Bài giảng Định giá tài sản - Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản

Định giá Tài sản số tín chỉ: 03 Bộ môn Tài chính Doanh nghiệp ĐẠI HỌC THƯƠNG MẠI DHTM_TMU Nội dung nghiên cứu học phần • Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản (6,0) • Chương 2: Định giá bất động sản (6,2) • Chương 3: Định giá máy móc thiết bị (6,1) • Chương 4: Định giá tài sản vô hình (8,3) • Chương 5: Định giá doanh nghiệp (10,3) DHTM_TMU Tài liệu tham khảo • [1]. PGS. TS Lê Thị Kim Nhung, TS Vũ Xuân Dũng (2017), Giáo trình Định giá tài sản, Nhà xuất bản Hà Nội. • [2]. TS. Nguyễn Minh Hoàng (2011), Định giá tài sản, Nhà xuất bản Thống kê. • [3]. TS. Vũ Đức Minh (2011), Giáo trình Nguyên lý và Tiêu chuẩn thẩm định giá, Nhà xuất bản Đại học Kinh tế Quốc dân • [4]. Đoàn Văn Trường (2004), Các phương pháp thẩm định giá trị máy móc thiết bị, Nhà xuất bản Khoa học kỹ thuật. • [5]. Nguyễn Minh Điện (2010), Thẩm định giá tài sản và doanh nghiệp, Nhà xuất bản Thống kê • [6] Shiman Z.Benninga and Oded H.Sarig (1997), Corporate finance – A valuation approach, McGraw-Hill • [7] Mar Grinblatt, Sheridan Titman (2002) Financial markets and corporate strategy, McGraw-Hill DHTM_TMU Chương 1: Tổng quan về định giá tài sản 1.1. Đối tượng và mục đích của định giá tài sản 1.2. Một số khái niệm liên quan đến tài sản và giá trị tài sản 1.3. Các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản 1.4. Hoạt động định giá tài sản DHTM_TMU 1.1.1. Khái niệm định giá tài sản • Theo giáo sư W.Seabrooke - Viện đại học Portsmouth Vương quốc Anh: • Theo Fred Peter Marrone - Giám đốc marketing của AVO (Hiệp hội thẩm định giá Austraylia): • Theo IVSC: DHTM_TMU Đặc trưng cơ bản của định giá là: • Định giá là công việc ước tính. • Định giá là một hoạt động đòi hỏi tính chuyên môn. • Giá trị của tài sản được tính bằng tiền. • Tài sản được định giá có thể là bất kỳ tài sản nào, song chủ yếu là bất động sản. • Xác định tại một thời điểm cụ thể. • Xác định cho một mục đích nhất định. • Dữ liệu được sử dụng trực tiếp hoặc gián tiếp liên quan đến thị trường. DHTM_TMU 1.1.2. Đối tượng của định giá tài sản Đối tượng ĐG là những tài sản hợp pháp được tham gia thị trường tài sản theo quy định hiện hành của pháp luật DHTM_TMU 1.1.3. Mục đích của định giá tài sản - Để chuyển giao quyền sở hữu - Các mục đích tài chính và tín dụng - Để xác định giá trị số tiền cho thuê theo hợp đồng - Để phát triển tài sản và đầu tư - Xác định giá trị tài sản trong DN - Đáp ứng các yêu cầu có tính pháp lý DHTM_TMU 1.2. Một số khái niệm liên quan đến tài sản và giá trị tài sản • 1.2.1. Tài sản • 1.2.2. Giá trị tài sản • 1.2.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường • 1.2.4. Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản DHTM_TMU 1.2.1. Tài sản • Khái niệm: Theo Viện Ngôn ngữ học: Tài sản là của cải vật chất hoặc tinh thần có giá trị đối với chủ sở hữu. Theo chuẩn mực kế toán quốc tế: Tài sản là nguồn lực do doanh nghiệp kiểm soát, là kết quả của những hoạt động trong quá khứ, mà từ đó một số lợi ích kinh tế trong tương lai có thể dự kiến trước một cách hợp lý. Theo chuẩn mực kế toán Việt Nam (VAS 04): Tài sản là nguồn lực: (a) DN kiểm soát được; và (b) Dự tính đem lại lợi ích kinh tế trong tương lai cho DN. DHTM_TMU 1.2.1. Tài sản • Khái niệm: Theo IVSC Tài sản là nguồn lực được kiểm soát bởi một chủ thể nhất định. • Phân loại tài sản: Tài sản gắn liền với quyền tài sản trong ĐG bao gồm 4 loại: - Bất động sản - Động sản - Doanh Nghiệp - Các quyền tài sản DHTM_TMU 1.2.1. Tài sản (tiếp) Các quyền về tài sản: Quyền tài sản là quyền trị giá được bằng tiền và có thể chuyển giao trong giao dịch dân sự, kể cả quyền sở hữu trí tuệ. - Quyền chiếm hữu - Quyền sử dụng, - Quyền định đoạt. DHTM_TMU 1.2.2. Giá trị tài sản Theo quan điểm của C.Mác: Theo quan điểm định giá tài sản: Giá trị tài sản là biểu hiện bằng tiền về những lợi ích mà tài sản đó mang lại cho chủ thể nào đó tại một thời điểm nhất định. DHTM_TMU 1.2.2. Giá trị tài sản (tiếp) * Đặc tính của giá trị Một tài sản có giá trị cần thiết phải có đủ 4 đặc trưng pháp lý và kinh tế: - Tính hữu ích: - Tính khan hiếm: - Tính có yêu cầu: - Tính có thể chuyển giao được: DHTM_TMU 1.2.3. Giá trị thị trường và giá trị phi thị trường - Giá trị thị trường - Giá trị phi thị trường DHTM_TMU 1.2.4 Các yếu tố ảnh hưởng đến giá trị tài sản doanh nghiệp * Các yếu tố mang tính vật chất * Các yếu tố về tình trạng pháp lý * Các yếu tố mang tính kinh tế *Các yếu tố khác DHTM_TMU 1.3. Các nguyên tắc và quy trình định giá tài sản 1.3.1. Các nguyên tắc định giá tài sản 1.3.2. Quy trình định giá tài sản DHTM_TMU 18 1.3.1. Các nguyên tắc định giá tài sản 1. Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất 2. Nguyên tắc thay thế 3. Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai 4. Nguyên tắc đóng góp 5. Nguyên tắc cung cầu DHTM_TMU 19 1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất • Cơ sở của nguyên tắc: Con người luôn có xu hướng tìm cách khai thác một cách tối đa lợi ích của tài sản. Nội dung của nguyên tắc: giá trị chỉ được thừa nhận trong điều kiện sử dụng một cách tốt nhất và hiệu quả nhất. + Phải chỉ ra các khả năng thực tế và những lợi ích của việc sử dụng đó. + Khẳng định tình huống nào là cơ hội sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. DHTM_TMU 20 1 Nguyên tắc sử dụng tốt nhất và (tiếp) IVSC GIẢI THÍCH MỘT TÀI SẢN ĐƯỢC COI LÀ SỬ DỤNG TỐT NHẤT VÀ HIỆU QUẢ NHẤT KHI: • Khả năng sử dụng tài sản tốt nhất tài sản trong bối cảnh tự nhiên; • Pháp luật cho phép • Tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho tài sản. DHTM_TMU 21 2 Nguyên tắc thay thế • Cơ sở của nguyên tắc: • người mua thận trọng sẽ không mua một tài sản nào đó, nếu anh ta tốn ít tiền hơn nhưng vẫn có thể có một tài sản tương tự. Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản có thể được đánh giá thông qua chi phí để có một tài sản tương đương. + Phải nắm được các thông tin về giá cả hay chi phí sản xuất của các tài sản tương tự, + trang bị các kỹ năng về cách điều chỉnh sự khác biệt giá trị giữa các loại tài sản. DHTM_TMU 22 3 Nguyên tắc dự kiến các khoản lợi ích tương lai • Cơ sở của nguyên tắc: • Giá trị của tài sản được quyết định bởi những lợi ích mà nó sẽ mang lại cho người sử dụng. Nội dung của nguyên tắc: Phải dự kiến được các khoản lợi ích trong tương lai mà tài sản có thể mang lại cho chủ thể + Phải dự kiến được và nhất thiết phải dựa vào các khoản lợi ích đó để ước tính giá trị tài sản. + Phải thu thập những chứng cớ thị trường của các tài sản tương tự để tiến hành so sánh DHTM_TMU 23 4 Nguyên tắc đóng góp • Cơ sở của nguyên tắc: giá trị của từng bộ phận tài sản cấu thành nên tổng giá trị của cả tài sản Nội dung của nguyên tắc: Giá trị của một tài sản phụ thuộc vào sự có mặt hay vắng mặt của của các bộ phận cấu thành nên toàn bộ tài sản Khi đánh giá tổ hợp tài sản không được cộng giá trị của các tài sản riêng lẻ lại với nhau. DHTM_TMU 24 5 Nguyªn t¾c cung cÇu Cơ sở của nguyên tắc: Căn cứ chủ yếu là giá trị thị trường. Giá trị thị trường của tài sản phụ thuộc vào cung cầu Néi dung cña nguyªn t¾c: §Þnh gi¸ mét tµi s¶n ph¶i ®Æt nã trong sù t¸c ®éng cña c¸c yÕu tè cung cÇu. Ph¶i ®¸nh gi¸ ®îc t¸c ®éng cña yÕu tè cung cÇu ®èi víi c¸c giao dÞch trong qu¸ khø vµ dù b¸o ¶nh hëng cña chóng trong t¬ng lai. DHTM_TMU 1.3.2 Quy trình định giá tài sản 1. Xác định tổng quát về tài sản định giá và loại hình giá trị làm cơ sở định giá 2. Xây dựng kế hoạch 3. Khảo sát hiện trường, thu thập thông tin 4. Phân tích thông tin 5. Xác định giá trị tài sản cần định giá 6. Lập báo cáo, chứng thư DHTM_TMU 1.3.2 Quy trình định giá tài sản (tiếp) Bước 1: Xác định vấn đề Bước 2: Lập kế hoạch định giá Bước 3: Khảo sát hiện trường và thu thập tài liệu Bước 4: phân tích tài liệu và ước tính giá trị Bước 5: Chuẩn bị báo cáo định giá Bước 6: Báo cáo định giá. DHTM_TMU 1.4. Hoạt động định giá tài sản • 1.4.1. Vai trò của hoạt động định giá tài sản • 1.4.2. Các cấp độ hoạt động định giá tài sản • 1.4.3. Phạm vi của dịch vụ định giá tài sản chuyên nghiệp • 1.4.4. Mối quan hệ giữa kiểm toán và định giá tài sản • 1.4.5. Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của người làm công tác định giá tài sản • 1.4.6 Giới thiệu về một số tổ chức nghề nghiệp định giá tài sản trên thế giới DHTM_TMU 1.4.1. Vai trò của hoạt động định giá tài sản - Định giá là một hoạt động trung tâm của các hoạt động kinh tế trong nền KTTT. - Định giá giúp các chủ thể đưa ra các quyết định đúng trong các quan hệ giao dịch về tài sản. - Dịch vụ định giá ngày càng gia tăng cả ở khu vực Nhà nước và tư nhân. DHTM_TMU 1.4.2. Các cấp độ hoạt động định giá tài sản - Cấp độ đầu tiên: tự định giá - Cấp độ thứ 2: những người trong nghề bất động sản - Cấp độ thứ 3: những nhà thẩm định giá chuyên nghiệp DHTM_TMU 1.4.3. Phạm vi của dịch vụ định giá tài sản chuyên nghiệp • Hành nghề định giá trong tất cả các vấn đề về tài sản, cho tất cả các mục đích. • Hoạt động định giá cũng được sử dụng kết hợp với các cố vấn pháp luật, thanh tra, hoạch định, về các dự án phát triển, các vấn đề kinh tế về dự án xây dựng công ty, thành lập công ty • Hoạt động định giá cũng được các cấp chính quyền thuê thẩm định giá tài sản cho việc đánh thuế, DHTM_TMU 1.4.4. Mối quan hệ giữa kiểm toán và định giá tài sản * Sự giống nhau • Đều được cung cấp bởi các tổ chức chuyên nghiệp, độc lập được quy định ở mỗi nước. • Đều được thừa nhận trên trường quốc tế. • Đều là công cụ quyết định để sử dụng trong quản lý và các mục đích khác. • Đều chấp nhận một số cách tiếp cận chung DHTM_TMU Kiểm toán • Ý kiến khách quan hợp lý đối với việc trình bày các BCTC • dựa vào mức giá công bố trên các hóa đơn hoặc hợp đồng được duyệt (chi phí lịch sử). • Phân tích và kiểm tra nội bộ liên quan đến luồng thông tin dẫn đến các tài khoản của DN. • Ý kiến về xác định 1 phần giá trị của DN, đôi khi về giá trị của bản thân DN. • xác định để lựa chọn các phương án đầu tư, cung cấp thông tin cho mục đích bảo hiểm, để hợp nhất mua lại DN, thiết lập giá trị của số tiền cho vay hoặc thế chấp, • Cân nhắc giá trị tại mức giá thị trường hoặc chi phí thay thế mà không đề cập đến giá trị được viết trên hóa đơn. Định giá DHTM_TMU 1.4.5. Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của người làm công tác định giá tài sản * Nhiệm vụ của nhà thẩm định giá • Xác định giá trị thị trường của tài sản • Là người cố vấn cho các nhà đầu tư • Cung cấp cho người khác sử dụng, giúp họ đưa ra các quyết định liên quan đến tài sản. DHTM_TMU 1.4.5. Nhiệm vụ và những phẩm chất cần thiết của người làm công tác định giá tài sản * Những phẩm chất cần thiết của một nhà thầm định giá • Công bằng và nỗ lực làm việc hết mình • Tinh thông nghiệp vụ • Có năng lực, theo kịp sự phát triển mới về lý thuyết, thực tế và các kỹ thuật định giá, các điều kiện pháp lý mới • Có đạo đức tốt, làm việc với tinh thần khách quan, giữ bí mật có tinh thần trách nhiệm cao với khách hàng. DHTM_TMU 1.4.6 Giới thiệu về một số tổ chức nghề nghiệp định giá tài sản trên thế giới • Ủy ban Tiêu chuẩn thẩm định giá quốc tế (IVSC) • Hiệp hội các nhà thẩm định giá ASEAN (AVA) • Văn phòng thầm định giá Australia (AVO) DHTM_TMU