trình kiến trúc - Các tài sản khác gắn liền với đất đai • Theo mục đích sử dụng kết hợp với đặc tính vật chất - Công trình kiến trúc - Đất đai Phân loại bất động sản DHTM_TMU - Đối với đất đai: Về mặt lý thuyết có 3 hình thức chiếm giữ đất đai: (i) Sở hữu vĩnh viễn, (ii) Thuê theo hợp đồng, (iii) Quyền sử dụng đất. - Đối với các công trình: (i) Sở hữu vĩnh viễn: quyền này phát sinh khi chủ sở hữu đất cũng sở hữu luôn các công trình ở trên khu đất ấy. (ii) Thuê theo hợp đồng: các công trình trên khu đất được đem cho thuê theo hợp đồng. Quyền của chủ thể đối với bất động sảnDHTM_TMU 2.1.2. Thị trường bất động sản Khái niệm thị trường BĐS - Thị trường BĐS là thị trường của các hoạt động mua bán, trao đổi, cho thuê, thế chấp, chuyển dịch quyền sở hữu (quyền sử dụng) BĐS va ̀ các dịch vụ liên quan như môi giới, tư vấn giữa các chu ̉ thê ̉ trên thị trường theo quy luật thị trường va ̀ có sự quản lý của Nhà nước. DHTM_TMU 2.1.2. Thị trường bất động sản (tiếp) - Đặc điểm của thị trường BĐS: + Có sự cách biệt giữa hàng hóa và địa điểm giao dịch. + Thị trường BĐS là thị trường mang tính khu vực, địa phương. + Thị trường BĐS là một dạng điển hình của thị trường không hoàn hảo. DHTM_TMU Phân loại thị trường BĐS * Căn cứ vào mức độ kiểm soát của Nhà nước + Thị trường chính thức hay thị trường có sự kiểm soát của Nhà nước + Thị trường phi chính thức hay thị trường không có sự kiểm soát của Nhà nước DHTM_TMU Phân loại (tiếp) * Căn cứ vào tình trạng tham gia thị trường + Thị trường chuyển nhượng quyền sở hữu (quyền sử dụng) đất, loại thị trường này còn gọi là thị trường đất đai. + Thị trường xây dựng các công trình BĐS để bán và cho thuê. + Thị trường bán hoặc cho thuê lại BĐS. DHTM_TMU Phân loại (tiếp) * Căn cứ vào loại hàng hóa BĐS trên thị trường + Thị trường đất đai. + Thị trường nhà ở + Thị trường BĐS công nghiệp + Thị trường BĐS dùng cho văn phòng, công sở + Thị trường BĐS dùng trong dịch vụ. DHTM_TMU Phân loại (tiếp) * Căn cứ vào tính chất các giao dịch + Thị trường mua bán BĐS + Thị trường thuê và cho thuê BĐS. + Thị trường giao dịch các BĐS dùng để thế chấp, bảo hiểm. + Thị trường giao dịch các BĐS dùng để góp vốn liên doanh. DHTM_TMU 2.1.2.2. Vai trò của thị trường bất động sản • Cầu nối giữa sản xuất và tiêu dùng. • Tái sản xuất các yếu tố sản xuất cho các chủ thể kinh doanh BĐS. • Thúc đẩy quá trình đổi mới về hoạt động quản lý đất đai, nhà ở, các công trình xây dựng. DHTM_TMU 2.2. Định giá bất động sản 2.2.1. khái niệm và cơ sở giá trị của định giá BĐS * Khái niệm: ĐG BĐS là sự ước tính về giá trị của BĐS cụ thể dưới hình thái tiền tệ bằng phương pháp phù hợp trong những điều kiện của một thị trường cụ thể nhằm đáp ứng cho một mục đích đã được xác định rõ. DHTM_TMU 2.2. Định giá trị bất động sản Cơ sở giá trị của ĐG BĐS: Giá trị thị trường là chuẩn mực của ĐG; Có thể sử dụng giá trị khác giá trị thị trường (giá trị phi thị trường) - Sử dụng giá trị thị trường: - Sử dụng giá trị phi thị trường: DHTM_TMU 2.2.2. Mục đích định giá bất động sản - Bảo toàn giá trị tài sản; - Mua bán, chuyển nhượng tính tiền nộp ngân sách; - Biến động chủ quyền tài sản của DN; - Thế chấp, thanh lý; DHTM_TMU 2.2.2. Mục đích định giá bất động sản - Để đánh giá lại giá trị của các khoản mục ghi trên sổ sách kế toán, báo cáo tài chính; - Đầu tư và góp vốn DN, cổ phần hóa; - Đền bù giải tỏa; - Chứng minh tài sản để du học và vay vốn ngân hàng. - Nghiên cứu khả thi, các quyết định đầu tư, các đề xuất về kế hoạch phân vùng. DHTM_TMU 2.2.3. Các phương pháp thẩm định giá trị BĐS 2.2.3.1. Phương pháp so sánh 2.2.3.2. Phương pháp thu nhập 2.2.3.3. Phương pháp chi phí 2.2.3.4. Phương pháp thặng dư DHTM_TMU 2.2.3.1. Phương pháp so sánh a, Cơ sở - chủ yếu dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc thay thế - giá trị tài sản mục tiêu được xác định trên cơ sở đi tìm các bằng chứng đã được thừa nhận về giá trị của BĐS tương đương có thể so sánh được trên thị trường. DHTM_TMU 2.2.3.1. Phương pháp so sánh Tìm kiếm thông tin và lựa chọn TS so sánh Xây dựng Bảng So sánh Phân tích và điều chỉnh Ước tính giá trị ts b, Kỹ thuật định giáDHTM_TMU 2.2.3.1. Phương pháp so sánh (tiếp) * Ưu điểm: * Hạn chế:DHTM_TMU 2.2.3.1. Phương pháp so sánh * Điều kiện áp dụng: - Chất lượng thông tin phải phù hợp, đầy đủ, đáng tin cậy và kiểm tra được. - Thị trường phải ổn định.. - Sử dụng các phương pháp thống kê, phân tích xác suất và máy tính. DHTM_TMU 2.2.3.2. Phương pháp thu nhập a, Cơ sở - dựa trên việc tuân thủ nguyên tắc dự báo lợi ích tương lai. - Theo nguyên tắc này, về mặt lý thuyết giá thị trường hiện hành của một BĐS ngang bằng với giá trị hiện tại của tất cả các khoản thu nhập tương lai có thể nhận được từ BĐS. - Có thể vận dụng các kỹ thuật dự toán vốn và đánh giá hiệu quả dự án đầu tư để xác định giá trị BĐS. DHTM_TMU Phương pháp đầu tư (PP thu nhập) b) Kỹ thuật định giá V0 = Trong đó: V0: Giá trị hiện tại của thu nhập tương lai và cũng là giá trị của BĐS. CFt: Thu nhập tương lai mà BĐS đem lại cho nhà đầu tư ở năm thứ t. i: Tỷ suất hiện tại hóa (còn gọi là tỷ suất chiết khấu) n: Thời gian nhận được thu nhập (tính theo năm). 1 (1 ) n t t t CF i   DHTM_TMU Phương pháp thu nhập C, Trình tự tiến hành Ước tính thu nhập hàng năm Ước tính Chi phí Hàng năm Tính Tỷ suất Chiết khấu Ước tính Giá trị BĐSb1 b2 b3 b4 DHTM_ MU Phương pháp đầu tư (PP thu nhập) • Ưu điểm: - • Nhược điểm: - DHTM_TMU Phương pháp đầu tư (PP thu nhập) * Điều kiện áp dụng: - Phù hợp khi định giá BĐS có khả năng mang lại các khoản thu nhập ổn định và có thể dự báo trước một cách hợp lý. - Với BĐS có dòng thu nhập phát sinh không đều thì có thể sử dụng kỹ thuật chiết khấu dòng tiền (DCF). - Thường áp dụng để tư vấn cho các quyết định lựa chọn dự án đầu tư. DHTM_TMU 2.2.3.3. Phương pháp chi phí Cơ sở: Phương pháp chi phí là một phương pháp được xây dựng chủ yếu dựa trên sự vận dụng nguyên tắc thay thế. DHTM_TMU Phương pháp chi phí Trình tự tiến hành Ước tính giá trị lô đất trống Ước tính CF để xd mới công trình xd trên đất Ước tính tổng số tiền giảm giá tích luỹ Ước tính giá trị Công trình b1 b2 b3 b4 Ước tính giá trị BĐS b5 DHTM_TMU * Các loại chi phí: • Chi phí tái tạo: • Chí phí thay thế: Phương pháp Chi phí DHTM_TMU Ưu điểm: Phương pháp Chi phí Hạn chế:DHTM_TMU Điều kiện áp dụng - Thích hợp khi định giá rất nhiều loại BĐS có mục đích sử dụng riêng biệt, đặc biệt là những công trình công cộng có rất ít chứng cứ thị trường để so sánh. - Định giá để xác định mức bồi thường khi xây dựng các hợp đồng Bảo hiểm và các dạng bồi thường khác. - Tham gia đấu thầu hay kiểm tra đấu thầu. - Có tính chất bổ sung hoặc kiểm tra đối với các phương pháp khác. Phương pháp Chi phíDHTM_TMU 2.2.3.4. Phương pháp thặng dư * Cơ sở - Tuân thủ 5 nguyên tắc định giá tài sản. Tuy nhiên, “nguyên tắc đóng góp” giữ vai trò chủ đạo. - Xét về mặt lý thuyết, trên thị trường cạnh tranh hoàn hảo, không có nhà đầu tư nào có lợi thế đặc biệt hơn so với các nhà đầu tư khác. Tỷ suất sinh lời trung bình trên thị trường là cái giá hợp lý cần phải trả cho số vốn đã bỏ vào đầu tư, bất kể số vốn đó là của ai. DHTM_TMU Phương pháp thặng dư Trình tự tiến hành Xđ cách sd TNVHQN Ước tính tổng giá trị của sự phát triển Ước tính tổng cf của sự phát triển Xác định giá trị còn lại của sự phát triển b1 b2 b3 b4 Ước tính giá trị của BĐS mục tiêu b5 DHTM_TMU • Bước 4: xác định giá trị còn lại của sự phát triển (hay còn gọi là giá trị thặng dư) • Bước 5: xác định giá trị BĐS mục tiêu bằng cách dựa vào giá trị còn lại và các yếu tố giả định cấu thành giá vốn của BĐS mục tiêu (các chi phí cơ hội hợp lý để có BĐS cho việc phát triển), gồm các giả định về: - Chi phí pháp lý, - Thuế chuyển nhượng BĐS, - Chi phí tài chính. - Lợi nhuận có liên quan. DHTM_TMU Ưu điểm: Phương pháp thặng dư Hạn chế: DHTM_TMU Điều kiện áp dụng - phù hợp khi định giá BĐS có yêu cầu về sự phát triển không phức tạp. - Nhà định giá phải có nhiều kinh nghiệm về phát triển và mở rộng đất đai để xác định đúng cơ hội SDTNVHQN. - Để nâng cao khả năng ứng dụng, cần sử dụng các kỹ thuật đánh giá rủi ro, phân tích xác suất với sự trợ giúp của các phương tiện tính toán hiện đại khi đánh giá các phương án phát triển BĐS. Phương pháp thặng dưDHTM_TMU 2.2.4. Quy trình định giá BĐS Khái niệm: Quy trình hay trình tự định giá là một quá trình có tính hệ thống nhằm giúp TĐV hành động một cách rõ ràng, phù hợp với công tác định giá. DHTM_TMU 2.2.4. Quy trình định giá BĐS Quy trình định giá BĐS cũng bao gồm 6 bước: • Xác định vấn đề • Lên kế hoạch • Thu thập thông tin • Phân tích thông tin • Chuẩn bị báo cáo • Báo cáo định giá DHTM_TMU